Пока центральные власти оттачивали формулировки закона "Об ипотеке", администрации регионов перехватили инициативу и теперь запускают собственные программы ипотечного кредитования. Таким образом, Федеральное агентство ипотечного кредитования уже проиграло битву за клиента.
Существующая сегодня в России модель кредитования покупки недвижимости такова: банки выдают кредиты на строительство и приобретение жилья сроком на 10 лет под 20-25% годовых в валюте. Понятно, что столь высокие ставки не каждому по карману. К тому же взять кредит достаточно сложно. Действовавшие до недавнего времени механизмы залога приобретаемой недвижимости не устраивали кредиторов, и они требовали наличия ликвидного обеспечения кредита.
По оценке Ивана Грачева, заместителя председателя комитета Госдумы по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности, ежегодно объем псевдоипотечных кредитов в России не превышает $100 млн.
Положение изменилось после принятия закона "Об ипотеке". Буквально через месяц после его принятия сразу в нескольких городах было объявлено о начале выдачи ипотечных кредитов.
По оценкам банковских специалистов, объем российского рынка ипотечного кредитования к 2000 году составит $2,5 млрд, а к услугам банков-кредиторов прибегнет 15,4% населения России. В качестве источников финансирования федеральное и местные агентства ипотечного кредитования рассматривают кредиты иностранных банков и доходы от выпуска собственных облигаций. Падение курса рубля и ухудшение положения на финансовых рынках страны вряд ли существенно повлияют на потребность в ипотечных кредитах. По мнению экспертов, типичный получатель кредита — работник негосударственной фирмы, зарплата которого индексирована в долларах.
Ипотечные программы, предусматривающие выделение населению дешевых кредитов, и федеральные власти, и администрации регионов начали разрабатывать в 1993 году. Практически все они за первоначальную модель брали американскую схему ипотеки, разработанную фирмой Fanny May. По ней агентствам отводилась роль посредника между инвесторами и уполномоченными банками, на которые ложилась большая часть рисков.
Однако позднее Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) приняло схему кредитования, больше напоминающую ипотеку по-немецки, то есть без системы уполномоченных банков. К распределению кредитов приглашаются все кредитные учреждения.
Принадлежащее столичному правительству Московское ипотечное агентство (МИА), напротив, наибольшее внимание отводит процедуре отбора банков. МИА планирует даже создать в своей структуре специальный орган надзора за уполномоченными банками, который будут регулярно проводить мониторинг ликвидности кредитного учреждения и передавать информацию непосредственно руководству агентства.
Для отработки механизма взаимодействия с банками федеральное агентство намерено в ближайшее время выдать свои первые кредиты. На эти цели из федерального бюджета выделено $400 тыс. Однако, по данным фонда "Институт экономики города", федеральное агентство не сможет выдавать кредиты дешевле чем под 18-20% годовых в валюте.
Что касается кредитов из привлеченных за рубежом средств, то не исключена возможность того, что ставки по ним будут еще выше. Это связано с резким ухудшением кредитного рейтинга России на фоне обвала курса национальной валюты. Сейчас федеральное агентство обратилось к правительству с предложением о выпуске облигаций, под которые планируется привлечь относительно недорогие кредитные ресурсы.
Московский проект ипотечного кредитования выглядит на этом фоне более привлекательно. У жителей столицы есть шанс получить ипотечный кредит на весьма выгодных условиях — под 7-10% годовых.
Схема ипотечного кредитования, которую пытаются внедрить московские власти, практически полностью копирует американскую. Организатором финансовых потоков выступает Московское ипотечное агентство, которое сейчас находится в процессе регистрации и существует в форме координационно-аналитического управления правительства Москвы. На первом этапе МИА получит кредит на сумму $500 млн от правительства Москвы. Этих денег должно хватить на то, чтобы в течение года выкупить около 10 тыс. ипотечных кредитов, выданных банками.
До конца года с МИА будут сотрудничать девять банков: Сбербанк, Инкомбанк, Мосстройэкономбанк, "Российский кредит", Инвестсбербанк, СБС-АГРО, Банк Москвы, Пробизнесбанк и Межпромбанк. В дальнейшем этот список будет расширен.
Правда, эксперты фонда "Институт развития города" полагают, что московскому правительству вряд ли удастся привлекать кредиты под столь низкий процент. В результате для поддержания работоспособности МИА придется либо дотировать его из городского бюджета, либо повышать процентные ставки. В условиях финансового кризиса более вероятен второй путь. Поэтому, по мнению экспертов, в выигрыше окажутся те заемщики, которые успеют включиться в программу на первом этапе.
Различаются у федерального и местных агентств и тактики выдачи кредитов. Если федеральное декларирует отсутствие ограничений — получить деньги может любой кредитоспособный гражданин для покупки любой квартиры, то местные делают определенные преференции для проживающих в регионе. МИА собирается выдавать кредиты исключительно москвичам, причем на покупку относительно недорогих квартир. Предельная стоимость квадратного метра определена в $1500, однако в дальнейшем — по мере исчерпания кредитных ресурсов — эта величина будет снижена до $800. Во всяком случае, именно такую цифру назвал ориентиром глава Московского ипотечного агентства.
Местным агентствам проще, чем федеральному, решать проблему неплатежеспособных заемщиков. Мэрия уже выделила для нужд МИА квартиры под отселенческий фонд. Федеральное агентство резервной жилплощади не имеет ни в одном городе. Поэтому совершенно непонятно, как и куда будут отселяться должники. До тех пор пока этот вопрос не будет решен с ФАИК, банки не будут работать по программе, поскольку именно у них в залоге должны находиться ипотечные квартиры.
Несмотря на скрытую конкуренцию, местные и федеральное агентства сотрудничают. Так, руководитель МИА Владимир Штернфельд сообщил, что на прошлой неделе подписан договор о совместной деятельности агентств. Впрочем, в беседе с корреспондентом Ъ он признал, что ведущим в связке двух агентств является МИА. ФАИК — сторона просящая. Его представители просили у столичного правительства гарантий на привлечение $100 млн. В гарантиях было отказано, а нынешний договор о совместной деятельности — не более чем попытка сохранить лицо и создать видимость тесного сотрудничества агентств различных уровней.
Правда, в Санкт-Петербурге ФАИК сумело перехватить инициативу: на прошлой неделе там открылось представительство агентства. По некоторым данным, ему удалось при поддержке губернатора Владимира Яковлева получить $20 млн. Впрочем, петербургский филиал, по сообщению агентства "Прайм-ТАСС", объявил, что в сентябре выдаст лишь 10-15 кредитов — каждый на сумму не более $20 тыс.
Еще один филиал в ближайшее время будет открыт в Новосибирске, сообщил на прошлой неделе глава ФАИК Анвар Шамузафаров. Ожидается, что сибирский филиал будет кредитовать лишь семьи с ежемесячным доходом $2000.
Надо сказать, что попытки внедрить ипотеку на местах предпринимались еще до принятия федерального закона "Об ипотеке". В прошлом году башкирское правительство приняло решение выделить 20 млрд рублей на развитие ипотечного кредитования жителей Уфы. Юридической базой этого проекта стали постановление правительства Башкирии "Об организации ипотечного жилищного кредитования в городе Уфе" и временное положение, которое должно регулировать процесс кредитования. Эти документы должны были восполнить отсутствие общефедерального закона об ипотеке.
Однако схема уфимской ипотеки предусматривала наличие лишь одного уполномоченного банка. Это и погубило идею: по некоторым сведениям, даже на выделенные средства до сих пор не нашлось заемщиков.
То, что МИА сумело опередить федеральное агентство, свидетельствует о большей инвестиционной привлекательности отдельных регионов, чем России в целом. Очевидно, стоит ожидать в ближайшее время появления ипотечных агентств, аналогичных московскому, и в других регионах. По словам Стефана Журека, советника Юрия Лужкова по вопросам ипотеки, западные инвесторы рассматривают возможность реализации ипотечной программы в Подмосковье. Однако специалисты признают, что развитие ипотеки возможно лишь при наличии стратегического западного инвестора и участия в реализации программы западных управленцев.
ИНГА ЗАМУРУЕВА