Избавление от «недостроя»
Ожидаемый многими экспертами строительный бум в связи с притоком инвестиций в Сочи коснулся, по-видимому, лишь олимпийских объектов. В сфере строительства жилой недвижимости многие эксперты отмечают замедление развития. По большей части временная заморозка сочинского рынка недвижимости — это результат влияния экономического кризиса. Однако трудности многим девелоперам создала и грядущая Олимпиада: опасаясь масштабного «недостроя», портящего вид Олимпийской столицы, власти города стали особенно требовательны к финансовым гарантиям застройщиков.
Новостроек станет меньше По оценкам консультантов краснодарской компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства (МЖС) г. Сочи насчитывалось 108 объектов, общее количество квартир в которых составило 13 174 единиц. Общая жилая площадь новостроек региона в конце декабря 2009 г. составила 1 190 450 кв. м, что на 3,5% ниже той, которая была зафиксирована в январе 2009 года.
«Для рынка жилой недвижимости Сочи в настоящее время характерна „заморозка“ проектов высококлассной жилой недвижимости, а также общее снижение темпов строительства жилья», — говорит Полина Криворучко, директор по маркетингу, начальник отдела маркетинговых исследований и консалтинга АКГ «Ваш СоветникЪ».
По данным компании MACON Realty Group общая площадь «законсервированных» новостроек в конце декабря 2009 г. составила 398 220 кв. м. В городе также достаточно много объектов, на которых строительство ведется более низкими темпами, чем планировалось, и ввод которых в эксплуатацию перенесен на более поздний срок— это в общей сложности около 381 043 кв. м. Главная причина такого положения по мнению специалистов — кризис, снижение покупательской способности населения, нехватка дешевых кредитных ресурсов и как следствие — дефицит денежных средств у девелоперов.
В MACON Realty Group отмечают также, что одна из особенностей 2009 года — ничтожно маленькое количество заявленных новых проектов в сфере недвижимости. «Большинство из сданных в 2009 году объектов находились на завершающихся стадиях строительства еще в 2008 году, — отмечает Полина Криворучко, — но из-за финансовых проблем застройщиков ввод в эксплуатацию многих зданий был отложен на 2009 г.».
Таким образом, в настоящее время сочинский рынок недвижимости развивается лишь благодаря застройщикам, завершающим начатые несколько лет назад проекты.
С полными гарантиями
Однако сложности сочинских девелоперов связаны не только с экономическим спадом. Свою лепту внесла и грядущая Олимпиада. Власти города, опасаясь увеличения количества начатых, но не завершенных объектов, в настоящее время дают «зеленый свет» лишь на 100% профинансированным проектам. Если же компания-застройщик разрабатывала проект под заемные средства, ей запретят начинать его реализацию. «Власти Сочи заняли твердую позицию: либо подтверждайте все свои расходы реальными деньгами и сроками, либо до Олимпиады вообще не приступайте к строительству. К 2014 году в
городе не должно остаться ни одного недостроя, который бы портил внешний вид города»,— резюмировал источник „Ъ“ в администрации. . Собеседник „Ъ“ отмечает, что теперь на сочинском рынке останется ограниченное количество крупных застройщиков, которые в большинстве своем будут обеспечивать олимпийский сегмент.
К тому же, многим девелоперам с принятием нового генплана развития Сочи стало «неинтересно» работать в городе. Вся центральная часть Сочи (то есть самый выгодный для девелоперов сектор) теперь закрыта для масштабных проектов. Власти ввели ограничение на высотные здания. Центр Сочи станет районом малоэтажной (до 4-х этажей включительно. — „Ъ“) застройки.
Однако в пресс-службе администрации г. Сочи ситуацию оценивают положительно. «Ушли спекулянты и те, кто покупал недвижимость с инвестиционными целями,— говорит представитель службы. — Через какие бы ломки и сложности сейчас это не происходило, итог будет один: рынок придет к цивилизованному девелопменту. Строительство станет вестись не по принципу „строим проданные ранее квартиры за счет проданных в будущем“, а полностью или почти полностью за счет собственных ресурсов. Да, уменьшится количество масштабных строек, но покупатель такого жилья будет более защищен».
Ряд игроков строительного рынка Сочи отметили, что, даже если компания найдет собственные ресурсы для строительства, ей предстоит пройти достаточно тяжелый путь для того, чтобы согласовать место под застройку. Территориально-планировочные зоны в Сочи уже четко определены и, вероятно, изменениям не подлежат. По данным департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края, основными элементами планировочной структуры должны стать крупноплощадные образования агломерации: «Сочи-центр», «Хоста-Кудепста», «Адлер», «Красная Поляна», «Головника-Лоо» и «Лазаревская». Эти районы охватывают наиболее освоенные части агломерации, а также локальные зоны активного освоения, объединенные модернизируемой системой коммуникаций. Прирост городских земель предлагается осуществить за счет сельскохозяйственных территорий и Государственного лесного фонда. Предусматривается более полное использование приморской зоны и освоение глубинных территорий, а также поэтапный сдвиг курортного строительства в наименее освоенную Лазаревскую зону и размещение новых рекреационных объектов в глубине ее территории.
Подобная схема означает, что рядовая строительная компания вряд ли сможет вести строительство в указанных районах. Ей придется вкладывать значительные средства не только в возведение самих зданий, но и в инфраструктуру — качественные дороги, газ, воду, электричество. По разным оценкам, активы подрядчика, который «потянет» подобную крупномасштабную стройку, должны превышать 5 млрд руб, а это под силу только крупным строительным организациям.
В связи с этим специалисты сходятся во мнении, что вплоть до 2014 года ситуация на сочинском рынке недвижимости вряд ли изменится: строить станет тяжелее, а потому строить будут меньше.
Классовые перестановки
Кризис внес свои коррективы не только в планы застройщиков, но и в потребительские предпочтения: лидирующие позиции сейчас занимает жилье эконом-класса, оттеснив далеко назад бывшего фаворита — элитное жилье.
Еще несколько лет назад в Сочи наблюдался настоящий бум спроса на сочинскую элитную недвижимость. Начиная с 2006-2007 гг . в элитном сегменте рынка рост цен составлял в среднем 15-20% в год. Однако в администрации г. Сочи подчеркивают, что волна подорожания была спровоцирована в большей степени инвесторами, а не реальными покупателями. Увеличение стоимости квадратного метра происходило не на фоне большого количества сделок среди реальных потребителей (как, например, в 2003-2006 гг.), а в условиях формального повышения цен продавцами.
Поэтому нет ничего удивительного в том, что искусственная накрутка во время кризиса естественным образом сошла на нет. По данным пресс-службы администрации г. Сочи, с начала прошлого года цены на элитную жилую недвижимость неуклонно снижались. По итогам первых трех месяцев 2010 г. коррекция средней стоимости предложения в долларовом эквиваленте на первичном рынке составила около 25%. По отдельным квартирам стоимость уменьшилась на 30-40% в сравнении с докризисным периодом . Сегодня среднерыночная стоимость «элитки»
не превышает 230 тыс. руб. за кв. м.
Директор PR-агентства «Авангард» Виталий Шеремент считает, что у обеспеченных потребителей пропал докризисный азарт вкладывать деньги в элитное жилье в Сочи, который так пока и не стал удобным для проживания городом. «Инфраструктура в ряде районов, где продают „элитку“, развивается слабо, — отмечает эксперт.— Можно привести такие примеры: в городе всего один кинотеатр, нет ни одного гипермаркета, люди вынуждены ехать за покупками в Краснодар».
«Кроме того, многие девелоперы элитного домостроения Сочи на презентациях проектов показывали и декларировали одно, а по факту строили другое, — рассказывают в пресс-службе администрации г. Сочи. — Характерным примером может послужить стандартный „ход“: внутренняя отделка холлов планировалась по стандарту „элит“, а реализована как „бизнес“. В итоге такие объекты теряют свой класс и превращаются в псевдоэлитные дома, что, конечно же, негативно сказывается на желании „статусных“ потребителей приобретать такие квартиры».
Если элитные кондоминиумы в Сочи пустуют, то жилье эконом-класса, напротив, идет нарасхват. Для эконом-класса характерно месторасположение в отдаленных районах города, в застройке центральной части, соседствующей с промзонами, а также в ближайших к Сочи «непрестижных» пригородах. Это квартиры площадью от 18-35 кв. м (для однокомнатных) до 50 кв. м (для трехкомнатных). Сегодня минимальная стоимость квартир в таких домах составляет 700 тыс. руб. «Спрос на недорогую недвижимость с учетом кризиса огромный, — отмечают в сочинской администрации. — В 2009-2010 гг. фактически 68% всех сделок проходили по объектам „эконом“. Основные потребители такого жилья — строители, прибывающие в город на заработки, а также переселенцы Имеритинской низменности».
Полина Криворучко отмечает также, что в Сочи в настоящее время наблюдается следующая тенденция: застройщики меняют «класс» зданий прямо по ходу строительства объектов. Так, проекты, которые изначально задумывались как элитные, переделывают под реальные потребности потребителей: уменьшают площади квартир, упрощают состав инфраструктуры, что позволяет сделать такое жилье более доступным.
По прогнозам экспертов до 2011 года включительно самую высокую динамику будет показывать именно жилье эконом-класса, а уже к 2012 г. пойдут инвестиции и в более дорогостоящие сегменты, в частности, в бизнес-класс.
Взлеты и падения
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин отмечает, что по итогам 2009 г. по сравнению с пиковыми показателями 2008 г. снижение цен на жилую недвижимость в целом по РФ в среднем достигло примерно 14-30%. Аналогичным образом ситуация развивалась и на сочинском рынке.
Сегодня средняя стоимость жилья на первичном рынке в элитном сегменте — 230 тыс. руб, в бизнес-классе — 107 тыс. руб. за кв. м, в эконом-сегменте — примерно 35 тыс. руб. На сегодняшний день спрос предъявляется преимущественно на квартиры, стоимость которых не превышает 1,5-2,0 млн руб.
В пресс-службе администрации г. Сочи отмечают, что ещё некоторое время назад большинство застройщиков давали колоссальные скидки покупателям. «В настоящий же момент застройщики пытаются убедить покупателей в том, что слишком большие скидки предоставлять они больше не могут,— говорит представитель пресс-службы. — Сейчас можно видеть, что стоимость 1 кв. м в новостройках больше не снижается, что говорит о стабилизации и достижении некой оптимальной цены, по которой квартиры могут быть реализованы застройщиками, чтобы не уйти в минус». Поэтому многие эксперты предсказывают в 2010 году незначительный рост цен на сочинскую недвижимость. По их мнению, он составит максимум 2-10%.
«На мой взгляд, в 2010 г. продолжится стабилизация либо незначительная дальнейшая коррекция цен, и это будет также характерно для большинства регионов, — говорит Максим Калягин. — Стабилизация обусловлена общим улучшением макроэкономической конъюнктуры, что приводит как к росту ликвидности у участников рынка, так и к некоторому оживлению спроса, происходящему на фоне формирования привлекательных для покупки цен».
По мнению господина Калягина, реальный новый этап роста цен может быть связан только с возвращением на рынок массового спроса, что будет возможно только по мере качественного улучшения ситуации в макроэкономике.
Снижение объемов нового строительства теоретически позволяет прогнозировать достаточно быстрое восстановление рынка, которое будет происходить по мере преодоления основных негативных последствий кризиса. «Новый этап динамичного роста цен на фоне вполне вероятного усугубления дефицита начнется, естественно, только по мере полной стабилизации общей экономической ситуации, — размышляет господин Калягин. — Говорить о сроках пока весьма затруднительно. Естественно, дополнительным положительным фактором в данном случае является проведение в Сочи Олимпиады в 2014 г.». В пресс-службе администрации г. Сочи соглашаются с мнением Максима Калягина, добавляя, что в 2011 г. рынок, скорее всего, столкнется с дефицитом готового жилья, поэтому за текущий год цены на жилье в Сочи могут вырасти на 5-10%.