Отели, большие и малые
Рынок гостиничной недвижимости Краснодарского края по-прежнему остается одним из самых привлекательных для инвесторов. Несмотря на экономический спад, свои силы в нем пробуют как начинающие предприниматели, так и крупные международные отельные сети. Эксперты неоднозначно оценивают судьбу новых проектов: рынок гостиничной недвижимости Краснодарского края имеет ряд особенностей, которые существенно затрудняют работу в этом сегменте бизнеса
От эконом-класса до люкса
По данным консалтинговой компании Macon Realty Group гостиничные услуги на Черноморском побережье Краснодарского края сегодня оказывают 803 средства размещения (гостиницы, санатории, пансионаты, турбазы). В общей сложности они готовы предложить туристам более 180 тыс. мест. Половина из них (403 гостиницы разного уровня) приходится на Сочинский район, остальные находятся в Анапском, Геленджикском и Туапсинском районах. Еще 60 гостиничных проектов (около 5000 мест) действуют в столице Краснодарского края — городе Краснодар.
В Краснодарском крае представлены сегодня практически все категории гостиниц, правда с сильным «перекосом» в сторону массового сегмента. Подавляющее количество предложений относится к категории 1 и 2 звезды. Число таких гостиниц, по данным Macon Realty Group, достигает 60-65%. Как правило, это небольшие частные гостиницы от 50 до 150 номеров, либо мини-отели до 50 номеров. Трехзвездочные отели, по данным экспертов, занимают около 20 -25 % доли рынка, отели категории 4 звезды — 12-15%.
По оценкам экспертов, количество отелей высокого уровня, тем более управляемых крупными и профессиональными гостиничными операторами, ничтожно мало и развивается довольно низкими темпами. Пятизвездочные комплексы занимают лишь 1-2% от общего количества гостиниц в крае. Среди них можно выделить «Radisson SAS Лазурная» и «Radisson SAS Пик Отель», «Гранд Отель Поляна» в Красной Поляне, Grand Hotel & SPA Rodina (г. Сочи). До кризиса о планах по строительству гостиниц на побережье заявляли такие международные операторы, как Kempinski и Sharaton, однако до стадии реализации проектов дело пока не дошло.
Ценовые приоритеты
Еще несколько лет назад гостиницы Краснодарского края едва справлялись с потоком туристов: только в 2007 году, согласно официальным данным, на побережье отдохнули более 15 млн человек. Под влиянием кризиса туристический энтузиазм несколько поутих. Как отметила Наталья Верзева, коммерческий директор туристического агентства «Аэлита», «кризис сместил акценты большинства людей с потребления на сбережение, что повлекло за собой сокращение расходов на туристические поездки».
Изменился и подход к выбору места размещения. По словам Ильи Володько, генерального директора компании Macon Realty Group, те, кто все-таки решился отправиться в туристическую поездку, значительно сократили сроки пребывания на курортах и свои расходы, сделав выбор в пользу менее дорогостоящих гостиниц и отелей. В результате цены на элитные гостиничные номера (люксы, полулюксы) на побережье упали в среднем на 15%. Невостребованными оказались и частные гостиницы, которые до кризиса, пользуясь некоторым дефицитом гостиничных площадей, завышали свои цены, не предоставляя при этом достаточно качественные услуги: сейчас уровень цен на размещение в таких гостиницах снизился в среднем на 35%.
Вместе с тем стоимость номеров в наиболее популярных категориях отелей не изменилась. Так, по-прежнему большим спросом пользуются недорогие частные гостиницы, рассчитанные на массовый сегмент, стоимость в которых колеблется в пределах 500-800 рублей. «В докризисный период частные мини-гостиницы аккумулировали наибольший объем спроса, — отмечает Илья Володько. — Сейчас данный тренд лишь усилился — потенциальные посетители стали более эластичны к ценовым характеристикам гостиничных проектов, а частные мини-гостиницы, как известно, являются наименее дорогостоящими после автокемпингов средствами размещения». Это подтверждают и игроки рынка. Как отметила Мария Башнина-Ропаева, исполнительный директор частной гостиницы «Арго», «даже несмотря на кризис, мы не испытываем нехватки в посетителях. В сезон загрузка гостиницы достигает 100% во многом за счет постоянных клиентов, которые приезжают к нам из года в год».
Популярности недорогих частных гостиниц способствует и сезонное повышение цен в более крупных гостиницах. Так, аналитики агентства недвижимости «Виллан» отмечают, что популярность частных мини-гостиниц — закономерное следствие повышения стоимости проживания в высокий сезон, когда хотельеры делают выбор: лучше меньше постояльцев, но за большую цену. Понятно, что немногие отдыхающие могут позволить себе такое дорогое размещение (особенно, если учесть, что цена увеличивается, а качество остается прежним).
На рынке наметилась еще одна интересная тенденция: следующей по востребованности категорией после мини-отелей стали качественные трехзвездочные гостиницы, с ценой размещения выше среднего — от 2500 до 3500 тыс. руб. «Наши российские туристы, многие из которых уже успели побывать на курортах Турции или Египта, в большей степени стали ценить комфорт во время отдыха, — считает Сергей Ванюков, генеральный директор ООО «Европа Трэвел». — Хорошие условия проживания, удобно организованная система питания, включенные в стоимость проживания дополнительные услуги, анимация, организация экскурсий, высокий уровень сервиса — все это те факторы, за которые туристы уже готовы платить. В отелях, которые в состоянии предложить туристам хорошее качество по разумной цене, места раскупаются задолго до начала сезона».
Вопрос только в том, что подобных предложений на рынке Краснодарского края явно недостаточно. Вернее, предложений по подобной стоимости — сколько угодно, но не все гостиницы выдерживают заявленные стандарты. «Сейчас на побережье практически полностью отсутствует сегмент качественных гостиничных проектов категории 3*, управляемых профессиональными операторами, — комментирует Илья Володько. — Этот сегмент удовлетворяется в последние годы за счет строительства достаточно крупных частных гостиниц (свыше 50 номеров). Однако уровень и качество сервиса в них в основной своей массе сохраняется на низком уровне. При этом стоимость проживания является достаточно высокой. Здесь можно говорить о некотором «перекосе» в части ценовой политики гостиничного бизнеса Краснодарского края. Потребитель вынужден платить большую цену в объектах с невысоким сервисом. Эта ситуация может быть исправлена только с вводом значительного количества крупных объектов гостиничной недвижимости в категории 3*. В этом случае, основная группа потребителей при аналогичном уровне цен предпочтет останавливаться именно в таких объектах, а частные отели вынуждены будут снижать уровень цен для привлечения гостей и обеспечения наполняемости номерного фонда. При такой ситуации рынок придет в состояние равновесия как в части предложения, так и в части ценовой политики».
Сезонное предложение
Одна из самых главных особенностей гостиничного бизнеса Краснодарского края — это его ярко выраженная сезонность. «Главной бедой наших курортов можно считать то, что у подавляющей массы туристов они ассоциируются лишь с пляжным отдыхом, — отмечает Рафаел Погосян, директор отеля «Парадиз». — Сезонность, непостоянная загрузка очень сильно мешают развиваться всем гостиницам — от частников до крупных международных сетей». С этим мнением согласен и Илья Володько: «В то время как европейские курорты, такие как Турция и Египет, функционируют с той или иной интенсивностью все 12 месяцев в году, города чернорноморского побережья наплыв туристов ощущают только в течение 4-5 месяцев. Все остальное время загрузка большинства объектов не превышает 30%. Учитывая, что предельный уровень загрузки, при котором гостиница может оставаться рентабельной, — это 65%, многие гостиничные проекты вынуждены закрываться, чтобы не нести затраты, которые невозможно окупить существующим спросом. Этот факт сильно снижает привлекательность новых проектов в курортном секторе региона».
Проблема сезонной загрузки курортов Краснодарского края заботит и чиновников. Представители департамента развитиякурортов и туризма Краснодарского края отметили, что одна из важнейших задач ближайших лет — развитие «круглогодичных» направлений, таких как санаторно-курортное лечение, активные виды спорта (футбол, теннис, спортивное ориентирование, лыжи), конгрессно-выставочная деятельность, культурные мероприятия и т. д.
Каждый отель по-своему решает проблему сезонной загрузки — привлекает постояльцев специальными акциями, скидками, проводит собственные пиар-мероприятия. «Несколько лет назад мы поставили перед собой задачу — обеспечить круглогодичную заполняемость нашего пансионата, — рассказывает Наталья Гриненко, менеджер по размещению здравницы «Дом отдыха «Туапсе». — Мы сделали основной упор на развитии лечебно-профилактических услуг: закупили дорогостоящее медицинское оборудование, пригласили на работу профессиональных врачей. Одновременно развивали и услуги по корпоративному размещению, ведь именно корпоративные клиенты чаще всего заинтересованы в поездках в межсезонье, когда нет большого наплыва отдыхающих. Сейчас к нам приезжают корпоративные клиенты из Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Астрахани и других городов, проводят на нашей территории семинары, тренинги, конференции. Все это позволило нам практически уйти от сезонности, сейчас здравница работает все 12 месяцев в году. Однако стоит отметить, что в таком режиме удается работать далеко не всем гостиницам. По нашим оценкам, круглогодично с хорошей загрузкой функционирует не более 15% санаториев, пансионатов и гостиниц на побережье».
Фактор сезонности накладывается на еще одну особенность гостиничного бизнеса: инвестиции в гостиничную недвижимость окупаются достаточно долго. Этот период составляет от 3 лет для небольшой частной гостиницы до 6-8 лет для отеля высокого класса. «Надо учитывать также, что номерной фонд требует постоянного обновления (косметический ремонт номеров, замена поломанной мебели, техники)», — добавляет Ирина Башнина-Ропаева. Затраты на это по оценкам экспертов, составляют от 500 тысяч до нескольких миллионов рублей в год. Все это дает повод экспертам достаточно скептически оценивать перспективы развития гостиничного бизнеса в ближайший период времени: «В текущих экономических условиях, учитывая длительные сроки окупаемости в гостиничном бизнесе и сезонность спроса, инвестирование в эту сферу является довольно сложным и рискованным», — отмечает Илья Володько.
Девелоперские амбиции
Скептицизм экспертов не разделяют сами игроки рынка: на побережье продолжают открываться все новые частные гостиничные проекты.
По традиции, особенно активно развивается строительство частных мини-гостиниц: для местных жителей это часто один из единственных источников заработка на жизнь. В предкризисные годы существовала распространенная схема, которая позволяла многим начинающим хотельерам открывать свою гостиницу даже без крупного первоначального капитала. «Многие брали займ, которого хватало на выкуп земельного участка и возведение одного этажа здания, — рассказывает Мария Башнина-Ропаева. — Затем с началом сезона в голые стены с минимумом мебели пускали первых жильцов — буквально за копейки, что позволяло частично вернуть средства. После окончания сезона — перезанимали деньги на чуть большую сумму, погашали остаток первого займа, благоустраивали первый этаж, начинали строить второй. С началом сезона — снова привлекали туристов, но уже за более высокую стоимость. В конце сезона — возвращали второй займ. Цикл повторялся в течение нескольких лет, пока в распоряжении хозяина не оказывался готовый гостиничный комплекс». Правда, по словам игроков рынка, сейчас эта схема уже не так реальна: получить средства в заем стало сложнее, конкуренция за туристов — выросла.
Также сильно осложняет жизнь частникам, как отмечают некоторые эксперты, «сумасшедшая бюрократия». Это касается и получения земельных участков, и оформления документов на строительство, и вопросов ведения бизнеса.
Между тем у власти — свои резоны, они заинтересованы в том, чтобы усилить контроль за частными хотельерами. Так, на одном из заседаний по подготовке курортного сезона 2010 губернатор области Александр Ткачев заявил о том, что львиная доля «частников» работает по теневым схемам. Между тем именно на них приходится основная часть туристического потока. В результате мимо бюджета проходят миллионы рублей, а основную налоговую и социальную нагрузку несут на себе крупные санатории и базы отдыха. Сейчас власти края разрабатывают специальные меры по усилению контроля за работой частников.
Все это не могло не сказаться на рынке частных гостиничных услуг: вести бизнес так, чтобы гостиничный проект приносил доход, стало существенно сложнее. По словам Марии Башниной-Ропаевой, при том что регулярно появляются данные об открытии новых частных гостиниц, одновременно значительно выросло количество отелей, выставленных на продажу. Ценовой диапазон подобных предложений весьма широк и зависит как от характеристик объекта, так и от степени срочности продажи.
Гостиничные операторы покоряют юг
Помимо частных предпринимателей, интерес к краю проявляют и крупные гостиничные операторы. Его спровоцировала грядущая Олимпиада, ожидается, что она будет способствовать притоку туристов в регион, а во время самих Игр наплыв туристов, по предварительным оценкам экспертов, достигнет миллиона человек. Так в Краснодаре — деловом центре Краснодарского края — ведется строительство гостиниц Mariott категории 5*, Mercure категории 4*, гостиницы категории 5* в рамках МФК Development Plaza, отеля «Пангра» категории 3*.
На побережье в стадии строительства находятся такие крупные рекреационные комплексы, как Апарт-Отель «Солнце» (Геленджикский район), Costa Rusa (Туапсинский район), «Роза Хутор» и вторая очередь горно-туристического комплекса ОАО «Газпром» на х. Псехако (Сочинский район).
Кроме того, на август этого года запланировано открытие отеля Hilton в рамках комплекса апартаментов «Сады морей» в Геленджике.
В отличие от частных гостиниц, эксперты достаточно позитивно оценивают перспективы подобных проектов: крупные операторы, помимо финансовой устойчивости, обладают громадным опытом профессионального управления гостиничным бизнесом, что резко повышает шансы на успех. Это привнесет принципиально новые стандарты управления гостиничными проектами на побережье, сделает более цивилизованным этот рынок. «Начало работы такого крупного международного гостиничного бренда, как Hilton на Черноморском побережье РФ является знаковым и важным событием, которое может положительно повлиять на развитие рынка, а также будет способствовать выходу на этот рынок других профессиональных операторов», — считает Илья Володько.