Выжили сильнейшие

Отход от точечной застройки и необходимость комплексного освоения обширных пространств города заставляет девелоперов думать о том, какие еще территории в ближайшем будущем могут быть востребованы под цели жилищного строительства. Проекты комплексного освоения территории (КОТ) в ближайшие годы будут оказывать все большее влияние на городской и загородный рынок жилой недвижимости.

В Петербурге и прилегающих к городу районах Ленобласти есть несколько перспективных районов для комплексного освоения территорий, отмечает генеральный директор сети бизнес-центров "Сенатор" Андрей Пушкарский. По его словам, наиболее интересны участки на востоке города, расположенные за КАД между Колтушским и Мурманским шоссе и на юге Петербурга между Московским и Пулковским шоссе. "В этих районах есть возможность строительства жилья примерно на 1000 га. Пока все упирается в наличие инфраструктуры, если необходимые коммуникации будут подведены, вопрос застройки этих пятен решится в течение нескольких лет. А затем эти районы станут привлекательными и для девелоперов, специализирующихся на коммерческой недвижимости", — считает Пушкарский.

Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg, говорит, что проекты комплексного загородного домостроения постепенно реанимируются. Так, в текущий момент ASTERA консультирует международного инвестора с проектом города-спутника в Ленинградской области. "Также нам известны еще три крупных проекта, которые находятся в работе, либо на стадии разработки проекта, либо на стадии перевода земли из сельскохозяйственных в категорию земель поселений. Речь идет о крупных проектах с территорией от 100 га", — говорит Александр Волошин.

Все эти проекты были заморожены в прошлом году. Конечно, сейчас изменились составляющие проектов в сторону увеличения функций экономкласса, и идет корректировка технико-экономических обоснований проектов. Теперь все проекты комплексного освоения территорий разбиваются на фазы ввода жилья более продуманно, девелоперы оставляют за собой возможность корректировки функций в зависимости от изменений спроса. На стадии проекта девелоперы задумываются над будущими резидентами и проводят предброкеридж проектов (предварительное предложение продукта будущим потенциальным покупателям) для подтверждения профиля будущего покупателя, который заложен в финансовых моделях. Коррекция цены происходит только за счет изменения функции, например, с категории коттеджей в таунхаусы.

В "живых" проектах ввод жилья запланирован на 2012-2013 годы с последующими стадиями ввода новых площадей в течение 7-10 лет.

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, говорит, что на сегодняшний день в пригородах Петербурга заявлено около 25-30 проектов комплексного освоения территории как малоэтажных, так и предполагающих высотное строительство. В некоторых из них уже начат процесс строительства, на других начало реализации запланировано на ближайшие два года.

"Проведения реконцепции проектов, вероятно, стоит ожидать. Изменения будут в сторону понижения класса объекта, снижения стоимости проекта, минимизации затрат на строительство. В настоящее время минимальная стоимость квадратного метра в проектах КОТ составляет 42-44 тыс. рублей. Реальный выход на рынок квартир в проектах КОТ уже начался. В 2011 году предполагается начало продаж еще на 10-11 объектах. Таким образом, со следующего года мы уже начнем ощущать значительное увеличение предложения за счет реализации проектов комплексного освоения территории", — рассказала Зося Захарова.

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт "GVA Sawyer Санкт-Петербург", рассказала: "До начала кризиса мы как компания-консультант по комплексному освоению территорий предупреждали девелоперов о возможности сильнейшего затоваривания рынка, если планы всех 38 заявленных проектов будут осуществлены, то есть одновременно в продажу выйдет огромное количество недвижимости. К счастью или к сожалению, кризис и отсутствие жизнеспособных схем государственного участия в данных проектах подобные прогнозы нивелировали. Тема комплексного освоения территорий возникла достаточно давно на рынке недвижимости Петербурга и активно муссируется в течение последних 3-4 лет. Все проекты реализуются частным бизнесом, государство их поддерживает минимально. Общая площадь всех проектов занимает практически 7,3 тысячи гектаров (для сравнения — площадь центральной части Петербурга — 1,5 тыс. га), а общий объем застройки согласно планам застройщиков — порядка 59 млн. кв. м. По нашей оценке, пока только около трети из 38 проектов можно считать активно развивающимися".

В Knight Frank St. Petersburg считают, что в реальности лишь 15-17 из заявленных проектов в действительно могли относиться к проектам КОТ как по масштабу территории, так и по составу функций. Сегодня "в живых" осталось 9-10 проектов.

Анастасия Негребецкая считает, что наиболее известными из "живых" проектов КОТ в пригородах СПб — это проекты компании "Балтрос". "Новая Ижора" предполагает возведение малоэтажного жилья общей площадью 500 тыс. кв. м жилья на большой территории в 285 га. Реализация проекта планируется до 2015 года. За два года компания "Балтрос" успела построить 100 тыс. кв. м жилья. Стоимость кв. м сейчас составляет около 50 тысяч рублей. "Естественно, основной акцент в своем продвижении компания делает на то, что семья приобретает свой отдельный дом по достаточно низкой стоимости. Вследствие кризиса скорректировано маркетинговое предложение, то есть уменьшены площадь домов, площадь участков", — говорит госпожа Негребецкая. По ее словам, другой проект "Балтроса" — Славянка — был одним из первых заявленных в области комплексного освоения территории. "Архитектурная концепция очень интересна. Мало- и среднеэтажное жилье (4-6 этажей) почти в английском стиле, настоящий европейский пример застройки крупной территории. Планировалось построить 1,4 млн кв. м на 220 га до 2016 года. По состоянию на 30 декабря прошлого года стройка ведется достаточно активно", — отметила госпожа Негребецкая.

Забытое старое

Практика комплексного освоения территорий для России не так нова, как кажется. В советские времена она применялась достаточно широко, но была остановлена в начале 90-х годов прошлого столетия: государство ушло с рынка жилищного строительства и инженерной подготовки территорий, а нарождающийся бизнес был не в состоянии реализовывать масштабные проекты.

Прошло время, компании стали крупнее и главное — приобрели опыт. При проектировании не одного дома, а целого квартала с комплексом жилых и общественно-полезных зданий у застройщика появляется возможность более тщательно подсчитать все затраты на создание инженерной инфраструктуры, коммуникаций, транспортных подъездов, благоустройство и собственно строительство жилья.

"Безусловно, реализация квартального проекта требует больших затрат, чем строительство отдельного дома. Зато при комплексном освоении застройщик может оптимально спроектировать внутриквартальные инженерные сети исходя из рациональных соображений. Кроме того, соблюдается единство архитектурного стиля при проектировании квартала и возможность реализации комплексной программы благоустройства территории, что в конечном счете отражается на цене квадратного метра и на восприятии проекта покупателями. В каких-то моментах малоэтажное и среднеэтажное (4-7 этажей) строительство, несомненно, дороже высотного. Допустим, из-за протяженности улично-дорожной сети, подземных инженерных сетей и коммуникаций. Но по части позиций такое строительство оказалась дешевле: другие нагрузки, другие фундаменты. Возможности современных технологий позволили строить так, как мы сейчас строим", — рассказывает Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос".

Взаимная выгода города и девелоперского бизнеса от реализации подобных проектов очевидна: город значительно повышает эффективность использования своих территорий, улучшает качество городской среды, а бизнес получает возможности для развития.

"Сегодня мы фактически единственная компания в городе, у которой есть большие территории, на которых можно возводить дома. Последние 10-15 лет строители возводили в одном месте один-два дома, в лучшем случае — три. Застройку в условиях рыночной экономики больших частных территорий, когда возникают вопросы строительства дорог, десятков километров инженерных сетей, благоустройства, просто никто раньше не делал. Все эти вопросы новые, законодательная база для них не разрабатывалась, и они абсолютно не урегулированы. Мы сейчас все это обобщили и думаем, что в ближайшее время соответствующие поправки будут внесены", — надеется господин Еремин.

При этом эксперты говорят о том, что при комплексном освоении территорий сегодня все более актуальным становится именно малоэтажное строительство. В России сложилась странная ситуация, когда соотношение малоэтажного и высотного жилья составляет 20 на 80 процентов. Хотя в остальном мире нормальная пропорция выглядит с точностью наоборот. В Европе люди не живут на 20-м этаже, там они работают. В США небоскребы, которые нам показывают, составляют всего 2-3%, а жилые дома — не выше пяти этажей.

Два пути

Как говорят специалисты, сегодня стратегий реализации КОТ может быть две — строить на собственные или кредитные средства и продавать квартиры в уже готовых домах, либо продавать квартиры городу по его программам. Без помощи города не обойтись в любом случае. Основная проблема, которая должна быть решена городом, — инженерное обеспечение территории и строительство социальной инфраструктуры. Пока в этом направлении сдвигов нет. Застройщики сами занимаются строительством дорог, сетей, сами строят социальную инфраструктуру.

Девелоперы с пессимизмом констатируют, что и у бизнеса, и у власти отсутствует четкое понимание, что такое комплексное освоение территории, хотя оно требует их скоординированных действий.

На сегодняшний день, как показала практика, наиболее устойчивыми к негативному влиянию мирового финансово-экономического кризиса оказались инвестиционные проекты массового строительства жилья, реализуемые на основе государственно-частного партнерства. Несмотря на кризисные явления, государство в лице федеральных и региональных органов власти, а также муниципалитетов продолжает поддерживать строительные проекты, финансируя строительство объектов социальной инфраструктуры и автомобильных дорог. Также субсидируются процентные ставки по кредитам, привлекаемым на обеспечение земельных участков необходимой инженерной инфраструктурой.

При реализации проектов КОТ крайне важно, чтобы государство сохранило действующие меры государственной поддержки и продолжило осуществлять финансирование создания и развития инфраструктурных объектов в последующие годы. В противном случае уже понесенные государством затраты обессмыслятся, а построенное жилье не будет обеспечено необходимой инфраструктурой. Поэтому сейчас в рамках ФЦП "Жилище" ведется разработка по комплексному освоению территорий.

Девелоперы говорят, что проекты комплексного освоения в первую очередь призваны решить проблему отсутствия инженерно подготовленных территорий, подобные проекты являются социально значимыми и осуществляться они должны в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП).

При заключении ГЧП инвестор и государство должны четко прописать функции, которые выполняет каждый из участников этого ГЧП. Партнерство предусматривает, в частности, и бюджетную поддержку, поскольку реализуемые с нуля проекты требуют очень серьезных затрат на создание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Наиболее приемлемым механизмом, с точки зрения девелоперов, было бы финансирование государством создания инженерных и улично-дорожных сетей, объектов социальной инфраструктуры и благоустройства территории. Это существенно снижало бы нагрузку на инвестора, и привлекательность подобных проектов стала бы значительно выше. Сотрудничество с государством должно происходить на всех этапах реализации проекта комплексного освоения территорий, начиная от разработки концепции и совмещения этой концепции с генеральным планом. Сегодня же роль государства в подобных проектах сводится зачастую к минимальному участию. В текущих экономических условиях важность государственной поддержки существенно возрастает.

Механизм один

В настоящее время действует следующий механизм государственной поддержки проектов комплексного освоения. Согласно постановлению правительства РФ, инвестору, строящему на участке не менее 1 млн кв. м жилья, предоставляются гарантии правительства на получение кредита. Кроме того, субъект федерации получает из федерального бюджета средства на выкуп построенной инвестором инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. На практике подобная поддержка оказывается неэффективной. Инвесторы отмечают, что одна из главных проблем ГЧП — бюрократия, долгий процесс принятия решений государством, что повышает риски инвестора и растягивает сроки реализации проектов.

Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков считает, что сложность в реализации ГЧП состоит в том, что на сегодняшний день бизнесу не ясны условия схемы партнерства государства и частных инвесторов. "Государство, как правило, стремится все риски оставить частному инвестору. Надо понимать, что если частный инвестор рискнет, то он потеряет деньги, может быть, и бизнес. Чиновник же рискует государственными деньгами, значит, в худшем случае он теряет и свою свободу, так как прокуратура риски деньгами налогоплательщиков не прощает", — отмечает он.

К сложностям при реализации КОТ относится и то, что город сейчас развивается лоскутно; стратегии, глобального представления о том, каким должен быть город, у девелоперов нет, поэтому и единых, основанных на стратегии развития города, требований к инженерной и социальной инфраструктуре у нас нет: эти требования могут различаться от проекта к проекту.

Тем не менее комплексное освоение территорий, как полагают девелоперы, со временем снова станет актуальным.

Аналитики говорят, что решающими факторами при выборе целевых регионов будут являться комфортность ведения бизнеса, финансовая и административная поддержка со стороны властей и наличие стабильного и платежеспособного спроса, который в свою очередь зависит от уровня доходов, численности и плотности населения и от изношенности жилого фонда. На данный момент таких городов всего несколько. Помимо общепризнанных лидеров — Москвы и Санкт-Петербурга, можно выделить Казань, Краснодар, Самару, Ростов-на-Дону, Екатеринбург и Новосибирск

Роман Русаков