Некоммерческий год
В 2009 году стали очевидны серьезные просчеты сделанные компаниями, работающими в сфере коммерческой недвижимости. Кризис показал ошибочность концепций некоторых торговых комплексов — если раньше можно было существовать и с ними, то с падением оборотов в неудачных комплексах арендаторы просто стали съезжать. Собственники задумались о реконцепции. Провальным был год и для офисной недвижимости.
По данным компании Praktis CB, в 2009 году в Петербурге было введено в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м торговых площадей. По данным Гильдии управляющих и девелоперов, сейчас в городе осуществляется реализация 35 объектов торговой недвижимости. Активно строятся только около 45%. Строительство четырех торговых объектов ведется в замедленном темпе, а 13 — приостановлено. Еще до начала кризиса рынок торговой недвижимости Петербурга развивался настолько активно, что начал испытывать дефицит торговых операторов. Это привело к появлению масштабных проектов с похожими друг на друга концепциями, пустующими торговыми секциями и большими площадями, отведенными под развлекательную составляющую. В кризис торговые сети стали сокращать ассортимент, отказываясь от непрофильных товаров, и закрывать наименее доходные из своих объектов.
В Гильдии управляющих и девелоперов говорят, что лучше всего с арендаторами обстоит дело в торговых центрах, построенных до 2007 года — около 8-10% вакантных площадей. В ТРЦ, введенных в эксплуатацию в 2009-м, пустует около 25-30%.
Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg, считает, что кризис ускорил отмирание искусственных форматов, в том числе и торговых комплексов среднего размера. Сегодня продолжают строиться и вводиться в эксплуатацию в основном крупные объекты и небольшие комплексы микрорайонного формата. "Комплексы, которые функционируют с большими свободными пятнами, естественно, должны решать каким-то образом данную проблему — кто-то пытается сдавать как есть, а кто-то думает об изменении концепции. Это может быть смена формата — был комплекс с одежно-обувной галереей, теперь предлагается под бытовую технику, мебель, фитнес и т. д. Это может быть укрупнение нарезки или уход от концепции премиальной в демократичный сегмент или дисконт-центр — или наоборот", — говорит он.
Самый распространенный
Сегодня наиболее развитыми форматами в торговле остаются торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, на их долю приходится 2/3 торговых площадей в города. При этом по площади лидирует формат ТРЦ, что объяснимо большей площадью объектов данного формата — средняя площадь составляет 30 тыс. кв. м, тогда как у ТЦ и гипермаркетов в среднем площадь в три раза меньше — по 9 тыс. кв. м.
Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков говорит: "Пора больших форматов — как "Невский Колизей" или "Галерея" на 200 тыс. кв. метров — прошла. С окончанием кризиса будут распространяться ТК районных форматов. Крупные форматы ТК будут возникать только в зоне Западного скоростного диаметра и западной части Кольцевой автодороги, когда они будут достроены. Но и там это будут единичные объекты".
Не лучше обстоит ситуация и в сегменте офисной недвижимости.
По данным NAI Becar, в прошлом году было введено в эксплуатацию 42 бизнес-центра и офисных объекта в составе многофункциональных комплексов общей площадью 449,5 тыс. кв. м. Из них качественных, арендопригодных площадей (классы А, В, В+) было введено 217 тыс. кв. м (84 тыс. кв. м — класс А и 113 тыс. кв. м — класс В), сообщают в Knight Frank. Для сравнения, в 2008 году общий объем ввода составил 409,1 тыс. кв. м офисных площадей в 35 объектах, а в 2007 году — 302 тыс. кв. м, говорят в NAI Becar. Среди объектов, введенных в прошлом году, — бизнес-центр "Пулково Скай" (класс В+) в зоне Пулково-2, "Атрио" (класс А) на Петроградской набережной, "Невский Плаза" (класс А) на Невском проспекте, Bolloev Center на улице Гривцова, "Содружество" (класс В+) на Коломяжском и другие. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей (классов А, В и С) достиг почти 2,3 млн кв. м, прирост объема предложения составил 25%, говорят в NAI Becar. По данным Knight Frank, объем рынка качественных офисов вырос на 19%, достигнув 1,3 млн кв. м (арендопригодная площадь). "Это менее 40 процентов от запланированного на 2009 год объема ввода", — добавляют в компании.
Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А составил 32%, а в классе В — 10,7%.
В классе А, В+, В цены упали за год на 25-30%, подсчитали эксперты ГУД. А изменение стоимости ставок с начала кризиса составило 39,5 % в долларовом эквиваленте, или 27% в рублях, отмечают в ГУД.
Филипп Леонов, коммерческий директор ИСГ "Сплав" говорит, что 2009 год был нестабильным и непростым. "Позитивным можно считать тот факт, что большинство компаний наших арендаторов и других партнеров смогли его пережить, сохранив приемлемое финансово-экономическое положение. Радует, что сейчас рынок коммерческой недвижимости уже нельзя назвать "мертвым" или "падающим". Стали проявляться некоторые признаки стабилизации и реального, пусть и небольшого спроса. Такие тенденции позволяют надеяться не на самые плохие перспективы в 2010 году", — говорит господин Леонов.