Все больше девелоперов строит дома бизнес-класса за пределами Москвы — в крупных подмосковных городах или на престижных трассах. По всем параметрам такие объекты ничем не отличаются от аналогичных московских, кроме того, что меньше цена и больше расстояние до Первопрестольной.
Выбор места
Смещение многоквартирного бизнес-класса в Подмосковье не "кризисная" тенденция. Развитые города ближнего Подмосковья уже давно являются альтернативой Москве, особенно окраинным районам. За те деньги, которые стоит квартира в типовом панельном доме в Южном Бутово, можно купить квартиру большей площади в монолитном доме, к примеру, в городе Видном, при этом дорога в центр Москвы не займет больше времени.
С точки зрения строительного бизнеса ближнее Подмосковье куда благоприятнее Москвы: цены на землю и обременения заметно ниже, выбор участков значительно больше. Площадки предлагаются практически во всех городах Подмосковья, при этом здесь есть возможность реализовать большие объемы строительства без огромных первоначальных расходов. Например, в области легко можно найти площадки под строительство 100-300 тыс. кв. м, тогда как в Москве большинство доступных площадок предназначено для строительства объектов площадью 20-100 тыс. кв. м. При этом, как говорит советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов, в Подмосковье можно договориться о том, чтобы "долю города" обеспечить площадями в натуральном выражении либо расселить жителей ветхих домов на приемлемых условиях — в денежном выражении возмещать "долю города" не нужно. Конечно, рентабельность строительства в Москве выше, чем в Подмосковье. В то же время, как говорит Григорий Алтухов, массовое строительство загружает строительные мощности компании и более низкая рентабельность компенсируется за счет большого оборота.
В кризисные годы изменились и предпочтения покупателей: увеличилась маятниковая миграция. "Все больше москвичей перебирается в область. Раньше было сложно представить, чтобы жители столицы решили переехать за МКАД. Однако выбор между хрущевкой в спальном районе Москвы и комфортабельной новой квартирой в Подмосковье по той же цене заставляет потенциальных покупателей переезжать",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.
Спрос на новостройки бизнес-класса ограничивает только отдаленное от столицы местоположение. Подмосковный бизнес-класс возводится в основном в западной части ближнего Подмосковья, так как это направление ближе к престижной части столицы, либо в центральных частях ближайших к Москве крупных подмосковных городов. В первом случае девелопер использует в качестве конкурентного преимущества престижность направления и, следовательно, более или менее хорошую экологию, а во втором — близость к развитой инфраструктуре, а также дополнительный спрос со стороны состоятельных жителей самого подмосковного города. "В основном строительство монолитных домов ведется в городах-спутниках, таких как Апрелевка, Балашиха, Ивантеевка, Красногорск, Реутов, Железнодорожный",— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
Равнение на Москву
В ЖК «Радужный» (Видное) появился новый формат квартир: кухня совмещена с гостиной
Фото: Валерий Мельников, Коммерсантъ
Стандарты качества подмосковных объектов бизнес-класса близки к московским. "Квартиры в жилых домах "повышенной комфортности", построенных в Подмосковье, ни по качеству строительства, ни по площади не уступают московским аналогам",— говорит заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet Владимир Моребис.
Однако есть существенные отличия. "Площади квартир все-таки чуть меньше столичных",— признается маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Наталья Бланкова. Однако, по ее мнению, это обусловлено тем, что в столице зачастую строятся квартиры избыточной площади — таким образом застройщики пытаются реализовать побольше квадратных метров при меньшем количестве квартир. По словам аналитика "Сити-XXI век" Игоря Лебедева, средняя площадь квартир в монолитных домах в области составляет 60 кв. м против 70 кв. м в Москве. В Подмосковье, добавляет Наталья Бланкова, зачастую скромнее и дополнительная начинка. Например, в домах не устанавливают видеодомофоны, не прокладывают изначально интернет-кабель, не предусматривают помещения для консьержа и пр. В результате все это жильцы вынуждены делать самостоятельно.
Еще одна особенность подмосковных объектов бизнес-класса состоит в том, что наличие подземного паркинга необязательно.
Разница в цене
Жилой микрорайон 9А в Реутове: бизнес-класс по всем параметрам
Фото: Марк Боярский, Коммерсантъ
Средний уровень цен в подмосковных новостройках ниже в два-три раза по сравнению с московскими. "Квартиры в монолитных домах в Москве дороже, чем в области, в 2,9 раза, в панельных — в 1,9 раза, а в кирпичных — в 3 раза",— говорит Наталья Бланкова. Она приводит в качестве примера проект компании "Пересвет-Регион" в Дзержинском — жилой комплекс "Угрешский": "Точно такой же дом мы могли бы построить в Москве, и он полноправно относился бы к бизнес-классу".
Другой пример подмосковного бизнес-класса — жилой комплекс "Горки-Фаворит" в поселке Горки-10 на 24-м км Рублево-Успенского шоссе. В этом монолитно-кирпичном доме предлагаются квартиры от однокомнатных до шестикомнатных, а также пентхаусы площадью до 230 кв. м, предложение включает и двухуровневые квартиры. Во всех квартирах предусмотрена свободная планировка, а потолки достигают 3,1 м. Инфраструктура комплекса включает подземный паркинг и детскую площадку, а первый этаж комплекса целиком отдан под службы быта. При этом стоимость квартир начинается от 54 тыс. руб. за 1 кв. м. Так, однокомнатная квартира площадью 48 кв. м обойдется примерно в 3 млн руб., двухкомнатная площадью 83 кв. м — примерно в 5,4 млн руб., а трехкомнатная на 118 кв. м — примерно в 7,4 млн руб. "Аналогичная "трешка" в Москве в доме бизнес-класса, расположенном очень далеко от центра города, с таким же сроком сдачи в 2011 году обойдется минимум в 12 млн руб. К жилью бизнес-класса можно отнести новый жилой микрорайон 9А в Реутове на улице Октября, жилой микрорайон "Гармония" там же на улице Вокзальная, а также жилой комплекс в Мытищах в микрорайоне 25 на улице Воровского.
В городе Видном компания "Сити-XXI век" реализует новый девелоперский проект "Радужный". По словам Игоря Лебедева, общая площадь квартир в этом комплексе варьируется от 44 до 51 кв. м, при этом компания предусмотрела новый формат квартир, предполагающий совмещение кухни с гостиной. "По цене такая квартира сопоставима со стандартной однокомнатной, но имеет очевидное преимущество: покупатель наряду с кухней получает дополнительное жилое пространство. Его можно организовать по собственному усмотрению, например перепланировать в полноценную двухкомнатную квартиру",— говорит Игорь Лебедев. В настоящий момент такие квартиры площадью 47 кв. м стоят 81 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть 3,8 млн руб. за квартиру. Для сравнения: в панельной новостройке на улице Адмирала Лазарева в Южном Бутово выставлены на продажу двухкомнатные квартиры площадью 52 кв. м по цене 109-139 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть их стоимость в абсолютных показателях колеблется от 5,7 млн до 7,2 млн руб.
Микрорайон «Южный» в Красногорске: однокомнатные квартиры — от 2,9 млн руб.
Фото: Марк Боярский, Коммерсантъ
В Подмосковье можно выбрать квартиру в уже готовом к заселению доме. К примеру, в Реутове за 5 млн руб. можно купить однокомнатную квартиру площадью 52 кв. м в новом 25-этажном монолитно-кирпичном доме в микрорайоне 9А на улице Октябрьская. Строительство дома уже завершено. В Апрелевке за 4,1 млн руб. реализуются квартиры площадью 66 кв. м в 14-этажной новостройке по улице Горького, уже сданной Госкомиссии. На строящиеся дома цены значительно ниже. Например, в Красногорске в новом микрорайоне "Южный" к продаже предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 45 до 114 кв. м, а стоимость предложения варьируется от 2,9 млн до 6,7 млн руб. Объект находится в активной стадии строительства.
Себестоимость строительства жилья бизнес-класса в Москве и Подмосковье отличается не столь существенно. "Строительство 1 кв. м в панельном доме в Подмосковье сейчас обойдется застройщику примерно в $1,2 тыс., в монолитном — $1,5 тыс. Для сравнения: в Москве данный показатель составляет $1,5 тыс. для панели и $2 тыс. для монолита. Средние сроки строительства везде одинаковы и составляют два-три года",— говорит Дмитрий Таганов. Возникает вопрос, чем объясняется более существенная разница в цене "на выходе". Как уверяют девелоперы, виной всему в Москве выплата доли городу, а также, возможно, другие неучтенные расходы.