Экономический кризис привел к падению цен на жилье по всей России. Однако в некоторых регионах рынок недвижимости уже начал восстанавливаться. При этом наиболее реальным объектом для инвестиций сейчас является земля, а городские новостройки пока вряд ли представляют интерес для частного инвестора.
Региональная четверть
Участники рынка по-разному оценивают устойчивость российского рынка к кризису, однако выделяют несколько регионов, где падение цен было особенно сильным. По данным ведущего маркетолога-аналитика "Сити-XXI век" Натальи Дмитриевой, за девять месяцев текущего года снижение уровня цен на жилье в среднем по России составило 24,6%. Во многом темпы падения цен в регионах связаны с локальными факторами — "перегретостью" рынка, изменением доходов населения, ассортиментом предложений, уровнем спроса и объемом замороженных строек.
Более всего упали цены в Краснодарском и Пермском краях, Новосибирске. Однако после того как рынок упал, он стал во многих регионах восстанавливаться, и в результате у потенциальных инвесторов появилась возможность купить квартиру по более низкой цене в надежде на ее успешную дальнейшую перепродажу.
Перспективы инвестиций
Выбирать регион для инвестиций нужно очень осторожно. Российские регионы пока достаточно сильно отстают от центра с точки зрения развития рынка недвижимости. Существует много мифов о некоторых "золотоносных" регионах, но на самом деле в каждом из них есть свои сложности и, особенно в нынешней ситуации, гарантировать возврата инвестиций никто не может. К примеру, сверхпопулярный в последнее время город Сочи вовсе не Клондайк для инвестора: в этом регионе достаточно сложностей законодательного и административного характера. Примерно 25% жилой недвижимости Краснодарского края не имеет легального статуса. При этом цены на сочинскую недвижимость по-прежнему демонстрируют отрицательную динамику. Например, с 9 по 16 ноября, по данным Mirkvartir.ru, в Сочи цены упали на 0,4%, до 85,8 тыс. рублей за 1 кв. м, неделей ранее снижение составило 1,1%. Причем, скорее всего, отрицательный вектор сохранится в будущем.
Выбор региона определяется динамикой цен на недвижимость в нем. Так, с осени недвижимость в ряде городов стала дорожать. "Для большинства городов абсолютная величина месячного прироста не превысила 2%. Лишь в Иваново и Ижевске наблюдалось повышение уровня средней цены на вторичном рынке жилья на 2 и 2,3% соответственно",— говорит гендиректор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков. По его данным, в Красноярске, Саратове и Туле произошел незначительный рост уровня средней удельной цены (0,5, 0,3 и 0,8% соответственно), а в Воронеже, Курске, Мурманске, Рязани и Самаре рост превысил уровень 1%.
Разница сегментов
Тренд на повышение цен не во всех сегментах рынка одинаков. Одним из оригинальных и перспективных типов инвестиций участники рынка называют инвестиции в региональную землю. "Во всех регионах, где мы работаем,— Воронежская, Курская, Брянская, Липецкая, Орловская области и ряд других — рынок с середины лета постепенно начал восстанавливаться. Стало расти число сделок",— говорит директор по развитию ГК "Партнеры земли" Юрий Сорокин.
Землю в региональных загородных поселках имеет смысл покупать по нескольким причинам. Во-первых, можно ожидать, что региональные рынки недвижимости начнут выходить из кризиса быстрее подмосковного. Большинство участков под строительство дома или дачи вблизи крупных городов сейчас стоят 20-30 тыс. рублей за сотку — в пять-десять раз дешевле, чем под Москвой. Земля в регионах доступна более широкому кругу покупателей. Во-вторых, в поселках без подряда капитализация земли интенсивно растет.
Для участков без подряда, но с подключением к коммуникациям цена составляет 45-65 тыс. рублей за сотку. Среди интересных проектов можно выделить районы "Ново-Образцово" в 2 км от Орла и "Ново-Клюквино" в 7 км от Курска. В этих районах предусмотрена реализация недвижимости разного формата: земельных участков без подряда, коттеджей и таунхаусов. Потенциальный спрос на эти участки формируется прежде всего состоятельными местными жителями. Поэтому именно их и следует рассматривать в качестве потенциальных конечных покупателей, однако следует заранее подготовиться к тому, что на протяжении ближайших двух лет участки могут обладать минимальной ликвидностью. Как известно, по этому параметру земля без подряда уступает загородным домам и тем более городскому жилью.
В сегменте новостроек устойчивый тренд на повышение отмечается только по готовым или близким к завершению объектам со сроком сдачи в конце 2009 — первом квартале 2010 года. Цена на квартиры в домах с готовностью не более 30-40% либо продолжает снижаться, либо зафиксирована. Разрыв между стоимостью 1 кв. м на начальном и завершающем этапах строительства достаточно сильно увеличился по сравнению с летним периодом. Во многих городах резко сократился спрос на новостройки. Например, в Казани предложение новостроек в два с половиной раза превышает спрос. Очевидно, время инвестирования в первичный рынок на раннем этапе строительства еще не пришло.