ГК «Эспро» перенесла на 4 квартал 2010 года завершение строительства первой очереди офисно-складского комплекса в Ставропольском крае. В компании объясняют это затянувшейся из-за финансового кризиса процедурой оформления кредита в Международной финансовой корпорации и Черноморском банке торговли и развития. По мнению экспертов, у кредиторов могли возникнуть вопросы по поводу финансового состояния девелопера и его собственных вложений в проект.
Первая очередь офисно-складского комплекса класса «А» в Минеральных Водах (Ставропольский край) площадью более 27 тыс. кв. м будет введена в эксплуатацию в 4 квартале текущего года, сообщил „Ъ“ генеральный директор компании «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов. По его словам, на площадке завершены земельные работы, заливка фундамента и работы по возведению каркаса. Начались подготовительные работы по устройству инженерных систем.
Ранее компания заявляла о планах по запуску первой очереди комплекса в 1 квартале текущего года и переговорах с Международной финансовой корпорацией (IFC) по привлечению кредита в сумме €9,9 млн для реализации проекта (см. „Ъ“ № 121 от 08.07.2009 г.). В октябре 2009 года IFC объявила о предоставлении заемных средств под проект в указанном объеме.
Изменение сроков девелоперы объясняют последствиями финансового кризиса и усложнением процедуры получения кредита. «Дочерняя компания „Эспро“ — ЗАО „Кулон Югрос“ подписала кредитное соглашение c IFC и Черноморским банком торговли и развития в объеме €19,8 млн. На данный момент средства на проект выделены, но не предоставлены заемщику, поскольку не завершена работа по выполнению предварительных условий договора», — отметил господин Антонов, не уточнив содержание этих условий. В IFC также не раскрывают условия предоставления кредита.
Общая стоимость проекта оценивается компанией в €30,5 млн, из которых €9,9 млн составят средства IFC, €9,9 млн — Черноморского банка торговли и развития, а остальное средства — акционеров.
Территория застройки комплекса составляет 9 га. На участке планируется возведение складских помещений класса «А» площадью 48,4 тыс. кв. м, офисных помещений класса «В» — 2,7 тыс. кв. м. Максимальная потребляемая мощность объекта достигает 7,5 МВт. Объект «Кулон-Югрос» находится в непосредственной близости от автомагистрали М-29 «Кавказ» и международного аэропорта «Минеральные Воды».
ГК «Эспро» (Москва) специализируется на девелопменте, управлении, обслуживании и продвижении объектов коммерческой недвижимости. Реализует проекты в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Минеральных Водах, Саратове.
Эксперты считают, что в ближайшей перспективе спрос на складские площади в регионе будет невысоким, а проблемы с кредитованием объясняют жесткими требованиями банков к финансовому состоянию компании. По мнению аналитика компании «Совлинк» Ольги Беленькой, западные банки достаточно часто выставляют ряд дополнительных условий заемщикам, только при выполнении которых можно пользоваться кредитными ресурсами. «Речь идет о так называемых ковенантах, т. е. установлении предельных значений ряда коэффициентов, определяющих, например, долговую нагрузку. К ним относятся соотношение собственных и заемных средств, чистого или общего долга к операционной прибыли. Исходя из этих коэффициентов, банки анализируют финансовое состояние компаний. Если заемщик не укладывается в установленные значения, кредиторы могут потребовать вернуть кредит или не предоставить очередной транш», — пояснила эксперт. Ольга Беленькая также не исключила того, что задержка в предоставлении кредита возможна и в том случае, если кредиторов не устраивает реализация «Эспро» заявленного бизнес-плана.
Аналитик УК «Финам менеджмент» Максим Клягин называет в числе возможных причин задержек по кредиту проблемы с залоговым обеспечением. При этом, на фоне кризиса, по его мнению, спрос на услуги складских комплексов небольшой, и проект будет востребован только по мере восстановления деловой активности. «Срок окупаемости проекта может составить 8-10 лет, а арендная стоимость — $60-80 в год за кв. м по складским помещениям и $100-300 кв. м/год для офисных объектов», — предположил эксперт.
Сомнительными рыночные перспективы проекта в текущих условиях считает генеральный директор аналитической компании Macon Realty Group Илья Володько. «Спрос на складскую недвижимость сейчас на уровне 10-15 тыс. кв. м. Остальную площадь сдать в аренду будет сложно. К тому же завышена „классность“ комплекса — арендаторов вполне устраивает класс „В“», — отметил эксперт. По его мнению, проблемы с получением займа обусловлены тем, что собственных средств, которые «Эспро» должна предварительно вложить в проект, у компании не хватает.