Вложения в недвижимость благодаря высокой надежности и доходности во всем мире являются одними из самых распространенных инвестиций. Однако до последнего времени в нашей стране большинство инвесторов, вкладывая средства в жилье, оказывались в проигрыше. Как заявил в интервью корреспонденту "Коммерсанта" ЕВГЕНИЮ Ъ-ЛЕОНОВУ гендиректор Московской городской службы недвижимости СЕРГЕЙ ПОЛИКАРПОВ, сейчас ситуация изменилась.
— Почему вложения в российскую недвижимость в последние годы были малоэффективны?
— Причин несколько. Во-первых, с 1994 года по август 1998-го почему-то считалось, что ничего дороже столичной недвижимости на свете нет. В результате цены на квартиры были завышены примерно вдвое. После кризиса все рухнуло, и сейчас цена на жилье пришла в соответствие с его реальной стоимостью. Во-вторых, искусственное завышение цен делало практически невозможным прогнозировать развитие ситуации на рынке. В-третьих, большинство владельцев квартир не купило их, а получило в процессе приватизации, поэтому не расценивало их как капитал, который должен приносить прибыль. Недвижимость рассматривалась исключительно как средство сохранения, но отнюдь не преумножения сбережений, поэтому купить квартиру и сдавать ее в аренду до середины прошлого года было невыгодно. Арендная плата покрывала издержки на ремонт, эксплуатационные расходы, и маленькими порциями возвращала вложенные в покупку средства, но не приносила прибыли. А зачем нужны вложения, которые не приносят прибыль? В настоящее время ситуация изменилась. Цены на недвижимость выровнялись. После почти полуторогодового падения они стали стабильными и более или менее прогнозируемыми, что позволяет инвесторам внимательнее присмотреться к рынку недвижимости.
— Насколько эффективны инвестиции в недвижимость для частных лиц?
— Для большинства людей такие вложения малоэффективны. Больше 20-23% годовых в валюте они вряд ли принесут, а с учетом налогов и того меньше, 10-15%. Частные лица могут эффективно инвестировать лишь на этапе строительства, когда сделан нулевой цикл и у дома появились первые этажи. Через семь-восемь месяцев, к моменту окончания строительства дома и оформления его в собственность, стоимость квартиры может вырасти на 20-25%. Однако вкладывать деньги стоит далеко не в каждый объект, так как многие дома могут быть не достроены или не подорожают в процессе возведения. К примеру, за элитные две квартиры одного класса могут просить $2,5 тыс. за метр, тогда как одна реально в силу местоположения и других факторов стоит $1,5 тыс., а другая — те самые $2,5 тыс. Чтобы это понимать, нужно досконально изучить рынок, потратив на это минимум полгода, т. е. стать риэлтером. Проконсультироваться же частному инвестору пока негде — ни одно агентство недвижимости в Москве не предоставляет таких услуг.
— Сколько сегодня могут принести вложения в недвижимость банкам или инвестиционным компаниям?
— Смотря каким банкам. Те финансовые институты, которые после падения пирамиды ГКО стали активными инвесторами на рынке жилья в Москве, уже получают 30% годовых в валюте и более. Но таких банков очень мало. У новичков прибыль от вложений может составить 15-25% годовых в валюте. Для старта нужно минимум $2 млн. Этих средств хватит на приобретение одного скромного дома. Но средства не будут оборачиваться, поэтому норма прибыли будет достаточно низкой — не более 15-18%. При наличии $5 млн можно планировать инвестиции и чувствовать себя уверенным инвестором, хотя и не "царем горы". При таких вложениях прибыль может составлять 18-20%. Ну а если вкладывать в недвижимость $10 млн и при этом оперировать векселями, долгами и прочими зачетами, то вложения могут приносить до 20-25% годовых и больше.
— Какие объемы инвестиций готов переварить рынок?
— Емкость рынка жилья — около $500 млн в год. Сегодня инвесторы способны обеспечить лишь 40% потребностей рынка, так что вакантны $300-350 млн. И это только столичный рынок. А еще существует очень перспективный рынок Подмосковья, который в ближайшие годы будет активно развиваться и сможет запросто переварить аналогичные суммы. У нас столько инвесторов нет, чтобы закрыть потребности рынка недвижимости.
— Почему же тогда рынку не хватает инвестиций?
— Это временное явление. Как показывает мировая практика, когда заканчивается кризис, начинают строить дома и дороги. Поэтому вложения в недвижимость сейчас достаточно актуальны. И в ближайшие несколько лет эта ниша будет полностью занята. Основным тормозом для поступления денег на рынок является отсутствие соответствующей инфраструктуры. В Москве наберется от силы десяток фирм, которые смогут на понятном банкиру или другому инвестору языке объяснить, почему в строительство этого дома стоит инвестировать деньги, а в строительство соседнего не стоит. Так что крупных банков на этом рынке сейчас практически нет, так как он закрыт для инвестиций. Многим такая ситуация на руку. Открыть рынок должно правительство Москвы. Надо, чтобы инвесторы имели доступ ко всем объектам, которые продает город. Необходимо продолжить совершенствование договорной базы, предоставить гарантии инвесторам, ввести возможности использования прав залога на получение недвижимости в обеспечение возвратности кредитов, внедрить механизмы прогнозирования цен на рынке. Как только это произойдет, на рынок ринутся сотни инвесторов, что приведет, с одной стороны, к увеличению прибыли города, а с другой — к снижению себестоимости строительства, а значит, падению цен на жилье. В результате оно станет доступным большему числу людей. Надо сказать, определенные шаги правительство Москвы уже делает.