В декабре прошлого года на рынке строящейся недвижимости наметилось оживление, которое продолжается и сейчас. Однако в 2010 году участники рынка не ожидают ни роста цен, ни их падения. В то же время строителям становится все более заметным расслоение рынка. Если раньше, до кризиса, они говорили о различии в ценах на квартиры и в уровне спроса в зависимости от качества проекта и от его локации (объекты в обжитых районах пользовались наиболее активным спросом и цена кв. м в них росла гораздо более быстрыми темпами, чем в тех, которые располагались на окраинах и/или имели определенные недостатки в концепции), то сегодня, помимо указанных характеристик, более всего на цены и на спрос влияет репутация застройщика.
Олег Пашин, заместитель директора компании "Петербургская недвижимость", говорит: "Сейчас есть объекты от некоторых застройщиков, где продажи стоят. Неудивительно, ведь сейчас покупатели стали гораздо лучше ориентироваться, и прежде, чем выбрать объект или строительную компанию, хотят хотя бы воочию убедиться в активности непосредственно самого процесса строительства. Если на стройплощадке нет никакого движения, то, соответственно, и продажи на нуле. Если раньше мы отмечали, что на спрос очень сильно влияла стадия готовности, то и сегодня этот фактор важен для покупателей. Но сейчас есть объекты и начальной стадии готовности, которые пользуются спросом у покупателей".
Дефицит без повышения цен
Как говорят эксперты, к середине 2010 года возможен дефицит ликвидного предложения на рынке строящегося жилья. Основные его причины — снижение темпов вывода в продаже новых объектов и формирование "отложенного" спроса. Объективных рыночных предпосылок как для существенного роста цен, так и для снижения — нет. Рынок жилья все еще находится под влиянием макроэкономических и политических факторов, и в ближайшие месяцы на рынке жилья не ожидается существенных ценовых изменений. Средний уровень цен на жилье массового спроса будет практически стабилен (плюс-минус несколько процентов). В сегментах бизнес-класса и элитном будет продолжаться ценовая коррекция по ранее переоцененным проектам.
По данным Knight Frank St.Petersburg, первичный рынок жилой недвижимости в 2009 году характеризировался беспрецедентно низким уровнем спроса и рекордно низким за последние 7 лет объемом продаж. Так, для сравнения объем продаж в 2007 году составил 1 985 тыс. кв. м, в 2008 году — 1 890 тыс. кв. м, в 2009 году — 950 тыс. кв. м.
С III квартала 2009 года ситуация начала постепенно улучшаться. Нижняя точка падения рынка была зафиксирована в IV квартале 2008 года. Начиная со II квартала 2009 года показатели объемов продаж начали постепенно расти. Осень 2009 года и начало зимы 2010 года прошли у девелоперов достаточно активно: увеличилось количество обращений, некоторые девелоперы начали либо снимать ликвидные варианты с продаж, либо поднимать цены по отдельным объектам.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, рассказывает: "Начиная с конца 2008 года объем предложения на первичном рынке непрерывно сокращался: девелоперы практически не выводили на рынок новых проектов, по этой причине объем вывода новых проектов был самым низким даже по сравнению с кризисом 1998 года. Уже с конца 2008 года и до осени 2009 года объем предложения имел тенденцию к сокращению. К осени общее количество наиболее ликвидных вариантов (готовые квартиры и квартиры в высокой стадии готовности) начало сокращаться. В IV квартале 2008 года был впервые зафиксирован прирост объема предложения: на рынок было выведено порядка 170 тыс. кв. м нового предложения, что превысило объем поглощения за этот же период. К концу года объем предложения на рынке стал вновь расти".
Как говорит господин Пашков, одна из надежд на 2010 год — рост спроса и рост первичного рынка жилой недвижимости. "В первом полугодии, по нашим прогнозам, предложение будет сокращаться: у многих девелоперов в силу давления долговых обязательств все еще недостаточно ресурсов для перезапуска ранее замороженных проектов. До стадии продаж многие проекты смогут дойти только во II полугодии 2010 года. С другой стороны, потенциала для резкого роста спроса также нет. Соответственно, причин для резкого сокращения предложения и его острого дефицита не прогнозируется", — рассуждает господин Пашков.
Ольга Бойко, начальник отдела аналитики группы компаний "Аверс", согласна с тем, что ситуация на рынке строящегося жилья стабилизировалась. "Цены предложения на жилье массового спроса в течение ближайших месяцев резко меняться не будут. Темпы снижения в конце 2009 года сократились почти до нуля. Возможны плавные, незначительные колебания (в 1-2 процента) как в одну, так и в другую сторону, обусловленные влиянием макроэкономических и политических факторов. В дальнейшем цены могут плавно расти с учетом инфляции", — говорит она.
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", также считает, что в этом году рассчитывать, что экономическая ситуация полностью стабилизируется, не приходится. "Исходя из этого, предпосылок к резкому повышению спроса, провоцирующему рост цен, не видно. С другой стороны, с рынка постепенно вымывается ликвидное предложение, а новых проектов, способных восполнить его, немного. Такая ситуация может привести к тому, что даже невысокий существующий спрос будет превышать предложение. Поэтому мы считаем, что цены на рынке будут плавно расти. Первый квартал 2010 — рост на 3-5 процентов, второй и третий кварталы — 2-4 процента (с учетом трех летних месяцев, характеризующихся традиционным замиранием рынка), четвертый квартал — до 8 процентов. Итого рост за год составит 15-20 процентов. Предложенный нами прогноз справедлив в случае если в экономике не случится новых потрясений и ситуация будет развиваться стабильно в соответствии с вектором последних месяцев", — прогнозирует он.
Банкротств не будет
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, полагает, что потрясений, связанных с банкротствами строительных компаний, также ожидать в этом году не стоит. "Большинство строительных компаний, несмотря на видимое бедственное положение, имеет достаточно большой запас прочности, который они начинают расходовать только в самой экстренной ситуации. В данном случае речь идет о свободных пятнах, набранных в предыдущие годы, о различных непрофильных активах компании, о сохранившемся запасе непроданных квартир и встроенных помещений в домах. Как правило, застройщики не спешат с ними расставаться и предпочитают просить помощи у государства, идти на реструктуризацию задолженности, на приостановку строек, но только не на срочную продажу этих объектов по сниженной цене. Поэтому реального банкротства большинство компаний могут избежать, если только не пойдут на это сознательно с целью вывода ликвидных активов", — рассуждает госпожа Марковец.
По ее словам, по итогам IV квартала 2009 года отмечено незначительное падение цен на первичном рынке (-5% по сравнению с III кварталом 2009 года). На начало января 2010 года средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 70 674 руб. За 2009 год падение цен составило 16% в рублевом выражении. Одной из тенденций IV квартала явилось снижение разницы в стоимости между объектами, находящимися на разных стадиях строительства.
"Это обусловлено тем, что возможности населения приобрести квартиру единовременным платежом ограничены. С учетом сложностей получения ипотеки наилучшим вариантом покупки квартиры являются варианты рассрочки, предлагаемые застройщиком. Как правило, девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку на период строительства жилого комплекса. Таким образом, население не имеет возможности приобретать квартиру в построенных домах и обращается к вновь возводимым объектам", — рассказала госпожа Марковец.
"Цены на "ликвидные" квартиры увеличатся в среднем на 10 процентов в 2010 году. Жилые объекты со слабой строительной активностью или у "ненадежных" застройщиков сохранят цены на текущем уровне. Наиболее значительный рост цен может наблюдаться в элитном секторе. Это обусловлено отсутствием новых проектов и наиболее активно снижающимся предложением ликвидных квартир", — отмечает Екатерина Марковец.
Как прогнозирует Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики компании "МИР недвижимости", средний уровень спроса в 2010 году сохранится на показателях конца 2009 года — продажи порядка 2 000 квартир в месяц. "В целом за год продажи составят не менее 1 500 000 кв. м. Цены больше снижаться не будут. Правда и роста значительного мы тоже не ожидаем. По нашим расчетам, рост может составить около 7 процентов. Этот сценарий реализуется, если сохранятся существующие тенденции по основным рыночным и макроэкономическим показателям. Возможны и другие сценарии. Например, если ипотека будет поддержана на правительственном уровне или если пройдут банкротства каких-либо строительных компаний, то тренд может измениться как вверх, так и вниз. Вероятность банкротств строителей существует. Не все компании чувствуют себя хорошо. Однако правительство города оперативно реагирует на возникающие риски. Покупателям нужно быть осторожными в поиске подходящего варианта квартиры. Если цена, которую предлагает застройщик существенно ниже рынка, - это первый повод задуматься — а будет ли достроен дом. В этом случае профессиональные консультанты по недвижимости помогут разобраться и сделать правильный выбор", — считает господин Логинов.
Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО "ЮИТ Лентек", дает свой прогноз роста цен на первичном рынке: по его мнению, к концу 2010 года цены вырастут в рублях на 10-15% от текущих значений.
Первый вице-президент ГК "Балтрос" Олег Еремин считает, что в 2010 году будут сохраняться средние цены при их дифференциации по срокам сдачи, качеству проекта, надежности застройщика. "То есть внутри этих средних цен стоимость жилья в готовом доме и на нулевом цикле будет различаться процентов на 15-20. Но в принципе так было всегда", — поясняет он.
Александр Погодин, директор ООО "Пионер" уверен, что оснований для дальнейшей серьезной перестановки сил на рынке, нет. Прошедший год выявил стабильных застройщиков, которые могу работать дальше, и тех, кто вел несбалансированную финансовую политику и оказался в списке "проблемных".
"Не так страшен черт"
Генеральный директора ГК "ЦДС" Михаил Медведев полагает, что последствия кризиса еще долго будут давать о себе знать — прежде всего ожидаемым серьезным дефицитом предложения на рынке строящейся недвижимости. При этом он подчеркивает, что, по признанию большинства игроков рынка недвижимости, они ожидали, что ситуация на строительном рынке России и Санкт-Петербурга в частности будет значительно хуже, чем мы имеем на сегодняшний день. Однако, по оценкам экспертов, в уходящем году было "потеряно много малых, а также средних компаний", а работающие организации в основном достраивают уже начатые проекты, часто не задумываясь о заделах на следующие годы. "В большой степени одной из причин сложившейся ситуации является поведение банков, которое на протяжении всего 2009 года оставалось неизменным: банки не желали кредитовать строительство. Недостаточно весомой была и поддержка государства: с помощью госвложений по всей России построено не более пяти миллионов квадратных метров жилья", — отмечает господин Медведев.
"С уверенностью можно сказать, что все мы приобрели за этот год неоценимый опыт ведения бизнеса в кризисных условиях, научились делать прогнозы, когда прогнозировать что-либо в принципе невозможно, отработали схему создания нескольких сценариев развития бизнеса от "оптимистичного" до "самого жесткого", в зависимости от ситуации в экономике. Но в целом уходящий год оказался удачнее, чем можно было ожидать. На мой взгляд, случился один из самых благоприятных сценариев развития кризиса, не произошло никаких глобальных потрясений, которые могли бы повлечь за собой необратимые последствия", — резюмирует господин Медведев.