Пару месяцев назад крупные брокеры, специализирующиеся на операциях с офисной недвижимостью, на просьбу дать прогноз цен на 2000 год отвечали только одно: "Все зависит от результатов выборов". Хотя сами в их итоге не сомневались. Но, как ни странно, брокеры оказались правы. С 26 марта средний рост арендных ставок в Москве составил 10%. Такую динамику нельзя объяснить традиционным весенним увеличением спроса. Значит, виноват действительно Путин.
За неполных три недели, прошедших после выборов, рост активности отмечен не только в среде арендаторов, но и среди потенциальных покупателей столичных нежилых помещений — офисных зданий, торговых площадей и ресторанов. По некоторым оценкам, в апреле число обращений в риэлтерские фирмы выросло по сравнению с уровнем первого квартала этого года в десять раз.
Правда, по оценке некоторых риэлтеров, "новое время" на рынке наступило не 26 марта, а чуть раньше. Так, по мнению экспертов консалтинговой компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, рост спроса связан с появлением признаков политической и экономической стабилизации в России после выборов в Думу, назначения Владимира Путина и. о. президента, заключения соглашения с Лондонским клубом кредиторов, оживления рынка акций, высоких цен на нефть и наметившегося роста ВНП. "Положительная динамика на рынке недвижимости проявилась еще до выборов. Так, с началом путинского правления наметились позитивные изменения в законодательстве — 2 января был отменен НДС на строительство, что повысило привлекательность инвестиционных проектов в России",— считает вице-президент АО "Москва-Сити" Ирина Гаазе. Так или иначе, цены на офисную недвижимость поползли вверх. По словам Константина Попова, председателя совета директоров Московской центральной биржи недвижимости (МЦБН), за последние два месяца офисы "среднего" класса подорожали на 5-10%, элитные помещения — на 15-20%.
Офисы дорожают и сдаются
Оживление офисного рынка Москвы (на сегодня это более 8 млн кв. м), наметившееся в конце прошлого года, привело к уменьшению доли пустующих площадей. По данным исследования Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в I квартале 2000 года на рынке осталось 13% свободных офисов класса A и 25% офисов класса B. Иными словами, в настоящий момент в Москве свободно 198 тыс. кв. м элитных площадей, 700 тыс. кв. м офисов класса B и около 2,5 млн кв. м — класса С. Несмотря на это, арендаторы сталкиваются с проблемой дефицита. Сегодня трудно подобрать помещение площадью более 1000 кв. м в специализированном бизнес-комплексе. Не хватает также небольших особняков.
Сейчас владельцы офисных центров класса A запрашивают в среднем по $550 за кв. метр в год (в эту сумму включены эксплуатационные расходы и стандартный пакет по внутренней отделке). Однако цены могут колебаться в пределах 15% в зависимости от престижности района и состояния здания. Дороже всего (до $700 за метр) обходится аренда офисов в новых зданиях с полным набором услуг. На вторичном рынке ставки аренды офисов A-класса достигают 600 $/м. Офисные помещения в строящихся бизнес-центрах сдаются по $450-500 за метр (при этом въехать в них можно только через несколько месяцев).
Тенденция к росту стоимости аренды наиболее заметна в секторе новых бизнес-центров. Собственники строящихся центров заключают договоры с арендаторами с учетом изменившейся конъюнктуры рынка. "Арендная ставка на офисы класса A должна быть установлена на отметке $500-700 за метр — это норма, принятая во всем мире",— утверждает руководитель проекта "Голутвинская слобода" Андрей Огиренко. В бизнес-центрах, которые компании построили "под себя" (скажем, штаб-квартира "НИКойла", офис Raiffeisen Bank, здание ММВБ), арендаторам со стороны достанутся лишь небольшие площади. В этих комплексах арендная ставка уже сейчас составляет $700 за кв. метр.
В строящейся "Башне-2000", по словам Ирины Гаазе, ставки аренды не изменились только для помещений на нижних этажах: "Для всех остальных стоимость опциона выросла. Окончательно цены сформируются осенью, а к концу году мы ожидаем повышения арендных ставок на офисы класса A и B на 15%". Собственники таких офисных комплексов, как "Усадьба-центр", "Гоголевский, 11", Pushkin Plaza и Olimpik Plaza, "Морской дом", "Зенит", "Новинский, 31", "Путник", "Галерея 'Актер'", не торопятся объявлять новые тарифы. Но это не значит, что их арендные ставки останутся неизменными,— не меняется базовая цена, но скидки и бонусы сокращаются. В прошлом году, боясь ухода арендаторов, некоторые собственники за свой счет оплачивали коммунальные услуги, уборку помещений и текущий ремонт. Теперь они отказались от этой практики. Кроме того, резко выросли цены на дополнительные услуги. Так, место в гараже "Галерея 'Актер'" подорожало в два раза и стоит теперь $400 в месяц.
Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте офисов B-класса. Еще в начале марта за аренду площадей в зданиях, расположенных в пределах Садового кольца, нужно было платить $400 за кв. метр. В менее престижных районах — $200-350. Сейчас ситуация изменилась. Так, офисы класса B площадью до 240 кв. м в Тишинском переулке сдаются по 460 $/м (плюс 20% НДС).
В меньшей степени подорожали офисные помещения класса C, расположенные не в специализированных бизнес-центрах, а в госучреждениях, НИИ и муниципальных гостиницах. Последние, кстати, только за счет этого и живут. Так, гостиничный комплекс "Заря" приютил более 100 фирм и может предоставить арендаторам еще 4 тыс. кв. м. А гостиница "Звездная" готова предложить небольшие офисы по $180 за метр. Еще дешевле сдаются помещения в старых зданиях и жилых домах. Арендная ставка на помещения площадью 40-100 кв. м составляет $50-60 за метр и, по мнению риэлтеров, в этом году расти не будет. Более того, в этом году наметилась тенденция к вытеснению с рынка некачественных помещений. Теперь большинство успешных российских фирм, не говоря уже об иностранных компаниях, отдает предпочтение так называемым "интеллектуальным домам".
Востребованность помещений в деловых центрах приведет к 15-процентному росту арендных ставок на элитные площади. Дефицит таких площадей повлечет за собой удорожание офисов класса B и падение арендных ставок на помещения разряда C.
Торговля процветает
Помимо офисов, вырос спрос и на торговые помещения и предприятия общепита. Правда, в данном сегменте рынка связь с выборами не столь заметна — арендные ставки стабильно росли с начала года. Площади в торговых комплексах в центре Москвы в настоящее время сдаются не дешевле $2500 за метр в год. Распоряжение мэра о закрытии оптовых рынков спровоцировало подорожание торговых павильонов на 30% — теперь аренда "палатки" в бойком месте обходится в $600 за кв. метр. За аренду ресторана придется заплатить минимум $550 за кв.метр в год, максимум (включая прокат оборудования) — $6000 в месяц.
Покупать или арендовать?
По данным МЦБН, сегодня цена продажи нежилых помещений превышает арендные ставки в 3-5 раз. Впрочем, на некоторые здания цены выросли еще больше. Скажем, новый бизнес-центр "Плотников" в Сивцевом Вражке продает 4,5 тыс. кв. м (шесть надземных гаражей и двухэтажный подземный паркинг на 34 места) за сумму, эквивалентную семилетним арендным платежам.
Вместе с тем, по словам директора Noble Gibbons/CB Richard Ellis Джека Келлехера, поскольку на рынке аренды сейчас стало тесновато, российские компании стремятся приобрести собственные здания. Основными покупателями офисной недвижимости являются нефтяные компании, у которых появились "лишние" деньги в результате роста мировых цен на нефть.
Покупатели рассчитывают сделать выгодные инвестиции до того, как цены на недвижимость достигнут докризисного уровня. В свою очередь, владельцы боятся продешевить и "придерживают" здания до прихода на российский рынок иностранных инвесторов. Однако их появления можно ждать только через полгода-год — они не вернутся в Россию, пока новый президент не обнародует свою экономическую программу. Эксперты не исключают, что к концу года нежилая недвижимость в целом подорожает на 15%-20.
ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА