Государственная ипотека идет на первичку
СПИА предлагает банкам финансировать застройщиков на федеральные средства
В начала этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило, что намерено переориентироваться на поддержку первичного рынка ипотеки. С это целью оно собирается активно выкупать у банков кредиты, выданные на квартиры в новостройках. При этом ставка по кредитам может составлять порядка 11% годовых. В Петербурге для расширения работы на первичном рынке готовится новая схема взаимодействия между Санкт-Петербургским ипотечным агентствам (СПИА), банками, застройщиками и городом.
СПИА задумалось о том, как расширить работу на первичном рынке недвижимости. Как рассказал начальник отдела развития агентства Сергей Милютин, сейчас в стадии согласования находится соглашение о сотрудничестве между администрацией Петербурга, АИЖК и его региональным оператором — СПИА, которое позволит предоставлять проектное финансирования застройщику под инвестиционный проект строительства многоквартирных жилых домов. "Предполагается, что проектное финансирование застройщика будет осуществлять банк-кредитор с привлечением целевого займа АИЖК. Возвращать кредит агентству банк будет либо непосредственно деньгами, либо кредитами, выданными физическим лицам для приобретения квартир в жилом доме. Эти кредиты будет выкупать СПИА после сдачи жилого дома. Оно же предположительно станет гарантом по выкупу тех площадей, которые построят строители. Появление этой структуры необходимо, чтобы минимизировать риски банков-кредиторов, связанных с нереализацией квартир застройщиком", — объясняет господин Милютин. Гарант по сбыту будет выкупать квартиры "в рынок" по истечении определенного срока после окончания строительства по фиксированной цене, не превышающей стоимость квадратного метра по нормативу Минрегионразвития для Петербурга.
Предполагается, что финансирование выкупа будет осуществляться за счет средств АИЖК путем предоставления займа гаранту по сбыту на длительный срок, продолжает господин Милютин. Дальнейшее использование квартир, выкупленных гарантом, должно быть направлено на реализацию целевых жилищных программ Санкт-Петербурга. Отбор инвестиционных проектов должны будут проводить органы местной власти, направляя свои предложения в АИЖК. "В схеме АИЖК гарантия выкупа будет носить безусловный и документарный характер. И мы полагаем, что банкам будет интересно участвовать в процессе финансирования застройщиков по схеме АИЖК", — говорит господин Милютин. Заемщики же получат возможность приобретать квартиры в стоящихся объектах по ставкам АИЖК, которые в настоящее время являются самыми привлекательными на рынке. Средняя ставка по таким объектам составит порядка 11% годовых с диапазоном в 2,5%. Этот проект уже направлен в банки, чтобы они делали свои предложения относительно работы с проверенными строительными компаниями. Со СПИА сегодня работает пять кредитных учреждений: Мосстройэкономбанк, Балтинвестбанк, Тверьуниверсалбанк, Петербургский социальный коммерческий банк и Городской ипотечный банк.
Кто постоит за ценой выкупа?
Участники банковского рынка считают обсуждаемую схему вполне приемлемой: такой механизм позволит застройщикам привлекать относительно недорогой ресурс. И, в конечном счете, это должно привести к увеличению объемов строительства и снижению себестоимости квадратного метра жилья. Кроме того, у застройщика повышается возможность реализации объектов.
Главным минусом проекта генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство" Максим Ельцов считает цену выкупа объектов. "По цене Минрегионразвития застройщик продавать квартиры точно не будет. Цена чуть выше 40 тыс. по готовому объекту просто невозможна. Достаточно посмотреть тендеры последнего года", — говорит он. Непроданные квартиры, построенные на кредитные средства банка-партнера, в своей цене должны учитывать проценты по кредиту. А при строительном цикле в два года минимум они могут составить до 30% от строительной себестоимости, отмечает господин Ельцов. Так что рассматривать схему можно только при условии поднятия цены выкупа гаранта до полной себестоимости, спрогнозировать которую на два года вперед просто невозможно, считает он.
Ключевым вопросом при реализации предлагаемой схемы станет размер ставки и порядок финансирования банка-кредитора со стороны СПИА. Это определит стоимость финансирования для застройщика. Если реальная ставка проектного финансирования будет ниже 14-15%, то схема будет интересна застройщику. Стройка получит бесперебойное финансирование и хорошие темпы строительства, которые положительно повлияют на спрос и цены продажи. А если ставка будет выше, то процентная нагрузка будет неоправданно высокой и застройщик рискует получить на выходе себестоимость квартиры существенно выше, чем цена, по которой гарант будет выкупать квартиры. В таком случае при существующей цене выкупа непроданных объектов застройщику придется выкупать непроданные квартиры на аффилированные структуры, и наличие гаранта будет просто красивой вывеской для привлечения дольщиков, но не снизит риски, отмечает господин Ельцов.
"Выкуп будет производиться по стоимости, установленной государственными органами. Поэтому застройщику будет необходимо удерживать себестоимость на уровне, не превышающем государственную стоимость квадратного метра. Следовательно, скорее всего, строиться будет жилье экономкласса", — продолжает руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов. Он также обращает внимание, на непроработанность вопроса с рисками в случае банкротства строительной компании. Даже если к участию в данной программе будут привлекаться только "проверенные" строительные компании, все равно их работа будет зависеть от внешних условий. Например, это может быть связано с повышением стоимости строительных материалов, изменением налогового режима, ранее возникшими, но не исполненными обязательствами. И не все банки будут готовы принимать на себя подобные риски.
Существует и системный риск: если схема заработает, то это приведет к серьезному расслоению между застройщиками: те, кто прошел по программе, будут иметь заведомо лучшие условия для продажи квартир. Более того, совокупный спрос очевидно перераспределится в их пользу в ущерб застройщикам, не участвующим в программе, особенно тем, у кого объекты на начальной стадии строительства, говорит господин Ельцов.
Эффект должен быть
Погашение кредитов застройщиком за счет кредитов, выданных заемщикам, — схема уже известная. Она уже была опробована застройщиками и некоторыми банками, когда застройщики не могли расплатиться по кредиту, полученному на строительство. Однако такая схема тоже не идеальна, так как на один объект фактически выдается два кредита, при этом общая сумма выданных кредитов в два раза превышает стоимость залога, отмечает господин Пименов. "Что касается нашего банка, думаю, что вопрос об участии в данной программе будет решаться только после того, как будут рассмотрены все условия сделки и разработаны механизмы покрытия указанных рисков", — говорит он.
Но даже с учетом описанных рисков, программа должна принести большой социальный эффект, уверены эксперты. Это связано с увеличением объемов возводимого жилья, созданием новых рабочих мест, снижением стоимости квадратного метра жилья. Спрос на жилье, который долго время откладывался в связи с кризисом и снижением стоимости недвижимости, сегодня растет. Количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, в период кризиса резко сократилось. А банков, предоставляющих кредиты на строящееся жилье, вообще единицы. Поэтому спрос на кредиты в рамках данной программы должен быть достаточно высоким.
По данным "Первого ипотечного агентства", сегодня на первичном рынке работает только четыре банка. "Сбербанк" кредитует заемщиков по ставке от 14,75% до 16% в рублях с понижением на 1,5% при оформлении собственности по программе "Ипотечный + ". ВТБ 24 работает по ставкам от 16,6% до 18,1% в рублях с понижением на 2,5 по программе "Новостройка". Стоимость кредита в Газпромбанке составляет от 15,75% до 16,25 % в рублях (с понижением на 0,75%). А банк "Санкт-Петербург" предлагает кредиты от 19% до 20% в рублях (с понижением на 1%, ставка зависит от первого взноса).