Обычно перед важными политическими событиями рынок недвижимости в России замирает, а в случае их благоприятного исхода "взрывается", и цены на жилье быстро растут. Например, после президентских выборов 1996 года цены на квартиры выросли почти на 30%. Однако на этот раз события, скорее всего, будут развиваться по-другому.
Вспомним думские выборы прошлого года. На первый взгляд кажется, что рынок их не заметил. Хотя накануне выборов спрос на квартиры был ажиотажным и цены на некоторые категории жилья выросли по сравнению с летом на 5-10%, причиной тому было введение налогового контроля и новых правил регистрации. Но думские выборы все же сыграли свою роль, спровоцировав увеличение спроса на жилье в январе и феврале — традиционно провальном для российского рынка недвижимости сезоне.
А вот грядущие президентские выборы, исход которых почти предрешен, впервые за всю девятилетнюю историю российского рынка недвижимости не окажут на него почти никакого влияния. Риэлтеры даже уже начали делать среднесрочные прогнозы — на четыре--семь месяцев, чего после кризиса с ними не случалось. После выборов в них может быть внесена поправка лишь в том случае, если имя будущего президента не станет известно в первом туре. Тогда рынок жилья замрет на месяц в ожидании итогов голосования, а затем все вернется в нормальное русло.
Новостройки
Многие риэлтеры опасались, что в начале года покупатели воздержатся от приобретения жилья в новостройках из-за введения налогового контроля — проще всего отследить покупку именно новых квартир. Однако отсутствие громких разоблачительных процессов и публичной порки не заплативших налоги снизило эти опасения. Справедливости ради надо отметить, что налоговые органы действительно следят за покупкой недвижимости, и уже появились первые пострадавшие. Правда, недавно зампред ЦБ Георгий Лунтовский и вице-спикер Думы Георгий Боос заявляли о необходимости переноса на три года срока введения в действие статей Налогового кодекса, в которых идет речь о контроле за расходами.
Как бы то ни было, спрос на новое типовое жилье по-прежнему высок и сопоставим с уровнем ноября-декабря прошлого года. В первую очередь продается самое дешевое жилье в районах массовой застройки. При этом цены в данном секторе практически остались на уровне конца прошлого года. Средняя стоимость типовой новостройки в Марьинском парке составляет сейчас $395-400 за 1 кв. м, в Южном Бутове — $375-380.
"Рынок притих, но не так, как это было в прошлые годы при приближении политических катаклизмов,— считает гендиректор агентства 'Арсенал-холдинг' Михаил Давыденко.— По тем адресам, где были приложены дополнительные силы и чуть больше было потрачено на рекламу, продажи идут ничуть не хуже, чем месяц назад или в конце прошлого года". Особенно это характерно для районов точечной застройки: квартиры по $500-600 за метр в хороших местах не застаиваются. В общем, ситуацию в этом сегменте можно считать стабильной — уровень цен сложился, покупательский спрос относительно высок.
Этот рынок может "встряхнуть" разве что постановление столичного мэра об отмене оптовой продажи новостроек. Если московский градоначальник будет настаивать на изменении порядка реализации жилья, продать квартиры, строящиеся в рамках городской программы, будет крайне сложно. Тогда для покупателей наступят хорошие времена — город начнет расплачиваться со строителями построенными квартирами, которые строители, в свою очередь, наверняка будут реализовывать по сниженным ценам, лишь бы побыстрее получить "живые" деньги. Однако пока в политике продаж новостроек ничего меняться не будет (см. интервью на этой же странице).
Вторичный рынок
Высокий спрос на новостройки частично обусловлен тем, что покупка квартир на вторичном рынке сейчас сопряжена с некоторыми проблемами. В первую очередь это связано с регистрацией жилья в собственность. Напомним, с 1 января были введены новые, безусловно, более надежных и удобные для покупателей и продавцов правила регистрации недвижимости. Однако плохая организация работы органов регистрации практически парализовала вторичный рынок жилья.
К тому же, по словам управляющего Московской центральной биржи недвижимости Бориса Шилина, "действовавшее последние четыре месяца ограничение на приватизацию жилья заметно сократило поступление ликвидных квартир на вторичный рынок". Лучшие варианты были распроданы до января, а то, что осталось, мало интересует покупателей. Поэтому, по мнению Шилина, до лета на вторичном рынке ожидается затишье, во II и III кварталах квартиры немного подешевеют, а осенью, как обычно, прогнозируется небольшой рост цен. В целом ситуация на вторичном рынке будет копировать ситуацию с новостройками с лагом в три-четыре месяца. Колебание цен может составить $5-10 за метр (для средней квартиры это примерно $300-600), что не отразится на спросе.
Экономкласс
В сегменте дорогого нетипового жилья — квартир стоимостью $700-1800 за метр — ситуация развивается примерно так же, как и на рынке типового жилья. Долгое время эта часть рынка не выделялась в отдельный сегмент в силу того, что новые дома практически не строились, а если и строились, то такое жилье ошибочно считалось элитным (прежде всего в силу недостатка предложения). А объемы продаж на вторичном рынке были достаточно невелики. Однако компании "Дон-строй", "Тема", "Теско", "Крост" и др., несколько лет успешно строившие жилье данного класса, постепенно насытили рынок, и о нетиповом неэлитном жилье — экономклассе — уже можно говорить как о сегменте.
В этом секторе падение цен прекратилось к концу 1999 года. Как считает заместитель гендиректора агентства МИАН Нина Кузнецова, спрос на дорогое жилье сейчас стабилен, а небольшой ценовой всплеск в пределах 1-3% в январе и начале февраля был компенсирован таким же снижением цен в конце февраля. С начала марта рынок активизировался. В ближайшее время можно даже ожидать небольшого роста цен — в пределах 1-2% ($15-30 на каждый метр) за счет того, что достаточного количества новых квартир, как вновь построенных, так и на вторичном рынке, не появится, а число желающих приобрести подобную квартиру, возможно, будет увеличиваться.
Элитное жилье
Несколько иная ситуация сложилась в элитном секторе. В прошлом, кризисном году объемы продаж были крайне невелики — около десяти квартир в месяц, нынешний же год начался с всплеска. За первые два месяца были распроданы практически все квартиры дороже $2,5 тыс. за квадратный метр. "Такого ажиотажа никогда раньше не было,— говорит директор компании 'Калинка-риэлти' Екатерина Румянцева.— В день нам звонило 15-20 потенциальных клиентов, что втрое больше, чем обычно. За половину января была продана трехмесячная норма жилья, особенно хорошо продавались квартиры дороже $1 млн, которых на рынке почти не осталось. Я впервые столкнулась с ситуацией, когда стала бояться звонка от обеспеченного клиента — мне нечего было ему предложить".
Такую активность покупателей риэлтеры связывают с переменами во власти. Думские выборы привели на столичный рынок региональную элиту, сформировав новый слой покупателей (многие из покупателей дорогого жилья — депутаты Думы нового созыва), а уход со своего поста Бориса Ельцина и появление на политическом Олимпе Владимира Путина сделали ситуацию более прогнозируемой. В результате активизировались те, кто откладывал покупку до лучших времен.
Сейчас положение в этом сегменте рынка стабилизировалось, ажиотаж несколько спал. К тому же на подходе несколько новых элитных домов, которые восстановят баланс между спросом и предложением.
ЕВГЕНИЙ Ъ-ЛЕОНОВ