Домик в деревне
В течение последних полутора лет в сегменте коттеджного строительства на юге России произошло изменение структуры спроса. Если до кризиса коттеджи и коттеджные поселки строились в первую очередь в расчете на состоятельных клиентов и позиционировались как элитное жилье, то сейчас ситуация иная: интерес потребителей сместился в сторону эконом-класса. Девелоперы разрабатывают новые «антикризисные» проекты жилья: уменьшают площадь коттеджей, используют менее дорогостоящие материалы, внедряют современные низкозатратные технологии строительства домов. В этой связи эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на недорогие коттеджи и общий рост цен на такую недвижимость
в пределах 5-20% в течение ближайших нескольких лет.
Коттедж для элиты
Покупка коттеджа — сравнительно новый для юга России способ решения жилищного вопроса. «Рынок коттеджного строительства начал свое развитие одним из последних, после активного роста в сегменте многоэтажного жилого строительства», — отмечает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Вместе с тем эксперты отмечают большую перспективность этого сегмента. Так, представители строительно-инвестиционного холдинга Radex Group (компания специализируется на строительстве коттеджей в Подмосковье, однако считает инвестиционно-привлекательными с точки зрения коттеджного строительства ряд регионов юга России, прежде всего Сочи и Ростовскую область) ссылаются на опыт развитых стран: например, в США в пригородах, в агломерации крупных городов, живет до 80% населения. Положительная динамика наблюдается и у нас. До кризиса, по данным компании MACON Realty Group, было введено в эксплуатацию около 250 тыс. кв. м жилой недвижимости в организованных коттеджных поселках юга России, еще более существенный объем был запланирован к строительству на 2008-2009 гг. — около 500 тыс. кв. м.
При этом Ольга Елманова, исполнительный директор Союза риэлторов Кубани, отмечает, что большинство таких проектов позиционировались в сегменте элитного жилья. «Покупка загородного дома обладает рядом преимуществ: экологичность, удаленность от городской суеты, комфорт проживания при условии наличия в коттеджном поселке всей необходимой инфраструктуры, отсутствие большого количества соседей, в отличие от городских микрорайонов. За все это потребители с достатком готовы дорого платить, — отмечает эксперт. — Особенно востребованными до кризиса были проекты на Черноморском побережье. В основном их приобретали состоятельные клиенты из Москвы, Санкт-Петербурга для вложения денег и проживания в летнее время».
По словам Ильи Володько, покупка коттеджа обходится значительно дороже квартиры даже большой площади. «Средняя стоимость 1 кв. м коттеджа по югу колеблется в пределах 40-75 тыс. рублей, встречаются предложения от 25 тыс. рублей. Средняя стоимость 1 кв. м квартиры —
35-45 тыс. рублей, минимальные значения начинаются от 22 тыс. руб. Однако ввиду большой площади индивидуальных домовладений по сравнению с квартирами общий бюджет их покупки существенно выше», — отмечает эксперт.
Среди покупателей коттеджей до кризиса было немало и тех, кто приобретал такую недвижимость с инвестиционными целями. «Среди наших клиентов достаточно много частных инвесторов, купивших недвижимость на стадии закладки поселка для последующего преумножения вложенных средств, — говорит Антон Котиков, специалист по связям с общественностью ООО „Беловодье“ (застройщик коттеджного поселка „Беловодье“ в Ростове-на-Дону). — Несмотря на то, что подобные инвестиции окупаются довольно долго (ведь надо построить не только дома, но и магазины, детские садики, школы, поликлиники — только тогда коттедж достигает пика своей стоимости), популярность подобного рода инвестиций до кризиса была очень высока».
Коттеджный переполох
Кризис не мог обойти стороной и этот сегмент рынка. В течение сложного 2009 года лишь некоторым девелоперам удалось полностью или частично ввести в эксплуатацию свои проекты. Была сдана первая очередь в поселке «Немецкая деревня» и КП «Екатериновка» в Краснодаре, одна из очередей КП «Беловодье» в Ростове-на-Дону, КП «Сосновый бор», «Орхидея-парк», «Горки-11», «Морские пенаты» в Сочи. «Между тем многие проекты, начало реализации которых планировалось на 2008-2009 гг., так и не вошли в стадию строительства, — отмечает Илья Володько. — В уже строящихся коттеджных поселках темпы строительства были существенно снижены в связи с недостатком финансирования».
В этих условиях очень важно, как поведет себя компания-застройщик. «В нашем поселке в пик кризиса замедлялись темпы работ, — отмечает Антон Котиков. — Однако мы провели большую работу с нашими клиентами, которые уже купили коттеджи, объясняли, что это временные трудности. В итоге нам удалось сохранить доверие наших клиентов и даже привлечь новых, несмотря на экономический спад».
Вместе с тем, как отмечает Илья Володько, вырос объем «виртуального» предложения в данном сегменте. Многие землевладельцы с приходом кризиса решили реализовать свои активы и предложили на продажу земельные участки с проектами строительства организованных коттеджных поселков на них. Другими словами, проектов на «бумажной» стадии стало гораздо больше, однако реальный объем рынка не увеличился.
Сейчас реальный объем строящихся проектов в Ростове-на-Дону оценивается в пределах 130 тыс. кв. м, в Краснодаре — около 70 тыс. кв. м, в Сочи — около 40 тыс. кв. м. Всего же, по данным MACON Realty Group, в процессе строительства на юге России находится около 500 тыс. кв. м коттеджной недвижимости, 250 тыс. кв. м из этого объема приходится на Черноморское побережье и представляет собой, главным образом, курортное жилье.
В поисках покупателей
Не добавляет оптимизма девелоперам и резкое снижение спроса на загородную недвижимость. «Спрос на объекты коттеджной недвижимости упал на 90% по сравнению с докризисным периодом, — заявляет Илья Володько. — Это связано как с уменьшением располагаемых бюджетов покупателей, которые не позволяют приобрести объекты такого типа, так и с опасениями покупателей относительно темпов строительства коттеджных поселков». На рынке сложился своего рода «замкнутый круг»: из-за недостатка финансирования девелоперы не в состоянии закончить свои проекты, высокая процентная ставка по кредиту и сложность получения инвестиций ограничивают возможности девелоперов по реализации новых и дальнейшего строительства существующих проектов. Вместе с тем реальный спрос предъявляется только на уже готовые домовладения. «Данный „круг“ разомкнется только с ростом объемов кредитования строительного сектора, — считает Илья Володько. — С рынка практически ушли те клиенты, кто приобретал такую недвижимость с инвестиционными целями. Причина — также опасения остановки строительства и потери вложенных средств».
«Для большинства клиентов, которые до кризиса планировали покупку загородного дома, коттедж — это отнюдь не предмет первой необходимости, — отмечает Ольга Елманова. — Как правило, у таких клиентов уже есть квартира в городе, а порой и не одна, и загородный дом для них — это очередная ступенька к повышению уровня своей жизни. Однако в период экономического спада большинство потенциальных клиентов решили отказаться от дополнительных трат, тем более таких масштабных, какие предполагает покупка дома».
Ниже классом
В этих условиях девелоперы решили обратить внимание на принципиально иную аудиторию, чем до кризиса, — на покупателей со средним достатком, перед которыми стоит насущная задача по решению жилищной проблемы. «Большое количество девелоперов пересматривают концепции своих проектов, — заявляет Илья Володько. — В условиях изменившего рынка это является необходимым условием повышения привлекательности проектов, увеличения продаж и обеспечения экономической эффективности».
К примеру, если еще в прошлом году в КП «Беловодье» минимальная стоимость коттеджа составляла 2 958 тыс. руб, то в марте 2010 года покупателям был предложен новый «антикризисный» проект, стоимость которого составляет 1790 тыс. рублей. Удешевление достигается прежде всего за счет снижения площади объекта и размера земельного участка (117,9 кв. м ЗУ — 4 сотки против «антикризисных» 60 кв. м и ЗУ — 3 сотки). При этом изменилась и схема расчетов с покупателями — застройщики больше не работают на перспективу, а приступают к строительству коттеджа тогда, когда на него уже есть реальный покупатель. (КП «Исток», КП «Южный», КП «Солнечный» в Ростове-на-Дону).
Растет предложение и таунхаусов — домовладений на несколько хозяев. Участилась практика, когда «многоквартирные» коттеджи строятся прямо в черте города в частном секторе. Жилье в таких коттеджах высотой 3-4 этажа, с 15-20 квартирами, особенно на начальном этапе застройки, продается по крайне низким ценам. Так, в Ростове-на-Дону в базах агентств недвижимости встречаются предложения от 500 тыс. руб. Как правило, это квартиры площадью 20-35 кв. м. Однако большое количество проблем, которые сопровождают покупку такой недвижимости, приводят к тому, что наиболее крупные агентства недвижимости, которые дорожат своей репутацией, предпочитают отказываться от работы с такими объектами: «Несмотря на то, что такие объекты пользуются огромным спросом ввиду их низкой стоимости, наше агентство не работает с застройщиками многоквартирных коттеджей, — говорит Михаил Белов, руководитель отдела продаж АН „Титул“ (Ростов-на-Дону). — Основные проблемы: юридическая сторона и вопрос коммуникаций. Покупая квартиру в таком коттедже, покупатель становится не полноправным собственником, а лишь обладателем доли собственности. Признание права собственности затем приходится осуществлять в судебном порядке. Но главное, такие застройщики часто используют «серые» схемы при оформлении договоров, которые являются спорными с юридической точки зрения. Определенную проблему представляют и коммуникации: застройщик, как правило, получает разрешение на индивидуальное строительства с соответствующими нормами потребления газа, электричества, воды. В итоге вместо одной семьи в коттедже проживают 15-20 семей, что увеличивает нагрузку на коммуникации и приводит к сбоям в их работе». Кроме того, поскольку такие коттеджи строят мелкие застройщики, привлекающие средства в основном за счет продажи квартир на этапе котлована, риск того, что объект не будет завершен, очень велик. «Именно поэтому мы работаем только с тремя застройщиками коттеджей в Ростове, на счету которых уже есть реализованные проекты. Таким образом мы снижаем потенциальные риски своих клиентов», — рассказали представители АН «Лендлорд».
В целях снижения стоимости объектов застройщики вводят новые, менее затратные технологии строительства, например, строят коттеджи из пеноблоков, газосиликатных блоков, применяют технологии каркасного строительства и т. д. Несмотря на то, что по уверениям застройщиков, такие дома обладают рядом преимуществ по сравнению с традиционной кирпичной постройкой (меньшая себестоимость строительства, быстрота возведения, сокращение затрат на отопление и кондиционирование), к подобным нововведениям покупатели на юге России относятся с настороженностью. «Мы проводили специальное маркетинговое исследование на эту тему, — рассказывает Ольга Елманова, — и выяснили, что большинство потенциальных клиентов скептически относятся к новым технологиям строительства, считая такие здания чем-то вроде „домиков из картона“. По моему мнению, застройщикам необходимо задуматься о грамотном пиаре, уделять большее внимание информированию населения о преимуществах новых технологий, чтобы преодолеть определенный консерватизм, который сложился на юге. Тем более, что преимуществ действительно много». Вместе с тем опыт других рынков, например, Подмосковья, говорит о большой востребованности такого жилья. Так, по данным агентства «Миэль – Загородная недвижимость», в конце 2009 — начале 2010 года зафиксировано увеличение количества запросов на покупку жилья, возведенного по современным технологиям, по меньшей мере, в четыре раза.
По мнению Ольги Елмановой, есть еще один существенный фактор, который тормозит развитие коттеджных поселков в пригородах, отпугивая как клиентов с достатком, так и тех, кто ориентирован на эконом-класс. «Большинство таких поселков, по определению, расположены вне черты города, как правило, вблизи основных магистральных въездов в город. Однако посмотрите на Краснодар — утром и вечером в часы пик на всех въездах в город образовываются многочасовые пробки. Эта же проблема характерна и для Сочи, и для Ростова-на-Дону, в котором уже несколько лет в аварийном состоянии находится центральный Ворошиловский мост. Все преимущества жизни в пригороде практически сводятся на нет неразвитостью транспортных коммуникаций. Если эта проблема будет решена путем строительства, например, дополнительной системы дорожных развязок, привлекательность покупки недвижимости в пригородных коттеджных поселках возрастет в несколько раз».
Ближе к природе
Несмотря на существующие проблемы, практически все эксперты отметили потенциальную перспективность рынка загородной коттеджной недвижимости. «В среднесрочной перспективе рынок коттеджной недвижимости будет развиваться, — комментирует Илья Володько. — Будет происходить качественная перестройка рынка: начнут появляться новые проекты в экономичном и среднем сегментах. Данные проекты могут быть вполне успешными, если их девелоперы смогут обеспечить высокое качество строительства при низком уровне затрат (приобретение земельных участков по новой, „адекватной“ цене, контроль и управление расходами, отказ от избыточной инфраструктуры и т. д.)».
В начале 2010 года некоторые эксперты отмечают оживление спроса на коттеджную недвижимость. Так, согласно аналитическому исследованию АН «Лендлорд», интерес к данному сегменту рынка недвижимости значительно вырос. Так, в общем объеме сданного в эксплуатацию жилья г. Ростов-на-Дону доля индивидуального жилищного строительства, в том числе и коттеджей, составляла в 2004 г. — 36,2%, в 2008 г. этот показатель составил уже 57,6%, а по итогам 2009 г. — 72%. Кроме того, если общий объем ввода жилой площади в 2009 г. в г. Ростов-на-Дону упал на 16%, то объем индивидуального жилищного строительства, напротив, вырос на 3%. О возросшем интересе покупателей к данному сегменту рынка говорит и тот факт, что по итогам трех месяцев 2010 г. было зарегистрировано на 33% больше клиентов, интересующихся покупкой дома или коттеджа, чем за аналогичный период 2009 г., в то время, как увеличение покупателей квартир за тот же период составляет не более 3%.
По данным «Лендлорда», в основном спрос сосредоточился на объектах стоимостью до 2 миллионов рублей. В этой связи, по мнению аналитиков компании, рынку не хватает предложений домовладений эконом-класса в коттеджных поселках, располагавшихся бы в пределах 10 км от черты города.
Можно отметить также и тот факт, что в марте этого года Дмитрий Медведев подписал закон о стимулировании строительства малоэтажного жилья. Средства из бюджета будут выделяться как на строительство малоэтажного жилья, так и на приобретение жилых помещений у застройщиков таких домов. Ожидается, что эта мера позволит повысить спрос на рынке загородной недвижимости.
Тем не менее, эксперты и участники рынка больше рассчитывают не на помощь государства, а на рыночные законы. «Любые меры государственной поддержки малоэтажного строительства являются позитивными и благоприятно сказываются на развитии рынка, — считает Илья Володько. — Однако сложные механизмы реализации таких законов и ограниченный объем финансирования не позволят достичь революционных изменений на этом рынке. Активное развитие малоэтажного строительства возможно только рыночным путем через стимулирование предложения (облегчение доступа к земельным ресурсам, снижение административных барьеров, повышение доступности кредитных средств) и спрос (развитие ипотеки, повышение доходов населения)».
По мнению экспертов, в 2010-2011 гг. рынок будет ощущать нехватку готового жилья. Спрос со стороны клиентов будет расти, а ликвидный продукт будет отсутствовать, что приведет в итоге к небольшому росту цен. В целом эксперты предсказывают рост цен на коттеджную недвижимость,от 5 до 20% в течение ближайших лет в зависимости от того, насколько близко к стадии завершения строительства будут находиться выставленные на продажу объекты.