Залоговые активы банков в Сибирском федеральном округе за время экономического спада выросли до 40 млрд руб. Большая их часть — это недвижимость. Кроме того, в собственность банков попадает самое разнообразное «наследство» должников — от стройматериалов до поросят. Кредитные учреждения пытаются извлечь максимальную выгоду от реализации непрофильного имущества: одни активно ищут покупателей, другие выжидают роста цен.
Стремясь к максимальному росту объема выданных кредитов, банки долгое время предоставляли средства для многочисленных инвестиционных проектов под залог. В результате за два года кризиса кредитные учреждения стали обладателями самого разнообразного имущества. По оценке УК «Финам Менеджмент», объем залогов, перешедших в активы банков Сибирского федерального округа, составляет порядка 40 млрд руб. Реализация залогов стала для кредитных учреждений головной болью, поскольку стоимость этих активов снизилась в годы экономического спада.
Опыт продажПодтверждением этого тезиса стала крупнейшая в Сибири сделка по реализации на аукционе заложенного имущества. Красноярский ритейлер АЛПИ задолжал Сбербанку 6,5 млрд руб., перестав обслуживать кредиты еще в 2008 году. В январе 2009 года банк забрал находившуюся у него в залоге недвижимость. Первоначально Сбербанк попытался продать объекты по отдельности — с весны прошлого года соответствующие объявления были размещены на сайтах региональных отделений банка, но покупателя не нашлось. В феврале 2010 года на торгах, организованных «Российским аукционным домом», было продано 23 торговых центра общей площадью около 340 тыс. кв. м, расположенных в Красноярском крае, Кемеровской и Новосибирской областях, Республике Хакасии. В результате Сбербанку удалось выручить за все объекты АЛПИ лишь 3,5 млрд руб. Покупателями стали структуры группы «Регионы» (с мая 2009 года «Регионы» управляли недвижимостью АЛПИ по поручению УК «Сбербанк капитал»).
Возможно, намучившись с реализацией залогов АЛПИ, Сбербанк раздумал входить в капитал другой крупной сети — новосибирской компании «Новые торговые системы» (НТС). Ритейлер задолжал Сбербанку 1,127 млрд руб., заложив практически все свои активы — 296 магазинов. В декабре 2009 года Сбербанк объявил, что за долги может получить блокпакет НТС, но в начале 2010 года согласился пролонгировать кредит на полгода.
Аналогичные проблемы решают и некоторые другие банки. ВТБ пытается реализовать новосибирский торговый центр девелоперской структуры группы «Эстар». Долг «Эстара» перед банком составляет 896,3 млн руб. Как сообщил конкурсный управляющий компании Алексей Посашков, торги по продаже ТЦ состоятся 6 августа. А ТЦ «Фараон» по ул. Галущака уже отошел МДМ банку в счет погашения группой компаний «СтройМастер» долга по взятому в 2007 году кредиту в размере около 300 млн руб. Как пояснил президент «СтройМастера» Евгений Коновалов, ТЦ «закрыл подавляющую часть долга».
Впрочем, о крупных сделках с залоговым имуществом становится известно редко. Подобные продажи предпочитают «не светить». Как правило, широко доступна информация лишь о реализации сравнительно небольших активов, например квартир, рассказывает гендиректор риэлторской компании «Смарт» (развивает интернет-ресурс «Система „Ваша квартира“») Матвей Лапин. По его словам, банки регулярно обновляют информацию о продаже своих залоговых квартир в интернете. Они «уходят» очень быстро, так как предлагаются уже с дисконтом к рыночной цене, говорит управляющий новосибирским филиалом ВТБ 24 Константин Каменщиков.
Крупные активы продаются в основном непублично. Банки «точечно» ищут потенциальных покупателей. «У компании есть договоренности с банками: если кто-либо из их клиентов в связи с нехваткой средств или реструктуризацией бизнеса намерен продать объекты — мы рассмотрим это предложение», — говорит руководитель проекта компании London & Regional Properties по строительству гостиницы Doubletree by Hilton в Новосибирске Андрей Петрухин.
Недвижимость и экзотикаБольшую часть активов, попавших к банкам по залогам, составляют объекты недвижимости. По оценке управления по работе с проблемными активами Сбербанка РФ, на них приходится более 70% залогового имущества 20 ведущих российских банков, которое оценивается в 2 трлн руб. Преобладание недвижимости в совокупной залоговой базе характерно для большинства банков в СФО, соглашается с оценкой Сбербанка заместитель управляющего новосибирского филиала «Банка Интеза» Элина Маламатиди. По ее словам, в филиале на недвижимость приходится 40-50% общего объема залогов даже при том, что сам банк не кредитовал девелоперские проекты. «Это наиболее предпочтительный залог. Для трехлетних кредитов недвижимость в залоговой базе — и вовсе обязательное условие, изменилась лишь оценка объектов (в результате кризиса. — "Ъ")», — говорит она.
Однако постепенно привлекательность недвижимости в качестве залога снижается. Банки ужесточили подход к оценке залога: если раньше давали 60-80% стоимости, то сегодня «нормальной» оценкой является и 10%, утверждает один из новосибирских предпринимателей. По его словам, с 2007 года банки все неохотнее берут недвижимость в залог, предпочитая пакеты акций, ликвидные товарные запасы. «Сейчас легче получить деньги под партию бытовой техники или, скажем, алюминия, чем под здание производственного цеха», — подытоживает бизнесмен. «Проблема не в том, чтобы забрать залог у должника, а в том, чтобы найти покупателя, — сетует топ-менеджер одного из новосибирских банков. — Банки готовы продавать, но их задача — продать по цене, близкой к докризисной, а покупатели ждут хороших дисконтов».
Оставшаяся часть банковских залогов — это самые разнообразные активы, включая строительную технику, плиты теплоизоляции, живых поросят и прочее. Над способами их реализации вынуждены задуматься банковские менеджеры. «Ликвидными активами, например торговыми центрами, можно управлять или продать их, пусть и с некоторой уценкой. А что делать с разнообразной экзотикой — неясно», — формулирует проблему директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. Банки, также как и их клиенты, не ожидали столь серьезного спада на рынке, продолжает мысль коммерческий директор новосибирского кинопрокатчика «АртСайнс Синема Дистрибьюшн» (АССД) Галым Саинов, имеющий опыт заключения с банками договоров с залогами. По его мнению, «экзотическое» залоговое имущество заставляет кредитные учреждения прилагать дополнительные усилия для реализации. «У АССД обеспечением служит кинооборудование. Чтобы реализовать его по адекватной цене, надо привлекать специалистов», — приводит господин Саинов в пример опыт работы своей компании. Обращаться в суд банку невыгодно: если должник настроен вернуть кредит, то сторонам выгоднее реструктурировать задолженность, говорит он.
Мода на реструктуризацию
По мнению юриста новосибирской областной коллегии адвокатов ЮВЭД Марины Антоновой, многие банки предпочитают отодвинуть срок решения проблемы с реализацией залогов. Они реструктурируют график платежей таким образом, чтобы основные выплаты пришлись на момент прогнозируемого оживления рынка. Большинство финансовых аналитиков предполагают, что это произойдет в конце 2010 года или в начале 2011 года. «Банки надеются, что либо заемщик осилит погашение долга, либо залог можно будет реализовать по адекватной стоимости», — объясняет юрист.
«Все проблемные кредиты были реструктурированы», — подтверждает слова госпожи Антоновой управляющий филиалом ВТБ в Новосибирске Сергей Сопов. По его словам, банку «интереснее заниматься собственно банковскими услугами, а не бизнесом наших клиентов». ВТБ работает преимущественно с крупными компаниями, которые не столь сильно пострадали от кризиса, поэтому банку удалось договориться о реструктуризации на взаимовыгодных условиях, добавляет финансист. Не часты случаи перехода залога и у «Банка Интеза». Госпожа Маламатиди объясняет это высокой диверсификацией кредитного портфеля: «У нас множество мелких заемщиков, и проблемы одного клиента мало влияют на состояние портфеля в целом». О единичных случаях перехода залога говорит и представитель Ханты-Мансийского банка Роман Кичанов. «Стоимость залогов упала, но если заемщик платит исправно, банк не требует повысить залоговую массу», — рассказывает он. По словам господина Кичанова, такая позиция банка связана со спецификой кредитуемых проектов. Большинство из них реализуются с участием государства или муниципальных властей, а просрочка не превышает «нескольких процентов».
Другая специфика работы у новосибирского филиала Россельхозбанка. «Просроченная задолженность по кредитам составляет у нас только 0,27% от общей суммы задолженности, или 33 млн руб. Видимо, у сельских заемщиков такой нематериальный актив, как совесть, гораздо прочнее, чем у городских», — делает вывод руководитель филиала Александр Соболевский. Он уверяет, что сложные ситуации возникают у филиала крайне редко. Так, по словам господина Соболевского, были трудности с возвратом кредита у предприятия «Луковское» (Ордынский район), но «банк нашел инвестора и инициировал перевод на него залогового имущества вместе с денежными обязательствами». Наиболее ликвидным залогом специалисты филиала Россельхозбанка считают молодняк крупного рогатого скота.
«Крупные банки, которые «делают рынок», к примеру, недвижимости, сейчас просто не решаются начать продажи, которые, вполне вероятно, учитывая накопленные объемы, обвалят рыночные цены на жилье и другие сегменты рынка недвижимости», — говорит Александр Осин из УК «Финам Менеджмент». Тем более что в залогах у банков, по его оценке, находится еще только недвижимости на сумму приблизительно 14 трлн руб. По мнению господина Осина, банки будут выжидать, накапливать резервы и, лишь убедившись в отсутствии новой волны кризиса на мировых финансовых рынках, начнут постепенно реализовывать попавшие в их распоряжение активы.
По прогнозу Ассоциации региональных банков России, в 2010 году на продажу пойдет большое количество залогов — количество судебных дел о взыскании имущества и о банкротстве должников растет с каждым месяцем.