Правительство ставит задачу снизить ставки по ипотеке в стране до 10-11% годовых. Основным условием достижения этой цели является получение банками ресурсов под 6-7% годовых — пока источников таких средств у российских банков нет. Эксперты считают, что задачи, которые ставит правительство, достижимы в лучшем случае в перспективе трех-четырех лет.
Еще недоступнее
О том, что ставка по ипотечным кредитам в России должна быть на уровне 10-11%, заявил в ноябре на заседании наблюдательного совета Внешэкономбанка премьер-министр РФ Владимир Путин. "Чтобы ипотека стала доступной для широкого круга людей, нужно стремиться к тому, чтобы ипотека была не больше чем 10-11%",— считает господин Путин. Сейчас средняя ставка по ипотеке, по словам премьера, составляет 14,5% годовых, что "очень много для граждан страны".
Одновременно было объявлено о готовности дополнительно использовать в 2010 году около 250 млрд рублей на поддержку ипотеки. Впервые было объявлено о готовности инвестирования в развитие ипотеки пенсионных накоплений. В частности, планируется направить на выкуп надежных ипотечных облигаций российских банков 163 млрд рублей из пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа. Еще 50 млрд рублей ВЭБ направит на эти же цели из собственных средств, еще 40 млрд поступят от АИЖК.
Стоит отметить, что реальная стоимость ипотеки много выше той, которую считает высокой Владимир Путин. Дело в том, что премьер говорит о средневзвешенной ставке, рассчитываемой ЦБ с учетом данных крупнейшего игрока этого рынка (свыше 40%) Сбербанка, чьи ставки по ипотечным кредитам составляют 13,5-16% годовых. По данным кредитного брокера "Кредитмарт", среднерыночная стоимость ипотеки сейчас 17,5% годовых. Например, ставки по рублевым ипотечным кредитам банка "Дельтакредит" составляют 14,75-17% годовых, Нордеа банка — 14-17% годовых. В то же время средние фиксированные ставки по ипотечным кредитам в США в ноябре составили 5,3% годовых, в Канаде — 4,97% годовых (пятилетний кредит), средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в странах Евросоюза — 4,5% годовых.
Ниже прецедента
Стоимость российской ипотеки резко выросла осенью 2008 года, когда из-за начала финансового кризиса банки практически свернули выдачу ипотечных кредитов. В последнем квартале 2008 и первом полугодии 2009 года ставки по ним доходили до 30% годовых, первоначальный взнос вырос до 50% от суммы кредита, что сделало ипотеку недоступной для большинства рассматривавших эту возможность до кризиса. Приостановить выдачу ипотеки банки были вынуждены в связи с подорожанием кредитных ресурсов, а также растущими рисками выдачи долгосрочных кредитов в связи с невозможностью рефинансировать их. Поэтому с начала кризиса и в первой половине 2009 года ипотечные кредиты реально выдавали не более семи банков, основная доля выдачи приходилась на государственные Сбербанк и ВТБ 24. К концу 2009 года банки стали постепенно снижать заоблачные ставки по кредитам и возобновлять выдачу ипотеки.
Плановая ставка в 10-11% годовых, о которой говорит премьер Владимир Путин, является, по сути, беспрецедентной для российской ипотеки, история которой насчитывает всего одно десятилетие.
Сначала это были единичные кредиты под 30% годовых, активно развивать этот вид кредитования наши банки стали всего пять лет назад, когда к этому процессу подключилось правительство, запустившее программу "Доступное жилье". Тогда-то и прозвучали первые заявления о необходимости обеспечения доступности ипотеки и снижения ее стоимости. В результате с 2006 по 2008 год банки планомерно удваивали объемы выдачи ипотеки, за это время объем выданных кредитов вырос с 60 млрд рублей до 630 млрд рублей, а накопленный портфель ипотечных кредитов достиг 1 трлн рублей. Однако доступность ипотечных кредитов даже в то время, когда они выдавались максимальными темпами, была весьма относительной. По данным ЦБ, к концу 2006 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла 14% годовых, в 2007 году ее минимальное значение составило 13% годовых, в 2008-м — 12,4% годовых.
Среднесрочная перспектива
Чтобы выдавать ипотечные кредиты под 10-11% годовых, банк должен иметь возможность привлекать долгосрочные средства максимум под 6-7% годовых. До сих пор такой возможности у банков просто не было — средневзвешенная ставка, рассчитанная ЦБ по розничным депозитам, ставшим одним из основных способов банковского привлечения, составляет 13-14,5% годовых. При этом средний срок размещения депозита не превышает сейчас полутора лет, к тому же отозвать депозит можно в любой момент, поэтому выдавать ипотеку за счет этих средств слишком рискованно. Ставка по розничным депозитам снизится, а срок их размещения увеличится, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется, а инфляция снизится до 5-6%. Однако, согласно официальному прогнозу Банка России, в 2010 году инфляция составит 9%.
Другой способ привлечения средств — секьюритизация ипотечных кредитов, то есть выпуск банками облигаций, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов,— для банков также недоступен. "Ипотечные бумаги слишком рискованный инструмент, который инвесторы готовы покупать только со значительной премией, поэтому ставки размещения сейчас невыгодны для банков",— констатирует аналитик ФК "Уралсиб" Станислав Боженко. По данным ЦБ, банки практически не выпускают ипотечные облигации — в прошлом году был только один выпуск объемом 2 млрд рублей, в этом году ни один из банков ипотеку пока не секьюритизировал.
Чтобы оживить рынок секьюритизации, государство еще в конце прошлого года анонсировало программу выпуска ипотечных облигаций под гарантии основного рефинансирующего института страны Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Планируется, что банки будут выпускать ипотечные облигации, под залог которых затем смогут привлекать рефинансирование в ЦБ. Пока такие бумаги разместил только один банк — МБРР, однако и по этим облигациям ставка будет 12,3% годовых, к тому же за поручительство АИЖК банк должен будет уплатить комиссию, а его бумаги ЦБ будет включать в ломбардный список с дисконтом, который пока не определен.
По мнению экспертов, снижение ставок по ипотеке в краткосрочной перспективе будет полностью зависеть от поддержки государства. В конце прошлого года, когда ситуация с ипотечными кредитами впервые вызвала публичное беспокойство правительства РФ, было заявлено о мерах поддержки российского рынка ипотеки. Эти меры были направлены в первую очередь на снижение рисков краха системы в связи с ростом просроченной задолженности по кредитам и не могли оказать значительного влияния на снижение ставок. Однако говорить о том, что заявленный государством объем поддержки сможет существенно повлиять на рынок, вряд ли возможно. Общий объем средств, которые правительство готово потратить на решение ипотечных проблем, не превышает четверти всего объема выданной в стране ипотеки. Поэтому вряд ли в ближайшей перспективе круг активно выдающих ипотеку банков заметно расширится.
По мнению старшего экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, реальное снижение ставок возможно скорее в перспективе трех-четырех лет. "Сейчас наблюдается снижение ставки рефинансирования, банки получают средства федерального бюджета и будут их размещать в том числе и в ипотечные кредиты, а увеличение выдачи будет приводить к дальнейшему снижению ставок,— отмечает Наталья Орлова.— Однако реальное снижение ставок будет возможно только в более долгой перспективе, если заработают все необходимые для этого механизмы и снизятся ставки по основным источникам банковских ресурсов".