Намытые планы
Премьер-министр России Владимир Путин вынес на рассмотрение Совета Федерации вопрос расширения границ Санкт-Петербурга за счет водной части Финского залива. Ранее об этом же ходатайствовала и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. В распоряжении премьер-министра, в частности, говорится об изменении границ за счет включения в них около 377 га водной части Финского залива. Расширение необходимо для строительства объектов жилой, общественно-деловой и социальной застройки, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Территория будет намыта компанией "Новатэк". Это уже второй случай, когда территория города расширяется за счет Финского залива. Первопроходцем стал "Морской фасад". Впрочем, первопроходцем "Морской фасад" можно назвать лишь с оговорками. Вся западная часть Васильевского острова была намыта в 70-е годы прошлого века. Все, что западнее Наличной улицы, — искусственно намытые земли.
В будущем число таких проектов будет только расти. Петербургские инвесторы ищут в воде новые земли для застройки — свободных пятен под строительство в городе практически не осталось, особенно в центральной части. Далеко не все однозначно положительно воспринимают такие проекты: жильцы прибрежной полосы опасаются, что новые здания, заслонив вид на воду, снизят стоимость уже существующей недвижимости, экологи говорят о том, что намыв земель сильно вредит акватории залива — грунт для намыва берется здесь же, со дна, в результате вода загрязняется, на оседание поднятого со дна ила могут уйти годы. Впрочем, протесты существенного влияния на реализацию подобных проектов не оказывают.
Цена на недвижимость на намывных территориях будет зависеть от местоположения. Технически намыв можно делать в любом месте, но это вопрос целесообразности и градостроительных норм. По докризисным оценкам специалистов, намыв новых земель может стоить от $100 до $500 за квадратный метр. Цена зависит от себестоимости, ниже которой девелопер не может опуститься, и от конъюнктуры рынка. Поскольку рынок жилья сегодня не назовешь дефицитным, то можно предположить, что цена продажи может равняться верхней границе жилья бизнес-класса.
Вопрос намыва земель в других местах по-прежнему остается актуальным. Другое дело, что это требует огромных инвестиций. Участники рынка сходятся в прогнозах, что следующей территорией намыва, скорее всего, станет район Юго-Запада — территория от Константиновского дворца к порту.
Спорным лишь остается вопрос экономической целесообразности подобных проектов в нынешних условиях. Очевидно, что намыв земель требует гигантских инвестиций — новый намыв обойдется в сотни миллионов долларов — и затраты потребуются не только в части создания территории, но и решения вопроса с инженерными сетями. Два года назад, когда территорий под застройку в городе действительно не хватало, появление проектов намыва было оправданно. Но теперь, когда масса участков "зависли" на неопределенный срок, а их владельцы постоянно ищут кому бы их "скинуть", аналогичный проект можно реализовать с затратами на порядок дешевле. Другое дело, что в городе по-прежнему не хватает "видовых" мест. А строительство в Курортном районе, на берегу Финского залива гарантированно делает проект успешным.
Впрочем, участники рынка предупреждают, что в вопросах создания новых зон для жилья премиум-класса важно не увлечься и не создать их слишком много: элита потому и остается элитой, что ее мало. В условиях, когда намывные территории станут массовыми проектами, говорить об элитности уже не придется.
Банки снижают ставки
Развитие ипотеки в Петербурге сдвинулось с мертвой точки. Банки снизили ставки кредитования, но при этом ужесточили требования к заемщикам.
"На сегодня ситуация изменяется в положительную сторону: банки реанимируют свои ипотечные программы, чем, безусловно, вселяют уверенность в массы, - рассказывает Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора АН АРИН. — Если еще весной не было и речи о каких-либо послаблениях в ставках кредитования, то сейчас многие банки пересмотрели свою политику в этом вопросе". Так, в некоторых банках против 23-29% годовых появились предложения в 12,5% ("Городской ипотечный банк"), 14,75% ("Дельта Кредит"), 14,5% ("ВТБ 24"). При очень хорошей "истории" заемщик "Городского ипотечного банка" уже может рассчитывать на кредит под 10,5% годовых в валюте, и поговаривают об открытии кредитования в рублях. Продолжают работать ипотечные программы в "Райффайзенбанке", Альфа-Банке, "Газпромбанке" и французском "Сосьете", который, кстати, при хороших документах выдает под залог имеющегося жилья до 70% от стоимости.
Снижение ставок по ипотечному кредитованию не могло не сказаться на настроениях потенциальных покупателей, результатом которых стали более активные покупки. "Судя по последним трем неделям, покупательская активность увеличилась, — рассказывает Татьяна Чуприна. — На это влияет, в том числе, и политика некоторых строительных компаний, которые перестают идти на поводу у покупателей и выставляют более жесткие условия". Некоторые застройщики добились выделения кредитной линии на свои работы, либо договорились о выдаче кредитов покупателям под их строительные объекты. Так, более активно стали кредитовать застройщиков "Сбербанк", "Райффайзенбанк", банк "Сосьете Женераль Восток" и другие.
Однако, несмотря на снижение ставок кредитования, многие банки до сих пор предъявляют ужесточенные требования к заемщикам. "Для того чтобы получить кредит под "сладкие" 12процентов, заемщик должен продемонстрировать хорошую "белую" зарплату", — рассказывает Татьяна Чуприна. До сих пор существует негласный список должностей, занимая которые, потенциальный покупатель квартиры вряд ли сможет получить кредит. Это, прежде всего, строители, риелторы, страховщики, банковские сотрудники, то есть все те, кто на сегодня работает в самых "просевших" отраслях. "Размер первоначального взноса на сегодня составляет 30-40 процентов, — говорит Татьяна Чуприна. — При этом получить кредит могут лица не младше 21 года и сроком не более чем на 25-30 лет". Также существуют ограничения по типам домов, в которых потенциальный заемщик желает приобрести жилье. К примеру, некоторые банки выдают кредиты только на покупку тех квартир, которые расположены в кирпично-монолитных домах от 1995 года постройки. Сегодня практически нереально получить ипотечный кредит на покупку жилья в "хрущевках" до 1967 года постройки и домах-"кировках". "Кроме того, банки осторожно кредитуют "сталинки", — добавляет Татьяна Чуприна. — Также финансовое учреждение может отказать в кредите, если в квартире нет нормальных условий для проживания".
По мнению эксперта АН "АРИН", в скором времени будет появляться все больше более или менее приемлемых ипотечных программ. "Динамика на будущее положительная, — говорит Татьяна Чуприна. — Сейчас оживают даже те банки, которые до кризиса не очень активно выдавали ипотечные кредиты". Например, Хоум Кредит банк снова начинает игру с потребительских кредитов, как бы прощупывая рынок. Начинает активничать Абсолют банк: он активизировал автокредитование, а во время кризиса "своим проверенным клиентам" продолжал выдавать и ипотеку. Появились новые активные игроки, например ОТР Банк. В итоге, если нас не накроет вторая волна кризиса, то весной цены на недвижимость начнут свое восхождение.
Руководитель филиала компании "Кредитмарт" в Санкт-Петербурге Дмитрий Задонский говорит: "Мы ожидаем, что в ближайшее время региональные банки вслед за федеральными игроками скорректируют процентные ставки по ипотечным продуктам в сторону уменьшения. Аналогичным образом позитивное воздействие на уровень рублевых ставок по ипотечным кредитам должно оказать очередное снижение ставки рефинансирования ЦБ России до 9,5 процента. Я абсолютно уверен, что сочетание таких факторов, как стабилизация цен на недвижимость, уменьшение ставок по ипотечным кредитам и укрепление рубля, будет и дальше способствовать росту спроса на ипотеку в Санкт-Петербурге".
Аренда стабилизировалась
В октябре на рынке аренды жилой недвижимости наметилась стабилизация. Минимальные ставки аренды остались на уровне сентября. Стоимость аренды качественных квартир снизилась незначительно — не более чем на 5%. При этом сроки экспозиции наиболее ликвидных квартир сократились до недели. Поэтому те, кто склонен искать идеальный вариант, может оставаться без жилья по несколько недель, и в итоге арендовать не самый хорошую квартиру по завышенной цене.
По данным АРИН на начало ноября ставка аренды однокомнатных квартир осталась на сентябрьском уровне и начиналась от 15 000 рублей в месяц, двух- и трехкомнатных квартир — от 18 000 рублей в месяц. Величина аренды на наиболее ликвидные квартиры (меблированные, с хорошим ремонтом, оснащенные необходимой бытовой техникой) начинались от 20 000 рублей в месяц. Хорошие "двушки" выставлялись по ставке от 22 000 рублей в месяц, "трешки" — от 27 000 рублей в месяц. "В сентябре был скачок ставок аренды на такие квартиры примерно на 20 процентов, — напоминает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН АРИН. — В октябре хозяева старались сохранить заявленный уровень, вследствие чего по итогам месяца снижение составило не более 5 процентов".
Большинство специалистов рынка недвижимости отмечают, что в октябре рынок аренды стал более структурированным. "Арендаторы точно знают, какое жилье они хотят арендовать, а арендодатели — кому они готовы сдать свою квартиру, и по какой цене", — отмечает Татьяна Болбошенко. В большинстве случаев заявленная величина аренды объектов приближена к рыночным реалиям, поэтому в листингах все реже встречаются "убитые" варианты по высоким ставкам и хорошие — по низким. "Хотя и тут есть исключения, — добавляет Татьяна Болбошенко. — Не так давно мы сдали однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом, мебелью и необходимой бытовой техникой за 15 000 рублей в месяц. Просто хозяину нужны были деньги". Однако, если такие предложения и появляются, то они, как правило, уходят за несколько дней.