Испания последние 15 лет является одной из самых популярных у россиян стран для инвестиций в недвижимость. Участники рынка говорят, что сегодня за стоимость московской двухкомнатной квартиры вполне можно приобрести неплохой дом на побережье Испании.
Последние пять лет в Испании наблюдался плавный рост цен примерно на 15-20% в год. С наступлением кризиса произошло резкое снижение цен, на некоторые объекты — до 50%.
Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский говорит, что цены на жилье с хорошим местоположением на берегу моря уменьшились примерно на 17%. Стоимость жилья, удаленного от берега моря более чем 5 километров, снизилась на 32%. Дальше от берега моря цены могли уменьшиться и на 50%.
Три кита ценообразования
Стоимость одного квадратного метра в Испании зависит от нескольких составляющих и колеблется в очень широких пределах. Наибольшее влияние на цену оказывает, во-первых, к какому типу относится приобретаемое жилье, а именно "первичка" это или "вторичка". В Испании "первичка" всегда гораздо дороже "вторички", и связано это, в первую очередь, с качеством и моральной новизной приобретаемого жилья. Второй фактор — качество строительства. Это главный фактор, на который надо обращать внимание при приобретении недвижимости (конечно, увязывая с ценой — она должна быть адекватна не только применительно к качеству строения, но и к общей ситуации на рынке). Качественная недвижимость всегда стоит дорого, ее немного, однако она высоколиквидна.
Третьим определяющим фактором является местоположение, то есть расстояние до берега моря и близость к курортным городам. Также влияние на цену оказывает этаж здания, в котором приобретается жилье (это относится к апартаментам). В Испании чем выше этаж здания, тем жилье дороже, чем ниже — тем дешевле. Большое значение для цены квадратного метра имеет наличие собственной территории в жилом комплексе, летних и зимних бассейнов, тренажерных залов, СПА, тропических садов, теннисных кортов и прочей инфраструктуры. Если это все есть, то цена может быть выше в 2-3 раза. Большое значение при расчете цены квадратного метра имеет тип недвижимости, которую вы приобретаете. Если это таунхаус, то стоимость квадратного метра обычно дешевле, чем стоимость квадратного метра в апартаментах или вилле аналогичного качества и местоположения. Также при расчете стоимости квадратного метра большое значение имеет методология расчета. Например, с какими поправочными коэффициентами учитывать в стоимости площадь открытой и закрытой террас, гаражей и кладовых, включенных в стоимость и т. д. В Испании в площадь жилья по правоустанавливающим документам включают некий метраж общедомовых территорий, приходящийся на долю данного собственника. Это также как-то надо вычленить и учесть. Именно поэтому, исходя из всего многообразия перечисленных факторов, четко определить стоимость одного квадратного метра сложно, и я могу назвать лишь примерные ориентиры: апартаменты, "первичка", очень хорошего качества вблизи берега моря, в городе-курорте — от 1500 евро за кв. м и выше. Таунхаусы, "первичка", в 15 км от берега моря, сельская местность — от 465 евро за кв. м. Виллы, "первичка", 5 км от берега моря, рядом с гольф-полем и центром города — от 1700 евро за кв. м (в расчет стоимости включен земельный участок).
Наиболее распространенный метраж жилья опять-таки зависит от типа недвижимости, а именно от того, что приобретает потенциальный покупатель: апартаменты, виллу, таунхаус или какое-либо другое жилье (например, полдома). Для апартаментов в двухспальном варианте наиболее распространенный метраж по nota simple в районе 60-70 кв. м, включая долю собственника в общедомовых территориях. Для трехспальных апартаментов — в районе 80-90 кв. м. Для недорогих вилл в трехспальном варианте — порядка 130-140 кв. м, включая площади открытых и закрытых террас. Для таунхаусов в трехспальном варианте — примерно 120-130 кв. м.
Владимир Ксенофонтов, директор Overseas Property RUS LTd, представитель испанской строительной компании Marjal International, говорит, что отличие в технологиях и качестве строительства жилья в Испании и России определяется, в первую очередь, различными климатическими поясами, в которых находятся эти страны. В некоторых частях Испании вообще нет зимы в российском понимании этого слова (как, например, на Коста Бланке). Поэтому в Испании строить проще, дешевле и быстрее. Соответственно, стандарты качества в России и Испании совершенно разные. Здесь не надо уделять такого пристального внимания вопросам теплоизоляции, а монтаж отдельных систем отопления и отопительных магистралей зачастую вообще не нужен. Поэтому затраты на строительные материалы в себестоимости строительства в Испании ниже. Качество строительных материалов, особенно бетона, отделочных материалов в Испании, несомненно, лучше. На объекте всегда проверяется качество привозимого бетона и строительных материалов. Технологии строительства сравнивать сложно, но они приблизительно одинаковые. В отличие от России, в Испании недвижимость сдается в варианте "чистовой" отделки, с оборудованными санузлами и меблированными кухнями. "В этом, конечно, колоссальное преимущество испанской недвижимости. Здесь потенциальному покупателю не нужно нанимать бригады строителей-"доделочников" из солнечного Узбекистана/Марокко. Вам не только сдадут отлично сделанную и полностью завершенную квартиру, но еще и иногда включат в стоимость мебель. В Испании это стандарт, в России — эксклюзив. Перед подписанием эскритуры в Испании проводится процедура снэггинга (окончательной проверки недвижимости покупателем с составлением Акта претензий). Составленный документ в присутствии нотариуса передается застройщику, который обязан устранить — и фактически устраняет — все выявленные недоделки в двухнедельный срок. К тому же в Испании на отделку, все коммуникации и конструкции здания предоставляются гарантийные сроки, в течение которых застройщик бесплатно и быстро устранит возникшие неисправности и неполадки. Эта система реально работает", — говорит господин Ксенофонтов.
Серьезным проблемным моментом испанских зданий является недостаточная звукоизоляция жилых помещений. Поэтому при выборе объекта очень важно не только внимательно осмотреть приглянувшийся объект и все здание целиком, но и проверить наличие эффективной звукоизоляции (а также теплоизоляции) помещений. Если резюмировать вопрос об испанской системе стандартов, гарантий и качества строительства, то это высокоэффективная, прекрасно продуманная система, максимально защищающая интересы потенциального покупателя и инвестора система. Однако далеко не все застройщики до "запятой" соблюдают эти положения, и главная задача для российского покупателя испанской недвижимости — найти хорошего застройщика с интересными качественными объектами, безупречной репутацией и адекватными ценами.
Популярные районы
В Испании наиболее привлекательным районом для приобретения жилой недвижимости является побережье Коста Бланка (Средиземноморское побережье Испании). Здесь практически нет зимы (среднедневная температура в январе +17 градусов по Цельсию), нежаркое лето (среднедневная температура в июле +28 градусов по Цельсию), очень мягкий средиземноморский морской климат и более 320 солнечных дней в году. Купальный сезон начинается в середине апреля и длится до середины ноября. Инфраструктура развита также очень хорошо. Исторически спросом пользуется побережье Коста дель Соль, здесь также хороший теплый климат, отличная инфраструктура, но море из-за больших глубин и близости Атлантического океана холодное, и купальный сезон короткий. Местом сосредоточения интереса россиян, которые впервые рассматривают Испанию в качестве места для второго дома у моря, является Барселона и побережья рядом с Барселоной. "Но я рассматриваю это как дань популярности и известности Барселоны среди россиян, а также как результат наличия прямых перелетов из Санкт-Петербурга в летнее и зимнее время. После завершения в этом году реконструкции аэропорта Аликанте (столица побережья Коста Бланка) и появления прямых перелетов по маршруту Петербург — Аликанте, это побережье станет безусловным лидером", — прогнозирует господин Ксенофонтов.
Коммерческую недвижимость стоит приобретать в наиболее крупных популярных среди туристов городах — Барселона, Мадрид, Аликанте, Малага. Однако многое зависит от того типа бизнеса, который планирует открыть потенциальный покупатель.
Неместный покупатель
В компании Greenfield Property International отмечают, что ПМЖ в Испании получить практически невозможно. Эксперт по зарубежной недвижимости ООО "Алиса Эстейт" Елена Жукова говорит, что иностранцы без всяких ограничений могут приобретать и жилую, и коммерческую недвижимость. Покупатель недвижимости должен получить в местной полиции N.I.E. (идентификационный номер иностранца), который определяет его как официального налогоплательщика Испании и необходим для любой трансакции в этой стране. Документ, подтверждающий владение испанской недвижимостью, дает право на получение годовой шенгенской мультивизы. Чтобы оформить ее на всех членов семьи, достаточно внести их имена в купчую.
Основной особенностью при приобретении жилья иностранцами является, в первую очередь, отличие в размере ипотечного кредита, который может получить иностранный гражданин или испанец. Иностранцам обычно предоставляют ипотечный кредит в размере 50-60% от стоимости объекта недвижимости, не считая налоги. Налоги иностранец обязан заплатить из собственных средств. Также обычно иностранцы (англичане, голландцы, бельгийцы) при приобретении недвижимости пользуются услугами адвокатов для предоставления своих интересов в переговорах с застройщиками или посредниками. Русские покупатели зачастую адвоката не привлекают, допуская тем самым очень серьезную, грозящую крупными финансовыми потерями, ошибку. "Однако говорить об этом русским бесполезно. Менталитет наших граждан таков, что мы сами себе и "швец, и жнец, и на дуде игрец". До тех пор, пока мы сами не набьем шишек и не потеряем деньги, мы ничему не учимся. Показательным примером является случай, когда я оказался после выставки за одним столом с представителями зарубежной якобы строительной компании, зарегистрированной в одной из развивающихся европейских стран, созданной парой предприимчивых африканцев, окончивших в Москве университет имени Патриса Лумумбы, которые рассказывали о том, как они продают "русским папуасам" втридорога недвижимость с сомнительной историей. Все это "подводные камни", и их надо уметь избегать", — предостерегает господин Ксенофонтов.
В Испании есть возможность приобретения жилья в рассрочку, однако до тех пор, пока все деньги не будут уплачены, право собственности покупателю не передадут. Поэтому лучшей и наиболее безопасной схемой является использование ипотечного кредита в целях финансирования покупки. Кредитные ставки сейчас очень низкие (годовой Euribor +0,95% годовых), и брать кредит выгодно. К тому же использование ипотечного кредита позволяет значительно обезопасить сделку, так как в этом случае испанский банк заинтересован в том, чтобы вы не купили проблемную недвижимость по неадекватно высокой цене.
Дефицит первички
В Испании практика приобретения жилья на первичном рынке распространена, но в связи с избыточным предложением готовой недвижимости и значительным снижением цен, стала менее популярна, чем раньше. Ранее приобретение недвижимости в стадии строительства давала клиентам "бонус" в виде разницы цены на этапе строительства и на моменте сдачи объекта. Сейчас такой разницы практически нет. "Если бы мне в сегодняшней ситуации предложили приобрести жилье на этапе котлована с большими скидками, то я бы отказался. Причина — цены на готовое качественной жилье в Испании сейчас около или ниже себестоимости, и предложение скидок означает, что у застройщика серьезные проблемы и недостаток финансовых ресурсов, которые он пытается получить за ваш счет. Это уже игра "в рулетку", где вероятность потерять свои деньги превышает 50 процентов. Однако если вам нужен дом по личному проекту или в приглянувшемся месте, то вписываться на этапе котлована можно при условии предоставления застройщиком банковской гарантии на оплачиваемые в процессе строительства деньги. При этом в процессе строительства не должно выплачиваться более 30-40 процентов от оговоренной контрактом суммы, все остальное — только при передаче ключей по окончании строительства", — говорит Владимир Ксенофонтов.
В Испании на рынке работает много застройщиков, но только единицы из них способны предоставить клиентам сервис европейского уровня. "Под сервисом я имею в виду весь спектр сопутствующих услуг, который необходимо предоставить клиенту для успешного совершения сделки по приобретению зарубежной недвижимости, а именно: достижение договоренности по цене и комплектации объекта недвижимости, помощь в получении ипотечного кредита и налогового номера иностранца, организация эффективного просмотра, заключение контрактов на подключение воды и электричества, проведение процедуры снэггинга и прочие действия. На российском рынке сами испанские застройщики фактически не представлены, и проблема здесь не в нежелании самих испанцев выходить на российский рынок, а в сложности самого российского рынка и особенностях испанского менталитета. Испанцы преодолевать различные барьеры (языковые, межнациональные, организационные) не любят. Войти же на российский рынок без должной настойчивости, трудолюбия, целеустремленности и административной поддержки практически нереально. Именно поэтому испанские застройщики фактически не представлены на российском рынке непосредственно", — говорит господин Ксенофонтов.
Испанский рынок за последние пять лет по стоимости жилья следовал тенденциям мировых рынков недвижимости. В 2005-2007 годах рынок активно рос, стоимость жилья увеличивалась, это был период всеобщего благоденствия. 2008 год стал годом стагнации и начала снижения цен. Зима-весна 2009 года — период резкой "просадки" цен, лето — коррекция после падения. Этой зимой повторилась прошлогодняя ситуация, и цены в некоторых сегментах недвижимости достигли дна. Однако это касается в первую очередь низколиквидной и неудачно расположенной недвижимости плохого качества. Объекты высокого качества, расположенные в хороших местах, достигли ценового дна еще год назад, в феврале-марте 2009 года, затем несколько подросли и стабилизировались на этом уровне. "Я считаю, что лучший момент для покупки высоколиквидных объектов "первички" был год назад, в феврале-марте 2009 года, а для "вторички" и объектов низкого качества лучший период для покупки — сейчас, в феврале-марте 2010 года. Далее я ожидаю начала движения вверх", — прогнозирует господин Ксенофонтов.
"Застройщиков в Испании, много, но сейчас на рынке держатся только крупные фирмы — застройщики. Так как строительство новых объектов не начинается, доля первичного жилья на рынке стремительно сокращается, и трудно сказать, сколько продлится такая ситуация. Скорее всего уже в конце лета этого года рынок столкнется с дефицитом нового жилья. Поэтому на сегодняшний день покупка вторичного жилья — надежнее", — добавляет госпожа Жукова.
Испанцы стараются не сдавать жилье в аренду на длительные сроки, срок аренды обычно не превышает 11 месяцев. Это связано с особенностями законодательства. Стоимость аренды сильно зависит от сезона, категории жилья и места его расположения. Например, стоимость аренды двухспальных апартаментов хорошего качества в городе-курорте Гуардамар дель Сегура (побережье Коста Бланка) в 50 метрах от берега моря составляет: с октября по май — 650 euro в месяц, июнь и сентябрь — 1200 евро, июль и август — пик сезона — цены еще выше. При этом аренда в комплексах класса люкс стоит от 1700 евро в месяц и более, а в старых обветшалых зданиях — от 350 евро в месяц.
Если искать жилье в аренду на 11 месяцев, то среднемесячная стоимость нормальной квартиры составит от 550 евро в месяц.
Форма и содержание
Содержание недвижимости в Испании практически ничем не отличается от содержания недвижимости в России, состав затрат в Испании тот же. Отличается лишь структура расходов. В Испании структура расходов на содержание недвижимости следующая: общедомовые коммунальные расходы; расходы на воду; расходы на электричество; налоги на недвижимость. "Рассмотрим по пунктам. Общедомовые коммунальные расходы — сумма этого платежа зависит от того, что расположено у вас на общедомовой коммунальной территории, собственником которой вы также являетесь наравне с другими собственниками жилья, расположенного на территории вашего жилого комплекса. Если в вашем комплексе есть зимний и летний бассейны, спортивные сооружения (тренажерные залы, теннисные корты), детские игровые площадки, тропические сады и зоны отдыха, роскошные лифты и мраморные лестницы, то тогда стоимость общедомовых коммунальных расходов может быть весьма значительна — до 100 евро за двухспальные апартаменты. Если же ваш комплекс "пустой", без бассейнов и больших общедомовых территорий, с одними лифтами, то общедомовые коммунальные расходы в месяц будут составлять примерно 40 евро. Расходы на воду в Испании складываются из нескольких статей: плата за водоотвод (13 евро за два месяца), плата за фактически подведенную воду, плата за отвод канализационных вод, плата за содержание счетчика. В этот же счет обычно включается плата за вывоз мусора. В сумме все расходы на семью из двух человек составляют около 20 евро в месяц. Расходы на электричество в Испании складываются из двух составляющих: платы за подведенную мощность (9 евро за 4,6 кВт, 19 евро за 9,2 кВт) и платы за фактическое энергопотребление. Обычно расходы на электроэнергию в месяц на семью из двух человек составляют порядка 40 евро. Налог на недвижимость уплачивается один раз в год и составляет примерно 350-400 евро за новые трехспальные апартаменты. Сумма налогов на старую недвижимость гораздо ниже, около 100-120 евро в год. Итого, если суммировать все расходы на содержание недвижимости в Испании в год, то они составят порядка 1700-2500 евро в год", — рассказывает господин Ксенофонтов.
По словам госпожи Жуковой, налог на недвижимое имущество составляет 0,5-2% в год от кадастровой стоимости жилья, которая обычно меньше рыночной в 10-15 раз.
Госпожа Жукова также добавляет, что чистка бассейнов (раз в неделю) обойдется владельцу частного дома в 50-120 евро в месяц; уборка дома — примерно 10 евро в час, садовник - 80-200 евро в месяц (в зависимости от размеров участка). За телефон и интернет придется платить примерно 40 евро в месяц, за спутниковую антенну с российскими каналами примерно 120 евро в год.
Цена за страхование имущества зависит от ценности недвижимости: к примеру, при цифре в 20 000 евро она составляет от 500 до 800 евро в год. Цена на содержание вашей недвижимости варьируется от 60 до 100 евро в месяц, в нее входит амортизация недвижимости, а также услуги управляющей компании.
Общедомовые территории в Испании всегда содержатся в идеальном состоянии: сады и газоны пострижены, пешеходные дорожки на общедомовых территориях вымыты, лифты сияют зеркалами и чистотой. Высокая эффективность использования уплачиваемых или выделяемых достаточно скромных финансовых средств — черта, отличающая Испанию от других стран не только Европы, но и США.
Жилье на первичном рынке неизменно пользуется спросом, но покупают это жилье на этапе внутренней отделки.
На острове Тенерифе наибольшим спросом пользуются апартаменты с одной спальней, с кухнями американского типа и полностью оборудованные мебелью. Для нерезидентов есть пятипроцентные кредиты. За последнее время стоимость жилья на острове увеличилась примерно на 1-3%. Арендные ставки зависят от местоположения объекта: они могут быть как 250-450 евро в неделю, так и 400 евро в месяц. Стоимость содержания жилья составляет 200 (если это студия) — 1000 евро в месяц.