Склады в глубокой заморозке

В 2009 году общий объем качественной складской недвижимости увеличился на 13% — менее чем на 200 тыс. квадратных метров. Объем свободных площадей вырос на 90%. Арендные ставки при этом упали на 20%. В этом году падение ставок продолжится, говорят эксперты.

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу ГК "Аверс", говорит, что прогнозы специалистов по вводу площадей составляли 300-900 тыс. кв. м, так как много проектов находилось в финальных стадиях. "На деле ввели менее самого пессимистичного прогноза (около 260-290тыс. — холодильный склад "Рубеж" — 40 тыс.кв. м, "Кулон-Пулково" — 36 тыс. кв. м, Ahlers 22,1 тыс. кв. м, логопарк "Нева" (Megalogix) — 2-я очередь — 100 тыс. кв. м, МФК Sky Trade — 22 тыс. кв. м (часть площадей индустриально-складские), "Аревист" --16,5 тыс. кв. м и др.)", — говорит она.

С вводом новых логистических комплексов в конце 2008 года произошло падение заполняемости (в классе А она составляет 50-60%, в классе В — 65-70%), новые площади долго пустовали вследствие снижения промышленного производства, падения оборота торговли и снижения интенсивности грузопотока всеми видами транспорта.

Ставки аренды, которые приводят аналитики, — до $90/кв. м в год для класса В и до $100-110/кв. м в год для класса А. С начала года эти оценки не изменились, так как основное падение ставок пришлось на конец 2008 года (20-40%), но, как говорят специалисты, реальные цены сделок неизвестны. За год было заключено несколько крупных сделок: например, Scania арендовала 10 тыс. кв. м (AKM-logistics), WeMaTec — 2 тыс. кв. м у "Кулон-Пулково", "Катрен" — 6 тыс. кв. м у "МЛП — Уткина заводь".

Крупные операторы торговли отказываются от мест в логистических комплексах в пользу собственных дистрибуционных центров. Среди наиболее громких "заморозок" проектов специалисты называют решение компании "Евразия Логистик" о приостановке реализации проекта логистического парка "Колпино" под Санкт-Петербургом. Индустриальный парк "Колпино" должен был стать одним из крупнейших логистических парков класса А в регионе. Общая площадь проекта составляла 579 тыс. кв. м.

Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St. Petersburg, говорит, что общий объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) к концу 2009 года составляет 1 784 304 кв. м.

В Knight Frank считают, что объем ввода качественных складских площадей в 2009 году снизился относительно показателя на 2008 год в 2,7 раза. Объем свободных складских площадей на конец 2009 года превысил 300 тыс. кв. м. Это приводит к тому, что ряд крупных складских проектов класса A начинает трансформироваться в производственно-складские комплексы.

По данным Knight Frank, в 2009 году в эксплуатацию было введено около 186 тыс. кв. м качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения менее чем на 13%. Причем предложение в сегменте класса A увеличилось на 16%, а в сегменте класса B — всего на 8%.

Более 57% общего объема качественных складских площадей в настоящее время относится к классу A. В сегменте спекулятивных складов (то есть используемых собственниками для сдачи в аренду) доля помещений класса A составляет около 73%.

Как говорят в Knight Frank, в первой половине 2009 года на рынке наблюдался процесс отказа арендаторов от части или всех снятых ранее площадей. Таким образом, даже с учетом рекордно низкого объема ввода общая площадь вакантных площадей за год увеличилась почти в два раза. По итогам 2009 года средний уровень вакантных помещений в складских комплексах класса A составил 38,4%, в комплексах класса B — 24,2%.

"С начала кризиса снизилась минимальная площадь запрашиваемых помещений. Вместо 2 500-3 500 кв. м потенциальные арендаторы подбирают помещения площадью 500-1 500 кв. м. Интерес к высококлассным складским площадям начинают проявлять производственные компании. В 2009 году более 20 процентов реализованных на рынке площадей были арендованы под производственные нужды", — говорят в Knight Frank.

Помимо уменьшения размера арендной ставки, девелоперы и собственники готовы обсуждать прочие коммерческие условия договора аренды. В том числе в большинстве комплексов снижен минимальный срок аренды (11 месяцев вместо 3-5 лет), уменьшены страховой депозит и авансовые платежи.

Кризисный миллион

За время кризиса была приостановлена реализация более 300 тыс. кв. м складских проектов, находящихся на стадии строительства, более 1 млн кв. м — находящихся на стадии проектирования и разработки концепции, что привело к серьезному сокращению объемов ввода новых площадей. Таким образом, в случае если девелоперы не вернутся к реализации замороженных проектов, объем ввода качественных складских площадей в 2010 году вряд ли превысит 100 тыс. кв. м.

Вера Бойкова прогнозирует, что в первой половине 2010 года возможно продолжение снижения ставок еще на 5-10%, потом падение должно остановиться. "К концу года ставки зафиксируются на уровне 300-350 руб./кв. м для качественных складских комплексов (классы А, В). К концу второго квартала у компаний-арендаторов должны повыситься обороты, соответственно, мы ожидаем некоторой активизации спроса на складские помещения, но преимущественно на склады класса В", — полна оптимизма госпожа Бойкова.

По объему ввода — анонсировано около 1 миллиона квадратных метров, но велика вероятность, что некоторые из этих проектов будут перенесены на более поздние сроки или участки под ними будут проданы, считает она.

Специалисты говорят, что ставки начнут рост не ранее 2011 года, в 2010-м спрос сохранится на склады более демократичных классов (В, С). В отличие от торговой и офисной недвижимости, складской сегмент будет дольше всех восстанавливаться после кризиса. Сейчас доля вакантных площадей в среднем по рынку составляет 55% (учитывая как новые, так и действующие комплексы классов А и В). Профицит рынка достаточно большой, чтобы спрос поглощал эти площади неспешными темпами в течение нескольких лет. Новые проекты рынком пока мало востребованы, однако если есть возможность построить складской комплекс класса В на инженерно подготовленном участке, с отличной локацией (лучше — на севере города, где предложения не хватает), — надо строить, на такой проект спрос будет. Основные сложности у тех складских проектов, которые реализовывались просто ради того, чтобы что-то построить на имеющемся у собственника участке, без продуманной концепции, финансового анализа. Такие проекты больше всех пострадали от кризиса и будут заполняться медленнее других, либо их собственникам придется идти на более серьезные уступки арендаторам, чтобы привлекать их на проект.

Роман Русаков