Строительная история

В прошлом году строительный рынок пострадал очень сильно: ставки по кредитам взлетели до немыслимых высот в 22-25% годовых, условия ужесточились, а требования к залогам выросли. Девелоперы задумались о реструктуризации своих долгов, а банки — над полученными залогами. В 2010 году ситуация не сильно изменится, думают эксперты.

В прошлом году многие не справились с волной кризиса. Так, компании "Строймонтаж" не удалось расплатиться по долгам и девелопер объявил себя банкротом. В ноябре были проведены обыски в офисе ЗАО "Строймонтаж", которые проводились в рамках уголовного дела, возбужденного в конце сентября 2009 года следственным отделом Выборгского РУВД по ст. 196 ("преднамеренное банкротство"). С кредитами не удалось рассчитаться и компании ООО "Макромир", которая в апреле 2009 года подала в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти заявление о признании себя банкротом. Причиной тому послужила неспособность ООО расплатиться по собственным кредитам и долгам компаний, где девелопер выступает поручителем.

"Большинство строительных компаний было закредитовано, активы, находящиеся в залогах у банков, значительно потеряли в цене и стали неликвидны. Несмотря на то, что на рынке не произошло обвального банкротства девелоперских компаний и сейчас ситуация достаточно стабильна, проекты в области недвижимости сохраняют высокие системные риски, что влияет на решения банков о кредитовании", — говорит заместитель управляющего петербургским филиалом Национального резервного банка (НРБ) Антон Юрковец.

Наученные опытом, девелоперы стали более осторожны в своих заимствованиях. Так, в 2009 году, они реструктуризировали свои привлеченные ранее кредиты

Многие банки шли на переговоры и давали возможность расплатиться строителям в будущем, продлевали сроки кредита, меняли ставки, обсуждали залоги. Впрочем, некоторым банкам, реструктуризация долгов строителей пришлась по вкусу: несмотря на заявления финансистов о том, что залоги в виде участков и объектов банкирам не нужны, многие интересные объекты все-таки перешли на балансы банков. Так, многие банки создали целые управляющие компании, чтобы справляться с полученными залогами. Многие же наоборот были заинтересованы в получении денег, а не недвижимости. В частности, Балтийский банк настаивал на возврате долга в 1 млрд рублей от компании "Строймонтаж" вместо их офисных помещений в элитном комплексе "Монблан".

Между тем в 2009 году некоторые девелоперы все же отважились набрать новые долги и смогли о них договориться. Среди крупных заимствований девелоперов Санкт-Петербурга можно отметить кредит ВЭБа группе ЛСР на сумму около 240 млн евро на строительство цементного завода. В сентябре-октябре ООО "ЛСР УК" и банк "ВТБ Северо-Запад" подписали соглашение об открытии кредитной линии на 2 млрд рублей сроком на полтора года, а в конце 2009 года — группе удалось договориться с ОАО "Россельхозбанк" об открытии кредитных линий на общую сумму 100 млн долларов на пять лет. В апреле 2009 года Северо-Западный банк Сбербанка РФ открыл кредитную линию ЗАО "Северный город" (Санкт-Петербург, входит в холдинг RBI) на 600 млн рублей, а в декабре Альфа-банк открыл "ЛенспецСМУ" кредитную линию на $15 млн сроком на три года.

Альтернативами кредитов строители также не пользовались. Так, в прошлом году среди питерских строителей на облигации решилась лишь компания "ЛенспецСМУ", разместившая на три года 2 млрд рублей под 16% годовых.

Ставки по сделкам банки старались в прошлом году не раскрывать. По мнению участников рынка, для рискованных заемщиков, к которым относится строительная отрасль, ставки были на уровне 20-25%. "В начале года ставки были на высоком уровне, что отражало оценку возросших рисков со стороны банков. По рынку уровень ставок мог доходить до 22-25 процентов годовых", — рассказывает Федор Зобнев, начальник коммерческого отдела банка БФА.

Такие проценты оказались не по силам заемщикам, рынок кредитования строительной отрасли упал в два раза. По словам экспертов, к концу 2009 года уровень ставок сократился: крупным клиентам госбанки предлагали 14-16% годовых, в региональных банках ставки не двигались ниже 20% годовых.

Между тем сейчас ставки по кредитам строительной отрасли упали до 16-19% годовых, рассуждают эксперты. "В некоторых случаях ставки могут быть ниже. Но это, как правило, проекты с низкими рисками", — уверена Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки "АРИН". Этот рынок начал оживать, в том числе за счет совместных программ с государством, новых программ, разработанных банками.

Впрочем, участники рынка пока не считают, что снижение ставок свидетельствует о восстановлении рынка. Несмотря на улучшение ситуации на рынке, строители остаются одними из самых нежелательных клиентов для многих банков. Некоторые компании, чьи кредиты были реструктуризированы в 2009 году, в текущем году — снова займутся пролонгацией долгов. То есть решение проблем девелоперы отложили на 2010-2011 годы. Стабилизация наступит не ранее 2011 года, когда девелоперы будут получать стабильные доходы от продажи недвижимости, позволяющие рассчитываться по кредитам вовремя. "Пока мы наблюдаем лишь медленный восстановительный процесс, который во многом зависит от политики государства", — считает директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков.

Развитие рынка кредитования девелоперов участники рынка прогнозируют очень осторожно, заверяя, что год будет непростым. По мнению Игоря Лучкова, в случае сокращения ставки рефинансирования, уровень процентов по кредитам может снизиться в течение года на 2%. "Объемы кредитования вряд ли будут сильно расти, наращивать кредитование при продолжающемся спаде в отрасли просто неразумно — такие кредиты имеют высокий уровень риска", — считает господин Зобнев из БФА. Вице-президент Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП) Максуд Купров ожидает улучшения ситуации в строительной отрасли в этом году. "Уже сегодня можно уверенно говорить о стабилизации цен на квартиры и увеличении интереса со стороны покупателей, которое пока не привело к значительному увеличению спроса, однако ожидания роста рынка увеличиваются, — рассуждает банкир. — Однако пока отношение банков к данному сектору остается настороженным ввиду низкой эффективности инвестирования в строительные проекты. К сожалению, многие строители имеют высокую долговую нагрузку, которую приобрели еще в докризисные времена, когда были ориентированы на высокий уровень спроса". Для восстановления рынка прежде всего должен начать восстанавливаться спрос на продукт строительства: будь то жилье, офисные, торговые или складские площади, говорит представитель пресс-службы Северо-Западного банка Сбербанка. "Как только спрос восстановится, постепенно у компаний-застройщиков появится денежный поток, начнут формироваться положительные финансовые показатели. Появится уверенность в том, что построенные объекты точно можно будет реализовать или сдать в аренду в планируемые сроки и по ценам, заложенным в проекте", — резюмирует он.

Анастасия Иванова