Сезонные плюсы и минусы Болгарии

Россияне по-прежнему остаются в числе лидеров среди иностранных граждан, приобретающих недвижимость в Болгарии. С наступление летнего сезона активность по покупке жилья в этой стране возрастает. Аналитики отмечают относительную дешевизну болгарской недвижимости. При этом она имеет и определенные минусы. Во-первых, владельцы могут столкнуться с ненадлежащим качеством, во-вторых, из-за сезонности, инвестиционная привлекательность и эффективность использования недвижимости невысокие.

Как говорят специалисты компании Greenfield Property International, до кризиса цены на болгарскую недвижимость росли примерно на 15-20% за год. За последний год цены упали на 20%, нередко предлагают скидки до 25%. В последние три месяца 2009 года спад цен замедлился и составил 1,9%. Что касается курортной недвижимости, в 2009 году зарегистрирован спад, составивший 36% сравнительно с 2008 годом. На 23% упали цены в Софии, на 22,5% — в Варне, на 41% — снизилась цена на апартаменты на горнолыжном курорте Банско, на 40% — понижение в ценах на апартаменты на курорте Солнечный берег и других южных морских курортах. На 53,5% — упали цены на деревенскую недвижимость

Эксперт по зарубежной недвижимости ООО "Алиса Эстейт" Елена Зорич говорит, что разброс цен по всему побережью очень велик. Стоимость одного квадратного метра зависит от места расположения, инфраструктуры, удаленности от моря, финансовых обстоятельств застройщика. Кроме того, цена зависит от того, входит ли в стоимость жилья внутренняя отделка, сантехника, кухонная мебель, меблировка самого апартамента. "Чаще всего стоимость так называемой городской недвижимости (Варна, Бургас, пригороды) не включает внутреннюю отделку и тем более мебель. Застройщики курортной недвижимости во многих случаях предлагают апартаменты уже полностью готовыми к заезду и проживанию, включающие всю необходимую мебель и даже шторы. Разброс цен на болгарском побережье, соответственно, от 350 до 3 000 евро за квадратный метр. Средняя цена — от 750 до 1300 евро за квадратный метр", — говорит госпожа Зорич.

Она обращает внимание, что определение жилья отличается у россиян и болгар на понятийном уровне. "Например, "односпальный апартамент" в нашем понимании — это двухкомнатная квартира", — говорит она.

Госпожа Зорич отмечает, что в Болгарии остается колоссальное предложение недвижимости на первичном рынке. Несмотря на то, что некоторые стройки встали, большинство застройщиков продолжает изыскивать возможности для продолжения строительства. "В зависимости от финансовых обстоятельств, некоторые застройщики снижают цены практически до себестоимости. Однако в этих случаях очевидно, что такие скидки действуют или определенное время, или до совершения застройщиком пары-тройки сделок, после чего цены возвращаются на прежний уровень. Кроме того, зачастую застройщики различными скидками стимулируют быстрое внесение (одним платежом) денег покупателем", — рассказывает госпожа Зорич.

Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский говорит, что в Болгарии сезон длится 4-4,5 месяца. "Поэтому инвестиционная привлекательность объектов и эффективность использования здесь небольшая. Особенность Болгарии — большое количество некачественного жилья, но есть и качественные объекты. Стоимость жилья в Болгарии в среднем составляет примерно 55 тысяч евро. Основными преимуществами являются благоприятные климатические условия, достаточно демократичные цены на недвижимость, высокие темпы роста стоимости жилья. Продаются и несостоявшиеся гостиничные комплексы. В этом случае человек покупает апартаменты в отеле и дальнейшем от его имени их сдают в аренду", — говорит господин Уманский.

Марина Виденова, PR-менеджер в болгарском агентстве недвижимости "Р. К. Реал" говорит, что средняя рыночная цена на апартаменты в Болгарии в IV квартале 2009 года составила: в Варне - 864,6 евро за кв. м, в Софии - 807,8 евро, в Бургасе - 697,6 евро.

На курорте Святой Влас, известном самым большим яхт-портом в Болгарии, апартамент в новом жилом комплексе на первой линии продается от 2 500 евро за кв. м. Продажная цена апартамента, расположенного в глубине курорта, начинается от 600 евро за кв. м. В строящемся здании квадратный метр продается за 450 евро. В бальнеологическом курорте Поморие максимальная цена за квадратный метр на первой линии — 1 180 евро, а внутри курорта — 700 евро. В окрестностях Созополя квадратный метр стоит около 1000 евро. На курорте Царево цены начинаются от 614 евро за квадрат.

На курорте "Золотые пески" ценовой диапазон за апартаменты составляет от 40 до 300 тысяч евро.

Аренда на южных курортах Болгарии обойдется сегодня покупателю в 20-30 евро в сутки за студию, апартамент с одной спальней будет стоить 30-60 евро в сутки, апартамент с двумя спальнями — 40-70 евро в сутки.

В курортных комплексах обязательно оплачивается ежегодный взнос за управление: в среднем 8-12 евро за кв. м в год. В цену входит обслуживание территории комплекса — внешней и внутренней, уход за бассейнами, зелеными площадями, текущие ремонты, видеонаблюдение, охрана. Отдельно каждый собственник оплачивает счета за воду и электричество (по индивидуальным счетчикам) и государственный годовой налог на недвижимость.

По статистике компании "Р. К. Реал", самыми активными покупателями в 2009 году остались россияне, граждане СНГ и Украины. Основные продажи осуществлены на южных курортах Болгарии — Св. Влас, Созополь, Ахелой. Предпочтение отдается Святому Власу по причине высокой застроенности курорта Солнечный берег, что отталкивает покупателя. Чуть меньше сделок реализовано на горнолыжных курортах Банско и Пампорово. Также много продаж осуществлено в курортной Варне и ее кварталах для круглогодичного проживания. Интерес проявляют и к гольф-району между Балчиком и Каварной. 

"Восстановление рынка недвижимости после кризиса проявляется, во-первых, в увеличении количества сделок с качественной недвижимостью, увеличение цен ожидается в следующем году", — прогнозирует госпожа Виденова.

Участники рынка отмечают, что иностранные граждане могут приобретать недвижимость Болгарии только без земельных участков. Для приобретения земли необходимо будет регистрировать фирму, ибо купить землю может только юрлицо.

Поэтому если приобретается сельский дом с участком, то участок можно брать только в долгосрочную аренду (если не оформлять юрлицо).

До оформления недвижимости в собственность покупатель оформляет предварительный договор с застройщиком, где указаны обязанности сторон, форма оплаты, описание объекта. После полной оплаты оформляется нотариальный акт. Расходы на оформление составят от 3 до 4% от стоимости недвижимости, куда входят налоги, услуги и таксы нотариуса.

Банковская система в Болгарии стала активно развиваться с 2007 года — после вступления страны в Евросоюз. Поэтому хорошо отстроенного механизма получения ипотеки иностранными гражданами пока нет. В конце 2008 — начале 2009 годов продажи стали падать, и, чтобы стимулировать покупателей, застройщики стали сами заключать договоры с банками и предлагать рассрочку от 1 до 10 лет под процент. Таким образом, покупатель общается только с застройщиком и уже может пользоваться своей недвижимостью после первого взноса.

Игорь Горский, управляющий партнер АРИН, при приобретении недвижимости рекомендует обращать внимание и на такой нюанс: в Болгарии площадь считается по внешнему периметру и включает такое понятие, как "общие части": пропорционально размеру апартамента рассчитываются общие части от бассейна, подъезда, общей территории. "Поэтому в прайсе обычно указываются две площади — чистая (со стенами) и общая. Если указана одна площадь, то это, скорее всего, общая площадь. Вся курортная недвижимость сдается с отделкой и сантехникой. Городская — под отделку, то есть чистовая отделка оплачивается дополнительно", — рассказал господин Горский.

Роман Русаков