Кризис прогнали сквозь стройку
Вопреки всем ожиданиям строительный комплекс Татарстана в этом году рос. Это стало возможным благодаря могучей стройке, развернутой «Татнефтью»
в Нижнекамске, а также федеральным вливаниям в Универсиаду и программе капитального ремонта домов. Между тем объемы строительства коммерческого жилья упали на 70% — возведение большинства домов заморожено, поскольку банки отказываются кредитовать отрасль и спрос на квартиры упал почти до нуля.
Несмотря на кризис, 2009 год для строительного комплекса Татарстана оказался успешным, отмечают в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ республики. Положительный сальдированный результат по отрасли составит более 4 млрд рублей. Как сообщил „Ъ“-Итогам года заместитель министра Андрей Ясько, на строительно-монтажных работах, по итогам года, планируется освоить 182 млрд рублей, рост в сопоставимых ценах к прошлому году составит 5%. Среднемесячная зарплата составила 21,1 тыс. рублей (рост к уровню прошлого года 8%). Андрей Ясько связывает этот рост с тем, что «выстрелил» ряд крупных проектов, заложенных в предыдущие годы. В их числе комплекс нефтеперерабатывающих и нефтехимических заводов ОАО «Танеко» в Нижнекамске, где, по итогам 2009 года, ожидается освоение порядка 23 млрд рублей, объекты Универсиады (9-10 млрд рублей) и программа капремонта (9,7 млрд рублей). Кроме того, Татарстан в этом году увеличил объемы ввода жилья по соципотеке до 800 тыс. кв. м с 709 тыс. кв. м в 2008 году.
Исключением, по его словам, стало коммерческое и индивидуальное жилье, строительство которого прогнозируемо упало. Но, по мнению господина Ясько, и это падение было «небольшим». По итогам 11 месяцев 2009 года, в республике было введено 1,775 млн кв. м жилья. По информации Минстроя, сегодня у коммерческих застройщиков 507 задельных объектов (незавершенные дома на разных стадиях строительства, которые будут вводиться в последующие годы), что составляет 3,768 млн кв. м. Из них остановлено 139, или меньше 30%. Причем, по словам чиновника, «почти 60% строящихся жилых домов были остановлены в прошлые, докризисные, годы». «Мы изначально запланировали снижение объемов по жилью в пределах 10%, — говорит он. — Годовой план на 2009 год составил 2 млн кв. м против 2,222 млн в 2008 году. Мы ожидали, что с изменением финансовой ситуации в экономике страны возникнут трудности и в коммерческом, и в индивидуальном жилье. Что и произошло».
Слабое звено
Для коммерческих застройщиков 2009 год был отмечен почти полным отсутствием покупательского спроса. Участники рынка говорят, что объемы рынка сократились почти на 70%. «Строители первыми почувствовали влияние кризиса — объемы строительства и продаж жилья резко упали», — рассказал гендиректор ООО «Союзшахтоосушение» Рустем Зайнуллин. Он объяснил это тем, что «строительная отрасль очень чувствительна к изменениям на финансовом рынке и сильно от него зависит». «Нет такой компании, которая могла бы инвестировать в строительство объекта только собственные средства, — объясняет он. — Кроме того, покупка недвижимости — это крупная сделка, и если потребитель и будет отказываться от каких-либо приобретений, то, в первую очередь, от покупки жилья. В настоящее время большая часть строек либо заморожена, либо находится в состоянии вялого движения», — констатирует господин Зайнуллин. «В какой-то момент люди вообще перестали покупать какое бы то ни было жилье, хоть маслом его намажь, — соглашается с ним гендиректор ООО „Солнечный город“ Павел Кострикин. — Поэтому какой-то период рынка вообще не было».
Самые большие потери, по оценкам участников рынка, понесли крупные компании, которые «имели значительный объем финансовых обязательств и большие штаты». Повезло, по мнению Рустема Зайнуллина, «тем, чьи проекты находились в высокой степени готовности, либо, наоборот, в начальной стадии», «более мягко вошли в кризис компании, имеющие диверсифицированный, не сконцентрированный только на строительстве бизнес». В процедуру банкротства, по данным Минстроя, вошли 22 организации, включая компании ЖКХ.
Рустем Зайнуллин говорит, что «банкротство — вынужденная мера». «Это самый длинный, сложный и отнюдь не самый эффективный способ взыскания задолженности. Поэтому кредиторы и не торопятся банкротить должников, — говорит он. — Ликвидность активов строителей крайне низка — это недвижимость, „незавершенка“, спецтехника». Вместе с тем господин Зайнуллин полагает, что «терпение кредиторов не безгранично — рынок оживает, они ждут ясности, и в следующем году мы услышим еще не об одном банкротстве».
На господдержку не надейся
Участники рынка констатируют, что меры государственной поддержки стройкомплекса оказались неэффективными. Гендиректор ГК «Фон» Анатолий Ливада отмечает, что «обещанные правительством России финансовые поступления не состоялись». «Сегодня право жить имеют те фирмы, которые самостоятельно наработали собственные финансовые потоки», — говорит он.
Его точку зрения разделяет и Андрей Ясько. «Пока то, что было сделано, оказалось малоэффективно: средства на поддержку стройкомплекса, которые были выделены на федеральном уровне АИЖК, не дошли ни до физических лиц как получателей ипотечных кредитов, ни до застройщиков, осев в банках, — перечисляет чиновник. — Не вполне оправдал себя и выкуп жилья для нужд военных: Татарстан в общей сложности продал в 2009 году Минобороны 759 квартир, или около 40 тыс. кв. м в Казани, Набережных Челнах, Зеленодольске и Елабуге на сумму свыше 1 млрд рублей». «Будут ли дальше проводиться подобные аукционы, мы не знаем», — говорит господин Ясько.
По мнению Рустема Зайнуллина, «главное, что должно было сделать государство, — создать предпосылки, стимулирующие покупательский спрос». «Это достигается, например, развитием института ипотеки, — говорит он. — Доля ипотеки и так была незначительна (не более 10% от всех продаж), а с началом кризиса она рухнула практически до нуля». Господин Зайнуллин говорит, что федеральное правительство должно было направить средства на инфраструктурные проекты — дороги, социальные объекты. Татарстан, где работает программа соципотеки и строятся объекты Универсиады, выгодно отличается от других регионов, говорят участники рынка. «Строительство социального жилья, объектов Универсиады и комплекса „Танеко“ позволяют строителям удержаться на плаву», — поясняет господин Зайнуллин.
В то же время участники рынка отмечают, что основные объемы в строительстве объектов Универсиады получили порядка 12-13 компаний. «Пусть даже заказ на строительство получит приближенная к кому-то компания. Она же все равно наймет субподрядчиков, все равно будет закупать стройматериалы. В конце концов, хотя бы специалистов возьмет к себе. То есть в любом случае строительный бизнес будет в плюсе», — считает Павел Кострикин.
Однако одной Универсиадой всех строителей не спасешь. К тому же, как отмечают в Минстрое, «в пакете заказов нормальной компании госзаказ не должен превышать 20%». Но это в нормальное время, добавляют застройщики. Пока за госзаказы идет колоссальная конкуренция.
А федеральное правительство продолжает подпитывать отрасль новыми надеждами. На уровне правительства России принято решение о выделении порядка 250 млрд рублей на поддержку строительства социального жилья эконом-класса в России. По словам Андрея Ясько, источником средств определен Внешэкономбанк, получателем — АИЖК, которое через своих региональных операторов в субъектах будет предоставлять деньги местным банкам. Средства пойдут на кредитование застройщиков на строительство нового жилья либо завершение недостроенного. Предполагаемая ставка составит 12-13% годовых. При этом возврат кредитов можно осуществить через полтора года, в том числе закладными. В республиканском Минстрое надеются, что эта форма поддержки может оказаться эффективной.
С оптимизмом смотрят в будущее и некоторые застройщики. Гендиректор «Союзшахтоосушения» Рустем Зайнуллин полагает, что «в новом году произойдет улучшение инвестиционного климата и большая часть начатых строек придет в движение». Его оптимизм разделяет и Павел Кострикин, который полагает, что «пик кризиса уже пройден». «Мертвый штиль на рынке жилья позади — сделки купли-продажи постепенно активизируются, — говорит он. — Через некоторое время возникнет ажиотажный рост цен». «Независимо от того, кто из строителей останется в бизнесе, отсутствие новых строек приведет к тому, что при наличии спроса в среднесрочной перспективе возникнет определенный дефицит и, соответственно, рост цен на недвижимость», — соглашается господин Зайнуллин.
«Глобальных выводов о том, что пик кризиса пройден, я бы не делал — рано», — говорит президент Гильдии риелтеров Татарстана Валерий Абсалямов. «Есть небольшое оживление покупательского спроса. Но в нем гораздо больше сезонности, чем каких-то других обстоятельств. К тому же это оживление будет достаточно кратковременным, — отмечает он. — В феврале-марте вновь будет застой».
А Андрей Ясько, например, отмечает, что пока строительным компаниям по-прежнему сложно привлечь кредитные средства. «Сегодня те банки, которые кредитуют, к застройщикам относятся вообще очень осторожно, считая эти вложения высокорисковыми. Если они и предлагают кредиты, то под высокие, иногда запретительные проценты. Плюс к тому выставляют такие же дополнительные условия, которые делают получение кредита или невыгодным, или нецелесообразным», — говорит он.
Гендиректор ГК «Фон» настроен и вовсе пессимистично, считая, что 2010 год окажется для застройщиков еще хуже. Анатолий Ливада полагает, что «тенденция к росту доходов населения, скорее всего, останется на том же уровне», поэтому и «покупательская способность сильно не изменится».
По мнению участников рынка, на фоне общей ситуации лучше всех будет чувствовать себя Государственный жилищный фонд при президенте Татарстана (ГЖФ), реализующий в республике программу социальной ипотеки. Анатолий Ливада убежден в том, что «при той поддержке, которая оказывается Госжилфонду правительством республики, он, естественно, завоюет освобождающееся место на рынке». Гендиректор «ФаРуса» Рустем Юнусов также считает, что основными игроками будут компании, обладающие госзаказами, и ГЖФ. «У Госжилфонда очень большие ресурсы и административная поддержка. С ним конкурировать очень сложно», — отмечает господин Юнусов.
Кризис как «санитар» отрасли
Участники рынка сходятся во мнении, что после кризиса число игроков строительного рынка значительно сократится. Так, гендиректор «Солнечного города» прогнозирует, что к 2010 году количество подрядных организаций уменьшится по сравнению с началом 2009 года как минимум вдвое. «С 1 января 2009 года вводится необходимость членства в саморегулируемых организациях (СРО), и те подрядчики, у кого нет живых подрядов, те, кто не может себе позволить членства в СРО, так как это стоит денег, просто потеряют работу на рынке», — говорит он. По информации господина Кострикина, сейчас в СРО в России вступили менее 25% действующих строительных компаний и «до 50% вряд ли дойдет — то есть половины игроков просто не будет». Собеседник „Ъ“-Итогов года полагает, что «это тоже влияние кризиса: если у человека нет работы, то зачем ему вступать в СРО? Он просто закрывает компанию».
Советник гендиректора ООО «Тандем-Д» Владимир Гильмутдинов также считает, что «стройкомплекс потеряет порядка половины игроков». Анатолий Ливада, который расценивает введение саморегулирования как «последний разрушительный удар по стройкомплексу», прогнозирует еще большие потери. По его мнению, «с рынка уже ушли около 60% компаний: кто-то остановился, кто-то реорганизовался».
Андрей Ясько также согласен с тем, что «с созданием СРО какое-то количество фирм — большей частью малых — выпадет из бизнеса». Однако, по его мнению, «это, скорее, даже позитивно». «В Татарстане выдано более 5 тыс. лицензий на строительную деятельность. Работающих же фирм не более 500. Многие получили лицензию просто на всякий случай. Немало компаний, которые, кроме стола и ручки, ничего не имеют», — говорит он. Господин Ясько рассказал, что перед созданием в республике саморегулируемых организаций Казанский строительный университет изучил кадровый состав ряда строительных компаний. «Мы были поражены тем, насколько низок профессиональный уровень руководителей в стройбизнесе. Многие руководители без профильного и вообще без высшего образования. Не говоря уже о переподготовке и повышении квалификации, которыми вообще мало кто занимается. Что же тогда говорить о качестве строительства?» — отмечает господин Ясько. По его мнению, ранее строительный бизнес, относившийся к числу инвестиционно привлекательных, не был застрахован от прихода случайных людей. «Есть участок земли, взял кредит в банке, плюс собрал деньги с дольщиков и начал строить дом», — таким рецептом, по мнению замминистра Ясько, пользовались многие компании.
Эту точку зрения разделяет и гендиректор «ФаРуса» Рустем Юнусов. «Строительных компаний или тех, кто себя к ним причисляет, на самом деле, большое количество», — говорит он. По мнению господина Юнусова, «сразу пропадут те, кто имел слабое отношение к строительству, пытаясь заработать „быстрые“ деньги». Участники рынка считают, что кризис выполнит роль санитара — выживут сильнейшие, произойдет объективное упорядочивание и естественная фильтрация строительного рынка.