Построить дом — это с точки зрения покупателя еще только половина дела. Панельный дом строится шесть месяцев, монолитный — два-три года. А затем от полугода до трех лет продолжается оформление права собственности. Все это время человек, полностью оплативший свою квартиру, не является ее собственником. Мы выяснили, почему это происходит и можно ли ускорить процесс.
Параллельные реальности
Ввод дома в эксплуатацию далеко не всегда означает, что он на самом деле готов. "Практически каждый второй дом, признанный госкомиссией готовым, непригоден ни для последующего ремонта (например, не подключены коммуникации, не работают лифты), ни, соответственно, для проживания,— говорит генеральный директор CENTURY 21 Master Realty Павел Бабанин.— И требуется еще много месяцев для приведения новостройки в должное состояние. Причина проста: для правительства Москвы очень важна статистика, под которую подгоняется недострой".
С этим связана еще одна несуразица: Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы акт о вводе объекта выдает, но девелопер его... не получает. Как подчеркивает руководитель юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Анна Шлесина, "документ о вводе объекта в эксплуатацию передается застройщику только при условии устранения всех замечаний, данных госкомиссией. Получить его "на руки" можно минимум через четыре-шесть месяцев после даты подписания".
Но и после того как недоделки устранены, далеко не всегда можно приступить к оформлению прав собственности. Тут надо сделать небольшое отступление. Строительство жилья осуществляется по разным схемам взаимоотношений девелопера и администрации. Наибольшую свободу от мелочной опеки властных структур дает схема, при которой девелопер в ходе аукциона покупает право долгосрочной (как правило, на 49 лет) аренды участка под строительство. В этом случае права собственности на новостройку могут быть зарегистрированы всего через полгода после сдачи объекта и устранения недоделок. Но чаще бывает по-другому.
Закрытие обременений
Большая часть объектов (исключая госзаказ) строится по инвестиционным контрактам. Существуют две их основные разновидности. Согласно первой, инвестор расплачивается с городом строительством объектов обременения: дороги, детского сада, школы, тепловой подстанции и т. п. Согласно второй, инвестор расплачивается оговоренной в контракте долей построенных площадей — как жилых, так и нежилых — либо их денежным выражением. Часто встречаются и смешанные схемы.
И в обоих случаях оформление права собственности начинается не после получения акта ввода объекта в эксплуатацию, а после получения акта реализации инвестконтракта (закрытия инвестконтракта). То есть когда построены дороги, школы и подстанции.
Коммерческий директор холдинга Capital Group Алексей Белоусов считает такую практику вполне оправданной: "Такая последовательность — это определенный механизм защиты интересов города. Предположим, девелопер ввел жилье, а со строительством объекта обременения, например школы, не спешит. Если инвестор будет иметь возможность без закрытия инвестконтракта приступить к оформлению права собственности, у города не будет инструментов воздействия на него".
"Покупателю жилья можно дать совет внимательно ознакомиться с инвестконтрактом,— продолжает Алексей Белоусов.— Если там есть пункт об обременении, посмотреть, на какой стадии находится строительство данного объекта, и если жилье достроено, а к обременению еще не приступали, сделать соответствующие выводы о том, насколько может затянуться оформление права собственности".
Менее сочувственно к трудностям властей настроен президент НП "СРО "ЦентрРегион"" Кирилл Шалин: "Здесь вопрос упирается в мощности конкретного девелопера: хватит ли у него финансового ресурса и административных ключей для решения различного рода проблем, которые возникают на стадии начала работы по обременениям. А все начинается с приобретения девелопером проекта застройки. Взять те же тендеры: в тендерной документации практически никогда не предоставлялся полный и правдивый пакет информации по проекту с подробным раскрытием данных по проблемным обременениям".
А уж если речь идет о "не очень опытном девелопере", то неприятных сюрпризов после приобретения проекта ему не избежать. Как правило, не имеющие столичного опыта застройщики покупаются на относительную дешевизну проекта. Но нужно четко понимать, что "вкусная" цена — это, скорее всего, труднопреодолимые подводные камни, обременения, работа с которыми обернется незапланированными расходами. "И хорошо, если девелопер сразу сможет объективно оценить свои силы и продать проект,— говорит Кирилл Шалин.— В противном случае работа по обременениям может растянуться на многие месяцы и повлечь за собой непредвиденные расходы, что приведет к увеличению срока закрытия инвестконтракта".
Совсем плохи дела девелопера, когда рассчитываться с городом приходится не обременением, а долей площадей. Так же, как невозможно купить ровно два килограмма яблок, невозможно построить обозначенные в инвестконтракте, например, 16 142 кв. м жилья. А ведь кроме них есть нежилые площади, гаражи. "Дискуссии могут возникнуть из-за помещения в 2-3 кв. м или даже не из-за машиноместа, а принадлежности проезда в подземном паркинге,— говорит генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов.— Такой спор имеет мало смысла, застройщик готов уступить спорные площади, но связанные с этим процедуры все равно задерживают закрытие инвестконтракта".
"При проведении обмеров БТИ фактическая площадь квартир в большинстве случаев не совпадает с проектной,— говорит Павел Бабанин.— Следовательно, все участники цепочки должны рассчитаться друг с другом и с застройщиком. Это фиксируется подписанием актов о закрытии всех договоров по цепочке от застройщика до покупателя, в которых стороны подтверждают, что полностью выполнили обязательства и не имеют друг к другу претензий. И лишь затем формируется пакет документов, необходимый для регистрации прав на квартиры, который сдается в регистрирующий орган на юридическую экспертизу".
В конце концов через некоторое время после сдачи дома в эксплуатацию городские власти и застройщик подписывают следующий значимый документ — акт о реализации инвестиционного контракта на строительство, где фиксируется распределение площадей построенного дома. Со стороны государства этот документ подписывают окружные, районные власти, тендерный комитет столичного правительства. Процедуру держит под неусыпным оком Контрольный комитет города Москвы (Москонтроль). И на финальной стадии акт подписывает правительство города, как правило, в лице первого заместителя мэра в правительстве столицы Юрия Росляка. А после этого... начинается самое странное.
Задумчивость чиновника
"По завершении разбирательства с метрами возникает вопрос их реализации,— говорит Павел Бабанин.— Город может продать свою долю застройщику, а может реализовывать свои площади самостоятельно. Распространенной является ситуация, когда чиновники и деньги не берут, поскольку не могут определиться с рыночной ценой, и площади ни продают, ни оформляют в свою собственность. Сегодня в одной из элитных новостроек люди живут, не имея на руках документов на собственность, поскольку чиновники все еще размышляют о судьбе нежилых помещений цокольного этажа. Поэтому у покупателей недвижимости в этом доме нет ни свидетельств, ни обещанной инфраструктуры на первых этажах. Сколько продлится такая ситуация, никто не знает, тем более сейчас, когда динамика цен активизировалась и есть искушение завтра получить от застройщика больше, чем сегодня. Практика показывает, что волокита может длиться годами — совсем недавно жильцы ЖК "Гранд-Паркъ" на Ходынском поле получили свидетельства о собственности, прожив без положенных бумаг около четырех лет".
Но давайте предположим идеальный вариант: девелопер сначала построил школу и только потом — жилье, а чиновники по какой-то причине оказались не задумчивыми, а очень даже сообразительными. Увы... "Акт реализации инвестконтракта должен быть подписан всеми физическими лицами, принимавшими участие в долевом строительстве, а их может быть до тысячи человек,— говорит Анна Шлесина.— Подписать у всех дольщиков один документ довольно сложно и требует немало времени. На это может уйти полгода и больше".
Пламенный привет разработчикам закона о долевом строительстве N214-ФЗ, защитникам "соинвесторов" — фактических покупателей жилья.
Открытие адреса
Третьей, заключительной стадией оформления права собственности является собственно процедура регистрации объекта ("открытие адреса") в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (Росрегистрация).
"Некоторые процедурные моменты,— деликатно отмечает Анна Шлесина,— приводят к значительному затягиванию сроков оформления квартир в собственность покупателей. В Москве документы на регистрацию квартир в новостройках принимают только в одном пункте управления Росрегистрации. Не сложно догадаться, к каким очередям это приводит. Причем сегодня в один день мы можем подать в Москве на регистрацию пакеты документов только на пять квартир. С учетом того что современный жилой комплекс включает 300-500 и даже больше квартир, только процесс их регистрации в итоге может доходить до года".
По словам эксперта, чтобы зарегистрировать новостройку, необходимо собрать и подать на регистрацию пакет, включающий порой до 100 самых разных документов, которые должны быть оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. И требования могут корректироваться по многим причинам: принятие нового закона, выход новых инструкций регистрирующего органа, изменение названия регистрирующего органа. Эти факторы тормозят сроки сбора документов, которые занимают один-два месяца.
В соответствии с нормативом экспертиза документов проводится в течение месяца. При наличии замечаний делается приостановка их рассмотрения на месяц и по заявлению застройщика, если он не успевает устранить замечания за месяц, еще на три месяца. Разумеется, без "приостановок" не обходится. "По каким-то причинам Росрегистрации вдруг хочется взглянуть в документы, которые были давно закрыты исполнением,— говорит Михаил Храмов.— Они могут затребовать инвестконтракт, ордер на начало строительства, проектно-сметную документацию — все что угодно. Налицо дублирование функций".
Все в суд!
Существует ли альтернатива, позволяющая ускорить процесс? Да.
"Из-за чиновничьей нерасторопности застройщики и советуют гражданам, купившим жилье в новостройке, обращаться в суд,— говорит Павел Бабанин.— Когда дом уже прошел госкомиссию и нет видимых причин для задержек с оформлением собственности на помещения, этот вариант является, пожалуй, самым действенным".
Признавая, что оформление права собственности через суд стало повальным, Алексей Белоусов смотрит на проблему с тревогой: ""По решению суда" — это очень серьезная формулировка. Социальная значимость вопроса огромна, и сейчас судебные решения превратились в отлаженный конвейер. Согласитесь, что такая практика ненормальна. Сложилась ситуация, когда суды фактически подменяют функции регулирующих органов, занимаются несвойственными им функциями".
Застройщики предлагают свои рецепты, как ускорить оформление новостроек в собственность. "Для упрощения механизма регистрации квартир в новостройках, во-первых, необходимо увеличить для застройщиков количество пунктов приема документов. И во-вторых, упростить процедуры согласования документов в согласующих инстанциях",— говорит Анна Шлесина.
"Одним из таких решений могло бы быть упрощение процедуры оформления при условии, например, соблюдения трехпроцентного коридора между площадью по инвестконтракту и зафиксированной БТИ. Может быть, с уменьшением этой вилки по регрессивной шкале для крупных проектов",— добавляет Алексей Белоусов.
"Что касается Росрегистрации, то думаю, что достаточным был бы пакет из четырех документов: акт ввода дома в эксплуатацию, акт закрытия инвестконтракта, акт поквартирного распределения и экспликация БТИ",— завершает обсуждение Михаил Храмов.
Все это, конечно, теории, а на практике решить проблему могут только городские власти. Мы направили запросы в те ведомства, от которых зависит ускорение оформления прав собственности. Руководитель управления Росрегистрации по Москве Сергей Денисенко в своем ответе тщательно перечислил список документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также отметил: "В законе предусмотрен запрет на истребование регистрирующим органом дополнительных документов".
Москонтроль, возглавляемый Александром Рябининым, запрос "Дома" проигнорировал.