МОСКОВСКИЕ КВАРТИРЫ. Реализация отложенного весеннего спроса стимулирует рынок жилья. Цены продолжают снижаться. Риэлтеры прогнозируют активизацию спроса после окончания отпускного сезона, но на рост цен не рассчитывают. В общем объеме сделок лидируют альтернативные покупки. Частные застройщики повышают цены первичного рынка
АРЕНДА КВАРТИР. Желающих снять квартиру становится больше. Спрос растет за счет семей с детьми. Однокомнатные квартиры — на пике популярности. Арендаторы становятся разборчивыми. Спрос на аренду дорогих квартир снижается
ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА. Покупатели снова тяготеют к коттеджам. Развивается "деревянное зодчество". Банкиры пока не рискуют финансировать загородное строительство. Слишком плотная застройка Подмосковья создает напряженность с коммунальным хозяйством
Ситуация на рынке
В июле — начале августа на квартирном рынке действовали два разнонаправленных фактора.
Прежде всего сработал сезонный фактор: пора отпусков резко тормозит динамику спроса. Вместе с тем, как отмечают риэлтеры, фактор отложенного спроса влияет на рынок и в противоположном направлении.
В прошлом обзоре (см. Ъ #25) мы отмечали, что сразу после первого тура президентских выборов покупательские устремления стремительно активизировались. Эта тенденция сохраняется.
По данным компании "Вавилон", уровень спроса к нынешнему моменту повысился по сравнению с маем (когда наблюдался самый резкий спад активности покупателей) почти на 17%, а по сравнению с началом июня — на 10%.
Динамика показателей предложения квартир почти полностью повторяет динамику спроса, но со знаком "минус". Достигнув максимума в апреле, когда продать квартиру (в особенности дорогую) было практически невозможно, объем предложений резко упал в июне. К нынешнему же моменту он снова вырос на 10%.
Риэлтеры отмечают, что в связи с ростом спроса на квартиры цены на большинство категорий квартир наконец перестали снижаться.
Цены вторичного рынка, неизменно снижавшиеся с апреля-мая прошлого года, замерли на июньских отметках нынешнего. По мнению риэлтеров, такая ситуация может продлиться неопределенно долго. Нет оснований предполагать, что осенью, вслед за дальнейшей активизацией рынка, начнется хоть сколь-нибудь заметное повышение цен. Спрос на дорогое жилье в целом удовлетворен, а большие объемы государственного и частного жилищного строительства сбивают цены на квартиры в типовых домах.
Давление новостроек на рынок становится заметным не только в Москве, но и по всей стране. Хотя Москва, бесспорно, является лидером по масштабам строительства.
Заместитель начальника департамента жилищной политики Минстроя России Давид Ходжаев в интервью агентству "Прайм" на прошлой неделе сообщил, что объем построенного в России в 1996 году жилья достигнет по меньшей мере 43 млн кв. м. А в следующем году Министерство строительства прогнозирует увеличение объемов жилищного строительства до 46-50 млн кв. м. Московские власти также стремятся наращивать объемы жилищного строительства.
Следует отметить, что большие объемы муниципального жилищного строительства давят прежде всего на частных строителей городских домов. Муниципальное строительство ведется в основном в районах новостроек (прежде всего в Жулебино), где стоимость подведения коммуникаций сравнительно низка, что обеспечивает невысокую конечную цену жилплощади.
Частные же застройщики во многих случаях используют землю в обжитых районах (по договорам с местными органами власти), где процесс прокладки и реконструкции коммуникаций чрезвычайно сильно "задирает" стоимость строительства.
На вторичном рынке недвижимости в июле продолжала увеличиваться доля "альтернативных покупок" в общем объеме операций с жилой недвижимостью. По мнению экспертов компании "Вавилон", количество альтернативных покупок увеличилось к нынешнему моменту до 80% всех сделок. Альтернативные покупки (когда клиент одновременно продает одну квартиру и покупает другую) значительно удобнее и для клиентов, и для риэлтеров, чем, например, классический обмен или мена (т. е. обмен приватизированных квартир): резко увеличивается количество вариантов, которые риэлтер может предложить клиенту.
Частные застройщики на первичном рынке
На первичном рынке жилья сохраняется тенденция роста цен. В июле московское правительство повысило цены муниципального жилья на 10%. А стоимость жилья, возводимого частными застройщиками, пересматривается в сторону повышения достаточно часто, во многих случаях ежемесячно. Не исключено, что с наступлением осени цены будут пересматриваться каждые десять дней.
Очевидно, что это создает определенные сложности для покупателей, поэтапно оплачивающих строительство жилья. Как правило, начальный этап проводится за счет собственных средств стороннего инвестора или застройщика. Далее разворачивается кампания по привлечению средств будущих жильцов.
То, что компании, привлекающие средства населения для строительства жилья, постоянно поднимают цены, объясняется совершенно бесправным положением их клиентов. Клиенты при долевом строительстве являются не покупателями, а инвесторами. Поэтому, если стоимость строительства дорожает, они никак не могут этому сопротивляться. В результате во многих случаях себестоимость долевого строительства может оказаться выше цен вторичного рынка жилья.
К примеру, на начальном этапе стоимость квадратного метра в 17-этажном доме компании ЗАО "Мосжилстрой" в Митино на июль составляла $740-770. Ежемесячно цена квадратного метра дорожает примерно на $30 и на завершающем этапе строительного цикла достигнет $880-910.
В более престижных районах стоимость нового жилья, возможно, подорожает предположительно на 12-15% по сравнению с июлем. В некоторой степени рост цен на первичном рынке можно объяснить тем, что вкладчики вынуждены инвестировать средства в муниципальное жилье. От 40% до 70% жилья, строящегося на средства фирм-застройщиков, безвозмездно передаются в фонд города. Участие городских властей в строительстве заключается в предоставлении земельных участков под строительство.
Московское правительство, поднимая цены на вновь построенное жилье, одновременно практикует расчет этим жильем с поставщиками стройкомплекса, которые немедленно "выкидывают" квартиры на рынок по демпинговым ценам — хотя бы для того, чтобы выдать зарплату своему персоналу. Такое жилье в новостройках порой предлагалось по цене $570 за кв. м, то есть фактически ниже себестоимости.
Несколько уравновешивает динамику рынка то немаловажное обстоятельство, что квартиры, идущие на погашение долгов поставщикам стройкомплекса, как правило, находятся в неотделанных домах или в домах, еще не принятых на баланс РЭУ (то есть в домах, в которых невозможно прописаться).
В районах новостроек, таким образом, возникают сразу три независимых рынка жилья — первичный (продажа вновь построенного жилья уполномоченными фирмами московского правительства), вторичный (купля-продажа гражданами принадлежащих им квартир) и рынок квартир, переданных организациям в зачет бюджетных долгов. Последние предлагаются по ценам на 15-20% ниже цен первичного рынка.
Аренда квартир
В августе заметно оживился рынок аренды квартир. По сравнению с маем-июнем спрос вырос примерно на 15-20%. Риэлтеры объясняют это следующим образом: большинству семей, арендующим квартиры, необходимо найти жилье недалеко от школы, в которой учатся их дети.
К концу августа спрос, видимо, достигнет пика.
На рынке аренды особым спросом пользуются однокомнатные квартиры в домах повышенной этажности с улучшенной планировкой и большими кухнями, находящиеся вблизи станций метро. Такие квартиры находят арендатора за двое суток.
Наибольшей популярностью по-прежнему пользуются Центр и приравненные к нему Ленинградский проспект, районы метро "Университет", "Ленинский проспект", "Крылатское", "Кутузовский проспект", "Сокол", "Фрунзенская". Стоимость аренды в этих районах остается самой высокой. В Митино, в районе станций метро "Планерная" — "Тушинская" цены чуть ниже. Хотя и эти районы пользуются спросом.
В последнее время интерес арендаторов вызывает район метро "Петровско-Разумовская". Самыми дешевыми по-прежнему остаются квартиры в районах Марьино, Люблино, к северу от ВДНХ — Алтуфьево, Бибирево, Медведково. Из отдаленных районов пользуются спросом Переделкино и Северное Бутово.
К критериям, существенно влияющим на размер арендной платы, в первую очередь можно отнести уровень ремонта и класс меблировки, а также местоположение. Цены в домах, расположенных даже на одной и той же улице, могут заметно отличаться. Например на Ленинградском и Ленинском проспектах, на Тверской улице.
По словам представителя фирмы "Авеню О. К.", арендаторы квартир предъявляют сейчас достаточно высокие требования к жилью. Предложение растет, а арендаторы, имея возможность выбора, стали разборчивы. Практически неликвидны квартиры без телефона, неотремонтированные, с плохой мебелью (лучше даже, если квартира вообще немеблированная), на 1-м этаже без решеток на окнах, на последнем этаже в доме без лифта, с маленькой кухней, в районе, удаленном от метро. Если речь идет о двух- или трехкомнатной квартире, к элементам неликвидности можно отнести маленькие смежные комнаты. Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 15-20% дешевле.
Арендаторы и арендодатели предпочитают заключать договор не меньше чем на полгода. По предложениям аренды на 4-5 месяцев сдается не более 4-5% квартир. Предварительная оплата составляет, как правило, сумму за 2-3 месяца. Очень редко практикуется предоплата за год, но тогда обычно действует скидка на ежемесячную цену. Риэлтеры, как правило, не рекомендуют своим клиентам вносить (или требовать) предоплату за длительный срок, учитывая возможность изменения жизненных обстоятельств у арендатора или арендодателя.
Сейчас помимо предоплаты владельцы квартир часто просят внести залог за пользование телефоном. Залог составляет месячную стоимость аренды по средним или дешевым квартирам, а по дорогим — порядка $500-1000. Подобная практика вызвана вполне прозаическими причинами: очень часто жильцы оставляют хозяину квартиры кучу неоплаченных телефонных счетов.
Аренда квартир стала для многих москвичей средством существования. Жилье в центре сдается на длительные сроки, сами же хозяева предпочитают арендовать себе более дешевые квартиры на окраинах. Разница существенно пополняет семейный бюджет. Подобных сделок на рынке аренды не менее 20%.
По словам менеджера фирмы "Авеню О. К.", в некоторых случаях риэлтерские фирмы одновременно проводят как бы двойную сделку по аренде дорогой квартиры в центре и более дешевой — в спальном районе.
Как правило, чтобы сдать хорошую дорогую квартиру стоимостью свыше $2,5 тысяч в месяц, требуется 1,5-2 месяца. Квартиры ниже уровнем, но дешевле, сдаются максимум в течение недели. Владельцы дорогих квартир готовы ждать своего клиента достаточно долго. Правда, сейчас спрос на аренду дорогих квартир снижается за счет оттока с рынка состоятельных клиентов, успевших обзавестись собственным жильем.
Постоянными клиентами на рынке аренды квартир являются иногородние жители, получившие работу в Москве. Часто квартиры для них снимают фирмы-работодатели.
По сравнению с прошлым годом практически исчез с рынка аренды контингент москвичей, которые выезжали из собственных квартир на время проведения евроремонта.
Комнаты пользуются гораздо меньшим спросом, чем отдельные квартиры. Владельцы комнат часто назначают цену, за которую вполне можно снять однокомнатную квартиру без телефона. По данным компании "Авеню", на 100 сданных квартир приходится не более 1-2 комнат.
Средняя стоимость аренды квартир
| Район (метро) | 1-комнатные | 2-комнатные |
|---|---|---|
| Центр | 400-500 | 700-800 |
| "Ленинский проспект" — "Проспект | 400-800 | 500-1000 |
| Вернадского" | ||
| "Динамо" — "Сокол" | 400-500 | 600-700 |
| "Речной вокзал" | 350-400 | 450-500 |
| "Медведково" — "Свиблово" | 300-350 | 450 |
| "Кунцевская" — "Молодежная" | 300-350 | 450-550 |
| "Беговая" — "Полежаевская" | 400 | 500-700 |
| "Красногвардейская" | 250-300 | 350-400 |
| Чертаново | 250-400 | 400-500 |
| "Пражская" — "Алтуфьевская" | 250-300 | 350-450 |
| Митино | 250-300 | 300-400 |
| Жулебино | 250 | 300-350 |
Стоимость однокомнатной квартиры европейского класса в центре и приравненных к нему районах достигает $700-1000 в месяц. Двухкомнатная квартира в таком же районе стоит порядка $1000-1500. Самый высокий уровень цен сохраняется на престижные квартиры на Тверской улице и в других элитных зонах ("царских селах", как их называют риэлтеры). Стоимость аренды 3-комнатной квартиры составляет $1500-3000, а 4-комнатной — от $2000 до $7000.
Риэлтеры предполагают, что в ближайшее время уровень стоимости аренды вряд ли существенно изменится. Возможно, примерно на $50 в месяц подорожает аренда однокомнатных квартир в домах улучшенной планировки, расположенных в экологически чистых районах.
Кстати, на рынке аренды велик процент недобросовестных сделок, в результате которых проигрывают риэлтерские фирмы и прежде всего агенты.
"Кинуть агента" на аренде значительно проще, чем при купле-продаже квартир, ведь эксклюзива здесь не существует и арендодателя ничто не обязывает сдавать квартиру через конкретную фирму.
Поэтому очень часто, осмотрев квартиру, будущий арендатор заявляет, что жилье ему не подходит, а потом возвращается и договаривается с арендодателем напрямую. Фирмы пытаются с этим бороться, обмениваясь "черными списками" квартир, владельцы которых обманули агентов, но это пока не очень помогает.
Коттеджи: доски тоже будем импортировать
Фактор отложенного спроса сработал и на рынке загородного жилья. Нынешней весной, когда традиционно начинается строительный сезон, никто ничего строить не хотел.
А теперь потенциальные покупатели и инвесторы наверстывают упущенное. В выигрыше оказались те строители поселков, которым в "смутное время" (март — июнь) удалось полностью подготовить участки к застройке — подвести дороги и коммуникации. Теперь им фактически остается стричь купоны: собрать на готовом участке на средства клиента дом из "сэндвича" или пенополистироловых панелей вполне можно за три месяца.
А клиенты готовы на частичную и даже на полную предоплату, когда им демонстрируют несколько готовых и сданных домов и обещают новоселье уже в конце осени.
Представители компании "Ладэкс", возводящей поселок Суханово на Варшавском шоссе, отметили значительный рост продаж в июле — сразу после выборов. В начале августа, правда, спрос снова несколько снизился, однако сотрудники компании полагают, что к октябрю им удастся увеличить объемы строительства в 1,5-2 раза.
Активно строится поселок Николино на 2-м Успенском шоссе. Если в апреле одновременно велось строительство не более двух домов, то сейчас возводятся одновременно 25 коттеджей, и масштабы строительства продолжают наращиваться. Количество потенциальных клиентов, приезжающих в поселок, достигает 15-20 в каждый week-end, и каждый раз заключается по 3-5 сделок. Руководство компании планирует расширение поселка Николино за счет прилегающего лесного массива.
Из новинок коттеджной архитектуры, которые популярны в нынешнем строительном сезоне, стоит отметить деревянные дома из канадских лесоматериалов. Внешний вид таких домов способен вызвать легкую ностальгию по небольшим подмосковным и прибалтийским номенклатурным домам отдыха советской эпохи: парящие деревянные конструкции, огромные скаты крыш и стеклянные стены.
Такие дома в пересчете на квадратный метр площади обходятся несколько дороже, чем сэндвичевые. Канадское же происхождение лесоматериалов (несомненно, значительно более дорогих за счет транспортировки, чем отечественных) объясняется тем, что они проходят заводскую противопожарную и антисептическую обработку, делающую их практически неуязвимыми в процессе всего срока службы особняка. Более того, фанера, пролежавшая на стройплощадке несколько месяцев под дождем и снегом, не только не рассыпается в труху, но даже не коробится.
Впрочем, далеко не все застройщики поселков настроены оптимистично. Если покупатели коттеджей после удачного для них исхода президентских выборов проявили вполне понятную готовность финансировать строительство собственных домов, то о кредитных структурах этого не скажешь. Застройщики признаются, что они могли бы намного эффективнее использовать свои возможности, если бы банки активнее кредитовали коттеджное строительство.
В принципе в таком кредитовании для банков в нынешней ситуации есть определенный смысл, однако они по-прежнему слишком напуганы неликвидностью коттеджей в прошлый и позапрошлый годы. Один из застройщиков в сердцах выразился так: "Пока не кончатся эти проклятые ГКО, нормального финансирования не дождешься". Впрочем, продекларированное правительством грядущее снижение доходности государственных ценных бумаг, возможно, повернет часть банкиров лицом к коттеджному рынку.
Постепенно вырисовывается контур еще одной проблемы — слишком плотная застройка отдельных зон Подмосковья. Дело в том, что коммунальные системы (прежде всего электро- и газоснабжение) ближнего Подмосковья во многих случаях просто не рассчитаны на существующие масштабы жилищной застройки.
Так, у застройщиков вызывает беспокойство пониженное давление в газовых сетях в районах Рублевского и Успенских шоссе, примыкающих к Жуковке и Барвихе. Поскольку отопление в новых (да в большой степени и старых) поселках этого района в основном газовое, ввод в строй новых поселков в этой зоне может создать напряженную ситуацию с теплоснабжением в зимний период.
В этих условиях в наиболее выигрышном положении оказываются те застройщики, участки которых находятся в непосредственной близости к магистральным газопроводам, — если, конечно, застройщику удастся получить разрешение на постройку собственного распределителя с понижением давления.
Аренда загородных домов
Аренда коттеджей на сегодняшний день, пожалуй, единственный сегмент рынка недвижимости, где спрос значительно опережает предложение.
По данным компании "Аспект М", спрос превышает предложение в 6-7 раз. Примечательно, что арендаторы коттеджей довольно четко делятся на три категории. Есть арендаторы, которые предъявляют высокие требования к самому коттеджу, не придавая особого значения местоположению.
Другие, напротив, указывают конкретный регион. Как правило, основной критерий для таких арендаторов — хорошо охраняемая закрытая территория. Некоторые компании снимают большие коттеджи в качестве загородных гостевых домов и для проведения приемов.
И третья группа — дачники — арендует коттеджи на короткий срок, обычно на летний сезон.
В престижных зонах стоимость аренды коттеджей может достигать $20 тысяч в месяц. По мнению многих риэлтеров, цены на рынке аренды складываются достаточно стихийно, и отследить механизм их формирования очень сложно. Здесь, безусловно, играет роль низкий уровень предложения.
Во второй половине июля — начале августа наблюдается некоторое снижение спроса. Дело в том, что три четверти спроса приходится именно на сезонную аренду. Осенью же возрастает число клиентов, арендующих коттеджи на длительный или постоянный срок.
По оценкам риэлтеров, следующего всплеска активности на рынке аренды загородных домов следует ожидать в декабре. С окончанием летнего сезона смещаются акценты в требованиях арендаторов. Если летом для большинства арендаторов решающую роль играет стоимость аренды, то "осенний" контингент основные требования предъявляет к качеству внутренней отделки. Коттеджи с незавершенной отделкой совершенно не пользуются спросом даже при низких ценах.
Можно предположить, что через некоторое время в этом секторе рынка установится некоторое равновесие спроса и предложения за счет нового строительства коттеджных поселков на других направлениях.
Впрочем, риэлтеры весьма осторожно оценивают перспективы снижения цен на рынке аренды за счет поступления в продажу коттеджей в недавно построенных или строящихся поселках.
Кстати, в последнее время арендаторы проявляют интерес к району Ярославского шоссе. По этому направлению сконцентрировалось много коттеджных поселков хорошего уровня, построенных на месте бывших пансионатов. Стоимость аренды здесь не превышает $5 тысяч в месяц, что, собственно, и является основной составляющей их популярности.
КИРИЛЛ ГОРСКИЙ, СВЕТЛАНА ГРОМАКОВА, АЛЕКСЕЙ ГАЛАЕВ