Год назад строители начали предсказывать грядущий дефицит квартир в готовых новостройках. Сегодня компании активно рекламируют квадратные метры в домах, сданных в эксплуатацию, но так ли просто найти у застройщиков по-настоящему интересное предложение? Мы проверили.
Ближе к центру Жилой комплекс «Октябрьский» от компании «Эл-Траст», активно рекламируемый сегодня на улицах города, — один из немногих в Самаре законченных объектов современной квартальной застройки. И хотя сам район улиц Скляренко, Ерошевского и Революционной вряд ли можно причислить к престижным, географически здесь рукой подать как до основных городских магистралей, так и до делового центра. Внешне жилой комплекс производит довольно приятное впечатление, и, находясь во внутреннем дворе, вполне реально ощутить прелесть комфортного, цивилизованного существования: детские площадки, подземные паркинги, охрана, общая ухоженность явно свидетельствует об успешной работе местной управляющей компании. «Октябрьский» — относительно молодой жилой комплекс, последние секции сданы только в конце прошлого года — но уже производит впечатление обжитого: нет строительной грязи, во дворах много автомобилей, по дорожкам прогуливаются молодые мамы с колясками. Единственное «но»: за пределами жилого комплекса мираж рассеивается, вокруг — разбитый асфальт узких улочек, строительные площадки, полуразрушенный частный сектор и множество низкоклассных офисов, а как следствие, полное отсутствие мест для парковки. Именно этот аспект сильно портит впечатление от квартиры, предлагаемой «Эл-Трастом».
Одно- и двухкомнатные квартиры в «Октябрьском» пока имеются в продаже в достаточном количестве. А вот более просторные здесь в дефиците, в настоящее время риэлторы могут предложить только два практически идентичных варианта квартир на 2 этаже 7 и 8 секций — 107 и 116 квадратных метров. В каждой из них по два санузла и по две небольшие лоджии, кухни по 14 кв.м, ниши для небольшой гардеробной, черновая отделка. Портит картинку только тот факт, что окна квартир выходят на одну сторону — на ул. Скляренко, и вид со второго этажа совсем не радует глаз. Напротив, на минимальном расстоянии, строится массивный офисный центр, а также большой коттедж, остальное пространство занимают не слишком поэтичные на вид заборы частного сектора. Одним словом, предложение это не для любителей насладиться панорамой. С другой стороны, цена на квартиры вполне разумна. Застройщики просят за них по 4,5 млн, в среднем по 40 тыс. рублей за квадратный метр, и при полной оплате готовы даже сделать скидку, но не более тысячи с квадратного метра, т.е. в итоге примерно 100 тыс. рублей. И то в качестве исключения, поскольку, по уверению менеджера, в мае руководство планирует поднять цены на ряд квартир, в числе которых вполне могут оказаться трехкомнатные, как самые дефицитные.
«Видовая» без вида Жилой комплекс «Современник» чуть больше удален от центра, но технически это район просек, и считается довольно престижным и экологически чистым. Девелоперы, планирующие застройку в прибрежной зоне ниже улицы Ново-Садовой, традиционно делают ставку на «видовые» квартиры, из окон которых открывается прекрасный вид на Волгу и Жигули. Именно такие предложения сегодня имеются у застройщика — компании «Спектр недвижимости». Две квартиры, 117 и 122 кв.м, расположены на одном из верхних уровней 17-этажной высотки, и окна большей из них полностью выходят на Волгу. Из комнат открывался бы чудесный вид в любое время года, если бы не досадная оплошность проектировщиков. Фасад здания украшают аркообразные конструкции, верхняя часть одной из которых практически полностью перекрывает вид с балкона, и чтобы увидеть что-либо кроме кирпичной стены и неба, приходится вставать на цыпочки. В одной из комнат, правда, вид получше (виден только небольшой кусок «арки»), но здесь доступ к панораме перекрывает застекленная лоджия, которую так и хочется объединить с комнатой, а это влечет за собой дополнительные расходы и необходимость согласования.
Более логичным выглядит вариант 117-метровой квартиры. Из одной из комнат (которую технически возможно превратить в кухню) и с небольшой лоджии открывается чудесный вид на Жигулевские ворота. К сожалению, остальные комнаты в этом плане не радуют: виден кусок Ново-Садовой, а в основном отсюда можно созерцать разве что окна и стены возводимой напротив новой очереди «Современника». В целом же квартира, как и весь дом, производит приятное впечатление: достаточно просторная, но уютная, планировка на две стороны, черновая отделка (стены выровнены, стяжка на полу, электропроводка, радиаторы отопления, медные трубы, деревянные стеклопакеты), лифты Otis, вход в подземный паркинг на выходе из подъезда.
Незаконченность жилого комплекса, конечно, может стать серьезным препятствием для комфортного проживания: не готовы детские площадки и рекреационные зоны, от шума и грязи соседних строек можно будет избавиться в лучшем случае к лету 2011 года, когда «Спектр недвижимости» планирует полностью сдать объект. В связи с этим, конечно, цена кажется слегка завышенной — по прайсу 50 тыс. рублей за кв.м. То есть за 117-метровую квартиру продавец просит 5 млн 850 тыс. рублей, а за большую с сомнительным видом на Волгу — более 6 млн. Однако продавец готов торговаться, рассматривать различные варианты оплаты, в том числе брать в зачет готовое жилье. «Скажите, на какую сумму вы рассчитываете и как скоро готовы ее отдать целиком — будем договариваться», — демонстрирует риэлтор довольно гибкую позицию компании. В частности, возможен вариант приобретения за 6 млн рублей любой из предложенных 3-комнатных квартир «в комплекте» с местом на подземной парковке (отдельно его стоимость составляет 750 тыс. рублей), таким образом, скидка может достигать 7 тыс. рублей с квадратного метра.
Многовариантность Жилой комплекс «Надежда» находится совсем недалеко от «Современника» — на 5-й просеке, и также позиционируется в сегменте бизнес-класса, соответственно, может составить достойную конкуренцию соседу. Серьезным преимуществом «Надежды» является прежде всего тот факт, что комплекс полностью сдан в эксплуатацию и, несмотря на мелкие недоделки, в целом готов для комфортного проживания. Первая очередь заселена уже давно, во второй активно ремонтируют квартиры и ведется работа по уборке территории. На просьбу подобрать трехкомнатную квартиру отдел продаж предложил несколько вариантов в 4 и 7 секциях комплекса: две квартиры 100 кв.м с видом на Волгу на 7 и 17 этаже стоимостью 50 тыс. руб. за квадратный метр, одну 112-метровую на последнем, 15 этаже, по 46 тыс. рублей за метр, переуступку на 10 этаже (100 кв.м, конечная цена 4 млн 500 тыс.), а также рекомендовал рассмотреть возможность покупки одной из свободных 4-комнатных квартир (124 кв.м) по цене 43 тысячи за квадрат или объединения двух 2-комнатных квартир общей площадью 122 кв.м по 45 тыс. рублей (на нижних этажах квартира углом примыкает к соседней секции, и на них дается «оптовая» 3%-ная скидка, в итоге цена на квартиру составляет 5 млн 148 тыс. рублей).
Мы решили посмотреть самый оптимальный по соотношению цены и качества вариант — 100-метровую «трешку» на 7 этаже с окнами, ориентированными на Волгу и Жигулевские ворота общей стоимостью 5 млн рублей. Идти пришлось пешком: лифты в доме отключены по принципиальным соображениям до момента преимущественного заселения людей в квартиры, поскольку сейчас, во время ремонтов, существует опасность, что снующие вверх-вниз рабочие с тяжелыми грузами испортят лифты раньше времени. С первого взгляда на квартиру глаз резануло полное отсутствие отделки (все предыдущие осмотренные объекты были максимально готовы к чистовой отделке, здесь же предлагаются лишь голые кирпичные стены, горы строительного мусора на полу и полное отсутствие коммуникаций. Неожиданно разочаровал вид из окна: Волга оказалась на достаточном удалении, зато в непосредственной близости можно заметить подобие замороженной стройплощадки (склады, строительный мусор, фундамент и прочие строительные конструкции нулевого цикла). В памяти тут же всплыла информация о намерении компании «Эл-Траст» возобновить строительство на своем заброшенном объекте — ЖК «Изумрудный» — как раз где-то здесь, в районе 5-й просеки, в прибрежной зоне. То есть гарантии, что через пару лет вид на реку сменится видом на жилой квартал, вряд ли сможет кто-либо дать. Да и сегодня вид на строительную площадку мало кто решится назвать удачным. Возможно, вариант идентичной квартиры на 17 этаже дома в этом плане может показаться более привлекательным. Но перспектива обходиться без лифта по крайней мере в ближайший год отбивает всякое желание даже просто ознакомиться с видовыми преимуществами последнего этажа.
В целом квартира кажется довольно удобной: две небольшие лоджии, 2 санузла, кухня 15 кв.м, жилые комнаты от 15 до 22, окна на 2 стороны. И все же мелкие, но существенные недостатки вынуждают поднять вопрос о скидках. Застройщик готов пойти на небольшие уступки, но только при условии быстрой 100%-ной оплаты без привлечения ипотечных средств, зачета недвижимости и т.п. — максимальная скидка может составить 5%.
Максимальные скидки Совершенно иную маркетинговую стратегию избрал другой крупный самарский застройщик — «Авиакор». В сданной в декабре прошлого года секции жилого комплекса «Самара» осталось несколько 3-комнатных квартир с окнами во двор (все 1-комнатные и большая часть 2-комнатных уже выкуплены). Цена для них заявлена немалая для спального района (комплекс расположен на пересечении улиц Стара-Загора и Димитрова) — 5 млн 200 тыс. рублей. Однако на покупку 3-комнатных квартир объявлена акция «Миллион в подарок», т.е. покупателю даже не нужно торговаться, чтобы приобрести 125-метровое жилье с черновой отделкой за 4,2 миллиона. Также менеджеры не исключают для покупателя предложить свой вариант цены. К примеру, предложение заключить договор на эту квартиру прямо сейчас за 4 млн не вызвало возражений со стороны отдела продаж. Кроме того, при 100%-ной оплате застройщик готов сделать в квартире чистовую отделку, без особых изысков, но вполне качественную и симпатичную.
В целом «Самаре» можно дать отличную оценку по соотношению цены и качества. Жилой комплекс еще не закончен, однако строительство ведется за пределами чистого благоустроенного двора. На нижних этажах располагаются магазины, аптеки и банки. В домах собственная крышная котельная, насосная станция и электроподстанция. Вокруг жилого комплекса достаточно свободного пространства и «зеленых зон». Одним словом, «Самара» вполне может служить образцом качественного современного жилого комплекса в ценовой категории «средний минус». Другой вопрос, что амбициозных покупателей может отпугнуть удаленность объекта от центра города и прочие предрассудки, связанные с жизнью в спальных районах.
Подводя итог, можно сказать, что найти в готовых самарских новостройках «квартиру мечты» от застройщика, даже имея в кармане приличную сумму, оказалось делом совсем не простым. Делая выбор между предложенными вариантами, в любом случае придется чем-то жертвовать: престижностью района, этажом, видом из окна, а чаще всего — всем сразу. Мрачные прогнозы экспертов оправдались: в городе налицо дефицит готового жилья на первичном рынке. Теперь остается делать новые прогнозы: когда самарские застройщики смогут сделать нам новые, более заманчивые предложения.