Поправки к Жилищному кодексу, вступившие в силу в этом году, не на шутку взволновали жителей аварийных, ветхих и требующих капитального ремонта домов, идущих под снос или реконструкцию. Нововведения дают возможность властям переселять людей из одного города в другой при условии, что оба населенных пункта находятся в границах одного региона. То есть житель Одинцово, Химок или Мытищ, если его дом решат снести, легко может оказаться где-нибудь на границе с Ярославской, Калужской или Тверской областью.
Ориентирование на местности
В соответствии с поправками к статье 89 Жилищного кодекса гражданам, занимающим жилое помещение по договору социального найма, может предоставляться жилье в других населенных пунктах в пределах субъекта РФ, на территории которого находится дом, идущий под выселение. Переселить в другой город или поселок власти теперь могут в трех случаях: в связи со сносом дома, в связи с переводом жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания и в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома (статьи 86 и 87 Жилищного кодекса РФ).
Москвичам волноваться пока рано, ведь Москва в соответствии со статьей 65 Конституции РФ город федерального значения, а потому она по статусу приравнена к региону. А статья 3 закона города Москвы "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений..." от 31 мая 2006 года гарантирует право граждан на сохранение района проживания при переселении.
В Санкт-Петербурге, в отличие от Москвы, подобных ограничений нет, и жителей Северной столицы переселяют в пределах города — например, из Адмиралтейского района в поселок Ленсоветовский либо в Красное Село. Так что поправки к Жилищному кодексу для них ничего не меняют. А вот Подмосковье, в том числе и самое ближнее, оказывается под ударом.
Добровольно-принудительно
По новым правилам переселить жильцов аварийных домов куда подальше можно при соблюдении двух условий: если есть добровольное согласие переселяемого лица и если такое переселение предусмотрено федеральным законом.
"Если с первым пунктом все понятно и механизмы получения письменного согласия по "доброй воле" переселенца известны, то вот со вторым условием не все так однозначно,— говорит управляющий партнер группы компаний "Аудит и право" Сергей Елин.— Необходимо отметить, что в данном случае речь не идет ни о Жилищном кодексе РФ, ни о другом каком-либо уже принятом законе, следовательно, его появления следует ждать в ближайшее время. Принятие данного федерального закона установит регионы, для которых будет применимо переселение жильцов из аварийного и ветхого жилья не в пределах населенного пункта муниципального образования, а в пределах региона, в котором ранее находилось их жилое помещение".
Механизмы, на которые намекает Сергей Елин, говоря о "доброй воле" переселенцев, действительно существуют. Это, например, постепенное отключение электроэнергии, газа, водопровода и прочих коммуникаций, начало подготовительных к сносу пока еще обитаемого дома работ и т. д. При этом, как гласит часть 3 статьи 16 обновленного Жилищного кодекса, "отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение".
Другими словами, рано или поздно соглашаться все равно придется. И велика вероятность, что переселять будут на самые дешевые земли и в самые дешевые дома. В противном случае такое переселение влетит в копеечку региональному или местному бюджету. Ведь согласно части 4, которая дополнила статью 16 Жилищного кодекса, "в случае приобретения субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с настоящим федеральным законом по цене, превышающей цену приобретения жилых помещений, рассчитанную с учетом предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов". Министерство регионального развития определило норматив средней стоимости 1 кв. м на первое полугодие 2010 года в размере 28 тыс. руб. Комментарии излишни.
Удобства на улице
При переселении в другой населенный пункт велика вероятность оказаться не просто в дыре, но в дыре в буквальном смысле — с туалетом на улице и колодцем во дворе. "Теоретически никакого произвола со стороны законодателя в принятых поправках нет. Однако действительность, как всегда, внесет свои коррективы,— говорит директор СРО "Альянс строителей" Татьяна Шалина.— Поправки в Жилищный кодекс предоставят заинтересованным лицам дополнительные возможности для переселения из административного центра в деревню всех тех, кто живет на золотой земле в центре города".
Как объясняет Сергей Елин, гарантии, предоставляемые переселенцам в части благоустроенности жилого помещения и необходимой для жизни инфраструктуры, должны соответствовать нормам благоустроенности того населенного пункта, в который переселяют. "Данное означает, что в жилом помещении, куда будет переселен наниматель, может не быть воды или даже газа, но оно будет считаться благоустроенным по нормам населенного пункта, в который переселяется жилец",— подчеркивает он.
Оказаться без газа, воды, работы, детсада и школы — перспектива печальная. Единственный выход — пока не поздно, приватизировать жилье. Тем более что такая возможность продлена до 1 марта 2013 года. "Если квартира приватизирована, то на такое жилье указанная норма Жилищного кодекса не распространяется. В данном случае муниципальным властям или потенциальному застройщику территории, на которой находится аварийное или ветхое жилье, придется договариваться с собственником о покупке этого жилья по заявленной последним стоимости,— разъясняет Сергей Елин.— В такой ситуации преимущества права владения помещением на праве социального найма выглядят весьма сомнительными и право собственности являлось бы, на мой взгляд, более предпочтительным, в том числе и как средство защиты от переселения".
Подмосковные перспективы
Жителей Подмосковья, пока не принят соответствующий федеральный закон, будут переселять в пределах района. Зампред правительства Московской области Владимир Жидкин объявил, что в ближайшей перспективе — в малоэтажное жилье. Кстати, за прошлый год в области снесли 93 многоквартирных дома. По официальной статистике, в Московской области 2,5 тыс. аварийных многоквартирных домов, а вообще в капитальном ремонте нуждается более чем две трети жилищного фонда. До конца 2012 года подмосковные власти планируют снести 724 тыс. кв. м ветхого жилья, в котором проживает 37 тыс. человек. Для их переселения планируется построить в общей сложности 900 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Пока же в соответствии с адресной программой Московской области "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2009-2010 годы с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья" (постановление правительства Московской области от 18 марта 2009 года N 216/8) переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в жилые помещения, приобретаемые в многоквартирных домах. Как нам сообщили в Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), реализация мероприятий вышеуказанной программы осуществляется в 18 муниципальных образованиях Московской области: муниципальных районах Волоколамский, Дмитровский, Егорьевский, Зарайский, Можайский, Павлово-Посадский, Подольский, Пушкинский, Серебряно-Прудский, Шатурский; городских округах Королев, Коломна, Орехово-Зуево, Серпухов, Троицк, Фрязино, Электрогорск; городском поселении Луховицы.
"Переселение граждан из аварийных жилых домов в Московской области в малоэтажное жилье будет возможно только после принятия необходимых изменений в федеральном законодательстве, в том числе в порядке выделения денежных средств из фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства,— говорит президент НАМИКС Елена Николаева.— Строительство малоэтажки должно осуществляться муниципальными учреждениями. Это позволит снизить стоимость квадратного метра за счет того, что земельные участки для муниципальных нужд будут предоставляться бесплатно".
Ускорение без перестройки
В отличие от обитателей аварийных домов застройщики приняли поправки к Жилищному кодексу с энтузиазмом. "Безусловно, нововведение создает дополнительный стимул для развития строительной отрасли,— считает Татьяна Шалина.— Появляется дополнительный объем заказов, которых так не хватает строителям в период кризиса. Пускай строить они будут не бизнес-центры и элитное жилье, приносящее наибольшую прибыль, а экономкласс, но зато в массовом масштабе".
А вот Андрей Князев, генеральный директор MOZAIK Development, считает, что снятие "районных" ограничений выгодно всем — застройщикам, переселенцам и государству. Поскольку теперь, по его предположениям, вопрос переселения будет решаться значительно быстрее. "Ведь на данном этапе нет острой необходимости строить дорогостоящую инфраструктуру и затевать строительство социального жилья с нуля, если можно выкупить уже имеющиеся квартиры, продажи которых затормозились вследствие кризиса. Если выбор не будет ограничен одним городом или округом, соответственно, появляется возможность выкупать под социальные нужды уже готовое жилье где угодно, удовлетворяющее определенным требованиям, а не ждать годами завершения строительства в конкретном месте",— говорит он.
Это, безусловно, существенная поддержка для застройщиков, в резерве которых имеются нераспроданные жилые площади, которые в связи с принятием поправок могут оказаться востребованными и пойти на нужды переселенцев.