Для оживления рынка ипотеки предпринята очередная попытка. Вчера в Госдуму внесен проект поправок в закон "Об ипотечных ценных бумагах", которые в случае принятия расширят возможности выпуска облигаций под ипотечные кредиты и, как следствие, стимулируют банки снизить размер первоначального взноса для заемщиков. Банки пока не готовы повышать доступность кредитов — по словам банкиров, сейчас, в отсутствие спроса со стороны инвесторов, выпускать ипотечные облигации нет смысла.
Поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", одним из авторов которых является глава думского комитета по финансовому рынку Владислав Резник, позволят банкам выпускать облигации под ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 20%. Сейчас законом предусмотрено, что ипотечные облигации могут быть выпущены только под обеспечение кредитов, в которых предоставляемые банком средства составляют не более 70% от стоимости квартиры. "Таким образом, кредиты с первоначальным взносом менее 30% не могут быть секьюритизированы, что ограничивает возможности банков по выдаче таких кредитов",— поясняет господин Резник.
До кризиса, когда цены на недвижимость стабильно росли, банки не боялись снижать первоначальный взнос до 10-20%. До февраля 2008 года программа с десятипроцентным первоначальным взносом была даже у Агентства по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК). "Поэтому на балансах банков, занимающихся ипотечным кредитованием, скопились значительные объемы таких кредитов",— говорит гендиректор компании New Building Investment Сергей Бессонов. Так, например, в Юниаструм банке кредиты с первоначальным взносом до 20% составляют более половины от общего ипотечного портфеля, в ВТБ 24 — четвертую часть портфеля. По оценкам АИЖК, в период 2006-2008 годов доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляла в среднем 50% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов.
Сейчас большинство игроков ипотечного рынка требуют от заемщиков как минимум 30% стоимости квартиры оплатить из своих средств — такую планку установило для рефинансируемых кредитов АИЖК. У ряда игроков, например ОТП банка, этот показатель еще выше — от 40%. Из крупных игроков рынка только ВТБ 24 в конце 2009 года снизил требования по размеру первоначального взноса до 20%, говорит вице-президент банка Георгий Тер-Аристокесянц.
Возможность рефинансировать кредиты, выданные с первоначальным взносом 20%, не только позволит банкам расчистить балансы, но и подтолкнет к выдаче новых кредитов с более выгодными для заемщиков условиями, надеются авторы законопроекта. Согласно исследованию АИЖК, при первоначальном взносе свыше 30% от стоимости жилья кредит могут позволить себе только 18% потенциальных заемщиков, при снижении взноса до 20% доля потенциальных заемщиков увеличивается до 51%.
Однако банки не намерены сразу повышать доступность кредитов. "Мы готовы снижать уровень первоначального взноса не более чем до 30%,— говорит директор дирекции развития розничных продуктов ОТП банка Игорь Антонов.— Для нас сигналом для смягчения требований будет являться стабильный рост цен на недвижимость и поведение конкурентов". АИЖК также не поддерживает депутатов. "Снижение требований к первоначальному взносу, на наш взгляд, ведет к необоснованному увеличению рисков для инвесторов в ипотечные облигации",— поясняет заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. По статистике АИЖК, при снижении первоначального взноса с 30-40% до 20% риск дефолта заемщика повышается в 2,7 раза. На стандарты АИЖК ориентируется большинство ипотечных банков. "Мы будем действовать исходя из возможностей рефинансировать такие кредиты",— осторожна руководитель блока андеррайтинга и управления портфелем розничных кредитов Юниаструм банка Анна Романенко.
Банкиры считают, что реально поправки заработают только после стабилизации экономики, когда на ипотечные облигации появится устойчивый спрос. "Идея депутатов отличная, но сегодняшний рынок к этому не готов, нет инвесторов на ипотечные облигации",— говорит директор департамента по работе с финансовыми институтами банка "Дельтакредит" Вадим Пахаленко.