Рынок недвижимости Перми ожил минувшей осенью, а к концу года даже продемонстрировал небольшой рост. Большинство опрошенных „Ъ“ экспертов ожидают, что цены будут расти и дальше. Это произойдет в том случае, если рынку удастся выбраться из «ножниц»: сейчас его тянет вверх недостаточное предложение от застройщиков, но ограничивает существенно снизившаяся покупательная способность пермяков.
Пришлось проснуться
Падение, продолжавшееся весь 2009 год (в среднем, по разным оценкам, оно составило от 30 до 35%), остановилось лишь в четвертом квартале. «Локомотивом» роста стала «вторичка». В октябре цены на квартиры на вторичном рынке начали расти, показав по итогам квартала рост в 3%, причем 1,5% из них пришлись на декабрь, поясняет директор консалтинг-группы Research and Decisions Регина Давлетшина. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке сейчас составляет около 40 тыс. руб. При этом госпожа Давлетшина прогнозирует, что темпы роста, скорее всего, сохранятся, и, таким образом, к концу года можно ожидать рост в 10–12%. «Если не будет каких-то резких изменений в экономическом развитии страны», — оговаривает она.
В Лаборатории анализа и прогноза рынка недвижимости PTDN Group также отмечают, что последние четыре месяца наблюдается стабильный рост цен в среднем на 1% каждый месяц. «Вторичный рынок жилья на сегодняшний день уже не только достиг дна, но и оттолкнулся от него, — утверждает ведущий аналитик Лаборатории анализа и прогноза рынка недвижимости PTDN Group Павел Новоселов. — Активность покупателей заметно увеличилась, и ожидать от „вторички“ рецессии безосновательно».
Стремительное падение цен в 2009-м сопровождалось всеобщим уводом объектов с рынка: поскольку продавцы не могли прогнозировать его поведение, они предпочли занять выжидательную позицию. Так, объем предложения на вторичном рынке Перми за год, по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», упал почти в три раза. Те, кому необходимо было реализовать жилье, шли на серьезные уступки, лишь бы сделки состоялись. Но в конце года, по словам Павла Новоселова из ПТДН, уже многое свидетельствовало о том, что ситуация изменилась: сроки экспозиции объектов недвижимости существенно уменьшились (примерно с трех-шести до одного-двух месяцев) и снизились дисконты — продавцы, ранее готовые уступать до 15–20% от заявленной стоимости, сегодня торгуются в пределах 5–10%.
«Однако не стоит ждать быстрого восстановления рынка. Покупательная способность сейчас ограничена недостаточным уровнем доходов населения и малой доступностью кредитного ресурса. Поэтому в течение зимы-весны-лета рынок будет восстанавливаться постепенно, ценовая планка будет повышаться на 1–3% в месяц, с вероятностью небольшого отката в менее активные периоды (под воздействием сезонного фактора). Некоторый всплеск возможен в марте-апреле, затем рынок вновь войдет в состояние неактивной стабилизации», — считает Павел Новоселов.
Коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев более сдержан в прогнозах и скорее ждет стагнации, чем постепенного роста. Он утверждает, что сделки по ценам декабря 2009 года в январе уже «не проходят»: «Покупатель не готов платить. Таким образом, в феврале и марте можно ожидать откат на позиции октября». Между тем динамика роста, по его оценкам, в 2010 году все же будет положительной. Что касается нового жилья, то здесь поводов для оптимизма у риэлторов пока немного. Стабилизационные тенденции на первичном рынке стали прослеживаться, начиная с октября 2009 года. На протяжении двух месяцев этот сегмент дешевел в среднем на 0,8–0,9% в месяц, а по итогам декабря стоимость жилья в новостройках Перми, по результатам исследований PTDN Group, осталась неизменной.
Загнанные метрами
Один из уроков, который девелоперы извлекли для себя по итогам 2009 года, — «в тучные годы» они слишком увлеклись строительством квадратных метров, мало представляя себе потенциальные возможности кошельков покупателей. Во времена недавнего строительного бума строители массово начали возводить многоквартирные жилые дома, в которых квартиры имели достаточно большую площадь. Ведь чем больше площадь, тем больше стоимость, а, следовательно, и прибыль. «Тучные годы» закончились, и стало очевидно, что платежеспособный спрос ограничен, а в случае ухудшения экономической ситуации в стране будет только сокращаться.
Первой в этом призналась строительная группа «Камская долина», которая в январе 2010 года заявила, что намерена «разбудить розницу» проектом «Народная квартира». Его суть такова: небольшие квартиры в отдаленных районах, построенные по менее комфортным планировкам, компания намерена продавать по цене не дороже 30 тыс. руб. за квадратный метр. Покупателям будет предложен новый формат жилья — меньшее по площади (до 40 кв. м), но более дешевое, а потому востребованное. Таким образом, по мнению застройщиков, удастся переориентировать на покупку квартир тех пермяков, которые раньше могли позволить себе только комнату в общежитии, увеличить потенциальный спрос и «разбудить розницу». Вот только сданы в эксплуатацию такие дома будут не раньше осени 2010 года.
Весь период стагнации, с января и до осени 2009 года, застройщикам приходилось довольствоваться госпрограммами по обеспечению жильем (военных на средства Минобороны РФ и собственников ветхого жилья на целевые средства Фонда развития ЖКХ). Они каждый раз критиковали условия госзакупок, торговались, но, тем не менее, продолжали в них участвовать. И существенно потеряли. Так, например, замгендиректора «Камской долины» Алевтина Романова пояснила: «Мы значительно потеряли, когда заключили договор с государством на приобретение квартир. Порядка 3 тыс. кв. м мы просто подарили, передав квартиры большей площади, чем требовалось по котировкам (квадратные метры сверх требуемых не оплачивались)».
К лету компании попытались вытащить рынок недвижимости из неопределенности и обеспечить себя «живыми» деньгами: застройщики и риэлторы договаривались об определенной минимальной цене. Так, например, отдельные квартиры большой планировки в течение лета-осени 2009 года Пермский завод силикатных панелей продавал по цене 25,9 тыс. руб. за кв. м. «В настоящее время мы лишь продолжаем удерживать эту цену для небольшого числа квартир. В целом же мы сейчас не только не планируем снижать цены на квартиры в наших домах, но и начинаем их постепенно повышать», — пояснили „Ъ“ в Пермском заводе силикатных панелей (ПЗСП). В ПЗСП поясняют, что подорожают в основном однокомнатные квартиры небольшой площади, то есть самое востребованное жилье. «Небольшой рост рыночной стоимости жилья уже начался, и продолжение его неизбежно. Фактор, он же катализатор, здесь один — существенное сокращение объема предложения. Конечно, этот процесс происходит далеко не во благо приобретателей жилья, но я сегодня объективно не вижу предпосылок для увеличения объема предложения. В городе на сегодняшний день нет застройщиков, готовых пойти на увеличение объемов жилищного строительства», — поясняет гендиректор ПЗСП Николай Демкин. Следует отметить, что для ПЗСП, как и для «Стройпанелькомплекта», возглавляемого Виктором Суетиным, строительство домов является частью производственного цикла.
Почва роста
Эксперты поясняют, что сейчас рынок ограничивают «ножницы»: с одной стороны, рост цен на жилье невозможен из-за низкой покупательной способности населения и отсутствия доступного кредитного ресурса, хотя банки в конце 2009 года и демонстрировали большую лояльность к потенциальным заемщикам.
С другой стороны, рост цен неизбежен, поскольку предложение ограничено, и увеличение количества жилья не предвидится. В то же время Алексей Ананьев из «Респекта» уверен, что эффекта «ножниц» не произойдет и рынок недвижимости все же будет развиваться. По его оценкам, «вторичный» рынок наполнят квартиры, которые были приватизированы в 2009 году, они и обеспечат предложение. «В 2009 году в Перми было построено 3,7 тыс. квартир (около 280 тыс. кв. м). За этот же период приватизировано было 35 тыс. квартир. По отношению к 2008 году количество приватизированных квартир увеличилось на 40%. Даже если десятая часть квартир выйдет на рынок, этого будет достаточно, чтобы удовлетворить платежеспособный спрос, — поясняет он. — Они будут обеспечивать предложение, даже если спрос будет расти». Господин Ананьев уточняет, что не случайно продлена до 2012 года приватизация недвижимости.
В то же время причины для будущего дефицита новостроек остаются. Рынок уже существенно «сжался»: в прошлом году в Перми было начато строительство лишь восьми многоквартирных домов. Павел Новоселов из ПТДН поясняет, что в кризис с рынка ушло 25–30% строительных компаний: «В начале 2008 года в Перми работало примерно 430 строительных компаний, а к концу 2009 года их осталось примерно 300». В то же время Алексей Ананьев отмечает, что многие компании не прекратили свою работу, а скорее попытались таким образом избавиться от долгов: перерегистрировали фирмы или же вошли в процедуру наблюдения. «Компании, имевшие обязательства по строительству домов, сознательно уходили в банкротство, чтобы потом со временем продолжить бизнес», — поясняет он.
Кроме собственно финансовых проблем, застройщиков останавливают и последние новации, предложенные голландскими специалистами из KCAP в формате мастер-плана. Причина их недовольства в том, что иностранные специалисты предлагают отказаться от многоэтажной застройки на периферии Перми. Зачастую речь идет о приобретенных ранее площадках в отдаленных районах города, в том числе там, где уже разработаны проекты и градостроительные планы, отмечает гендиректор ПЗСП Николай Демкин. В январе на пленарном заседании заксобрания гендиректор «Стройпанелькомплекта» (застраивает микрорайон Левшино) Виктор Суетин даже попытался публично раскритиковать градостроительную политику властей, но в последний момент вопрос был снят. Впрочем, на расширенном заседании комитета по экономической политике замглавы администрации Перми Анатолий Маховиков высказался в том духе, что «всегда можно договориться». При этом законность действий городских властей «Стройпанелькомплект» оспаривает в краевом арбитраже, а ООО «Трест Первый» обратилось в прокуратуру края. По мнению бывшего руководителя департамента планирования и развития территории Перми Татьяны Самойленко, застройщики легко могут выиграть суды, поскольку градостроительная документация не имеет сроков давности, и, соответственно, не может быть признана устаревшей. Если все же застройщикам и властям удастся «договориться», тогда проблему дефицита жилья на ближайшие годы удастся решить хотя бы частично.