Условия усиленного режима

На сегодняшний день в условиях практически полной консервации девелоперских проектов все-таки есть отдельные прецеденты восстановления их финансирования. Но взамен банки выдвигают жесткие требования к застройщику: доля собственного капитала в проекте до 60-70%, генерирующие денежный поток активы в качестве обеспечения по кредиту, а также заключение предварительных договоров аренды на большую часть строящихся площадей. Столь жесткие условия, по мнению экспертов, не позволяют расценивать отдельные факты возобновления финансирования как тенденцию.

Девелопмент недвижимости пострадал от кризиса ликвидности одним из первых. В этом году большинство девелоперов оказались на "голодном пайке". "С начала года мы наблюдаем сокращение объемов кредитования корпоративных заемщиков,— говорит директор по маркетинговым коммуникациям и связям с общественностью девелоперской компании KDD Group Наталья Алексеенко.— Выдача новых кредитов в форме проектного финансирования фактически заморожена. Мы ожидаем, что такая тенденция продлится до конца I квартала 2010 года". Управляющий директор консалтинговой компании Colliers International Александр Носаченко подтверждает, что с начала кризиса на рынке не было прецедентов увеличения кредитных лимитов по проектам коммерческой недвижимости.

Впрочем, механизм привлечения заемных средств в строительство в виде проектного финансирования так и не получил широкого распространения до кризиса. В 2008 году проектное финансирование предлагали только Укрсоцбанк, Сведбанк, банк "Надра", ОТП Банк и некоторые другие. "Украинские банки не располагают достаточным опытом применения этого финансового инструмента,— считает Наталья Алексеенко.— До кризиса они не успели отработать администрирование проектного финансирования, чтобы широко предоставлять эту услугу украинским компаниям". По мнению заместителя генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ Алексея Говоруна, в Украине проектного финансирования практически не существует в том виде, в котором данный механизм работает на Западе. В частности, в ТММ этот финансовый инструмент для обеспечения девелоперских проектов в 2007-2008 годах не применялся, а использовались выпуск облигаций на внутреннем рынке, привлечение банковского кредитования, первичное размещение акций компании.

Сегодня девелоперским компаниям приходится рассчитывать в основном на собственные ресурсы или на заемные средства, полученные ранее. Так, по информации Алексея Говоруна, финансирование портфеля проектов компании в условиях экономической нестабильности осуществляется преимущественно за счет поступлений от операционной деятельности, а также за счет привлеченного в начале года кредита. В октябре в компании ТММ объем фактических денежных поступлений от продаж составил 36 млн грн. В портфеле инвестиционно-девелоперской группы компаний FIM на момент начала кризиса был ряд проектов на разных стадиях реализации. По словам генерального директора группы компаний FIM Оксаны Елмановой, за счет того, что финансирование было получено еще до кризиса, сейчас не возникает проблем с завершением офисного проекта FIM Centеr в Киеве. Однако госпожа Елманова констатирует, что в целом на рынке произошел возврат к ситуации 1990-х годов, когда для реализации проектов использовался только собственный и акционерный капитал.

В ожидании сигналов

С определенностью говорить о возобновлении финансирования девелоперских проектов как о наметившейся тенденции эксперты и операторы рынка не спешат. Не конкретизируя и не сообщая деталей, они указывают лишь на некоторые исключения из правил. Возможно, участники рынка стараются не афишировать реальные факты и перспективы возобновления финансирования и, тем более, особые условия предоставления займов, но прецедентов, о которых говорят публично, пока ничтожно мало. Так, компании ТММ, по информации Алексея Говоруна, в феврале этого года удалось открыть новую кредитную линию в размере 310 млн грн для финансирования проектов жилой недвижимости на стадии строительства. Сейчас компания ведет работы на пяти объектах жилой недвижимости с высокой степенью готовности, а один жилой комплекс в Харькове уже введен в эксплуатацию в сентябре. Кроме того, из открытых источников известно о возобновлении кредитной линии для компании "Южный берег" на строительство жилого комплекса класса "де-люкс" "Никитский дворец" вблизи Ялты. Заемные средства в объеме $7 млн предоставил Укрсоцбанк.

"Очищение балансов от проблемных кредитов остается основным вопросом, который волнует сейчас все банки,— говорит заместитель директора, начальник отдела финансовых рынков и капитала консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Герман Паникар.— Лишь незначительное количество банков на данный момент готово рассматривать вопрос предоставления проектного финансирования. Но речь может идти, скорее, об исключении из правил, чем о возобновлении заемного финансирования девелоперских проектов". Безусловно, положительным явлением, по мнению Александра Носаченко, следует считать то, что некоторые иностранные банки вновь вернулись к рассмотрению возможности финансирования проектов, однако к заемщикам выдвигаются весьма высокие требования.

В "завале" девелоперских проектов, который образовался в кредитных портфелях банков, есть объекты и коммерческой, и жилой недвижимости на разных стадиях реализации. В ПУМБ финансирование девелоперских проектов пока не возобновилось. "Большинство проектов, которые находятся в портфеле банка, связаны с созданием коммерческих объектов — это торговые, офисные и складские комплексы,— уточняет начальник управления корпоративного финансирования ПУМБ Сергей Ануфриенко.— Практически все они уже завершены и находятся на операционной стадии. Еще несколько объектов планируется закончить в течение 1-2 кварталов. Все эти проекты не нуждаются в дофинансировании. В кредитном портфеле банка также имеется один проект в сфере жилой недвижимости".

В портфеле Укрсоцбанка есть и жилые, и коммерческие проекты. О восстановлении финансирования одного из них ("Никитский дворец") уже шла речь выше. Представители банка заявляли в СМИ, что в перспективе возможно увеличение кредитных линий еще для нескольких высоколиквидных проектов.

В целом же в структуре кредитных портфелей украинских банков можно выделить несколько категорий проектов. Наиболее благополучные из них находятся на завершающей стадии и не нуждаются в дополнительном финансировании. Другие, как правило, находящиеся на начальном этапе реализации, не имеют шансов на возобновление кредитования. И наконец, существует небольшое количество проектов, которым банки, словно истинные дипломаты, пока не отказывают, но и не выдают дополнительные средства.

Миссия невыполнима

Об ужесточении условий финансирования проектов эксперты и операторы рынка могут рассказать гораздо больше, чем о прецедентах положительных решений. "Банки требуют от застройщика долю собственного капитала в проекте до 60-70%, генерирующие денежный поток активы в качестве обеспечения по кредиту, подписанные предварительные договоры аренды на большую часть строящихся площадей,— отмечает Александр Носаченко.— Следовательно, идеальным кандидатом для банка может стать только известная на рынке компания, владеющая портфелем генерирующих денежный поток активов, которая намеревается достроить объект с высокой (50% и более) стадией готовности с подтвержденным интересом к нему со стороны потенциальных покупателей или арендаторов". Для проектов гостиниц, согласно рекомендациям финансового директора девелоперской компании DEOL Partners Олега Годоноги, необходимо наличие подписанного соглашения с гостиничными операторами, для других коммерческих объектов требуются документы, гарантирующие предварительную сдачу площадей в аренду. Причем авторитет и известность будущих арендаторов играют далеко не последнюю роль. Ведь, по мнению Оксаны Елмановой, рассчитывать на "чудо-финансирование" могут проекты, у которых есть не только предварительные договоры аренды, но и где покупателями или потребителями услуг будут платежеспособные компании или физические лица с серьезным опытом работы.

Госпожа Елманова также отмечает, что шансы на положительное решение имеют только существующие клиенты банков, обладающие действующим бизнесом, который генерирует постоянный денежный поток в долларах или евро. Такие надежные компании могут рассчитывать на краткосрочный заем (не более 1 года) под высокие проценты (до 30%). Теперь по отношению к девелоперам будут неукоснительно применяться базовые принципы, сформированные в результате многолетней работы мирового финансового рынка. В частности, речь идет о достаточных собственных средствах заемщика. "Имеется классическое требование к девелоперу о внесении в проект до момента выдачи кредитных средств существенной части собственного взноса "живыми" деньгами,— говорит начальник управления финансирования недвижимости Эрсте Банка Юлия Гальчун.— Вариации на тему, имевшие место на украинском рынке в докризисный период, на сегодняшний день умерли. Кроме того, девелоперы, рассчитывающие на положительное решение, должны демонстрировать прозрачность во взаимоотношениях с банком и открыто обсуждать пути минимизации рисков проекта".

Даже если девелопер выразит готовность полностью удовлетворить все изложенные выше требования, банк будет тщательно анализировать возможные затраты и убытки, которые возникнут при том или ином варианте решения вопроса. "Для того чтобы сделать вывод о целесообразности возобновления кредитования, в банке должны сопоставить объем необходимого дофинансирования (с учетом кредитного риска и прогнозируемого периода окупаемости) с объемом потерь, которые могут возникнуть в связи с ликвидацией незавершенного проекта,— отмечает Сергей Ануфриенко.— Если вторая цифра на порядок превосходит первую, банку целесообразно рассмотреть возможность дофинансирования девелоперского проекта. При этом девелопер должен взять на себя контроль за ходом реализации объекта, принять участие в дофинансировании, обеспечить дополнительные гарантии для банка, такие как залог, передача части акций, обеспечение возможности управления проектом и пр.".

По оценке Александра Носаченко, высокая стоимость кредитных ресурсов (в пределах 16-18% в долларах США), а также требования к обеспечению кредита автоматически "отфильтровывают" многих потенциальных заемщиков. "На фоне введенных с конца 2008 года ограничений валютного кредитования и значительно увеличившихся процентных выплат по гривневым кредитам стоимость заемных средств сводит к нулю показатели возврата инвестиций в проект. При этом объемы кредитов, которые банки готовы выдавать, не соответствуют запросам девелоперов",— добавляет Олег Годонога. Конъюнктура рынка недвижимости также отрицательно влияет на развитие ситуации. "Увеличение процентных ставок по кредитам и обвальное падение цен на недвижимость сегодня привели девелоперские проекты к черте неэффективности, а это один из факторов, который не способствует возобновлению финансирования проектов",— заключает председатель правления Астра Банка Михаил Власенко.

Обездвиженные активы

Рассчитывать на возобновление финансирования объектов, замерших на начальном этапе строительства, сейчас нельзя. "Для дальнейшего развития многих проектов требуются значительные ресурсы, которых сегодня у банков нет,— комментирует Михаил Власенко.— Поэтому для спасения своих уже вложенных кредитных средств банки смогут продолжить финансирование только тех проектов, которые наиболее близки к завершению". Гигантомания, охватившая рынок недвижимости накануне кризиса, сегодня уже неактуальна. Масштабные комплексы практически не имеют шансов на восстановление финансирования, по крайней мере в ближайшие 1-2 года. К таким Александр Носаченко относит неразбитые на фазы проекты с площадью более 40 тыс. кв. м. Отчасти подобное положение дел обусловлено тем, что многие крупные проекты изначально были трудновыполнимыми и непродуманными. "До 80% проектов, которые планировались к выводу на рынок до кризиса, были нереалистичны,— говорит Олег Годонога.— Такие проекты без аналитического обоснования и продуманной концепции не могут рассчитывать на дальнейшее финансирование". Оксана Елманова в свою очередь прогнозирует сложности с привлечением финансирования под логистические проекты по причине их высокой капиталоемкости и неопределенности относительно сроков восстановления активного спроса. Герман Паникар предполагает, что в ближайшей перспективе будет весьма проблематично получить кредит под строительство любой некоммерческой недвижимости, а также под какие-либо проекты в регионах.

В ПУМБ есть несколько проектов, финансирование которых заморожено и восстановлению не подлежит. Их отличает низкая степень реализации, отсутствие заинтересованности собственника в завершении проекта, а также негативная практика работы банка с клиентом во время кризиса. "Для таких проектов есть два пути развития,— говорит Сергей Ануфриенко.— Ликвидация и фиксация убытка является менее привлекательным, но простым выходом. Кроме того, банк может рассмотреть возможность вхождения в проект в качестве учредителя или акционера, получить права управления проектом и дофинансировать его с целью создания функционирующего бизнеса".

По мнению экспертов, проектам "без шансов" может дать новые перспективы профессиональная и грамотная реконцепция, которая сделает их востребованными и рентабельными в новых условиях. "Кризис выполнит функцию 'очищения',— считает Юлия Гальчун.— На рынке недвижимости выживут более конкурентоспособные компании. В первую очередь будут реализовываться проекты с более высокой рентабельностью и меньшей необходимостью в привлечении кредитных ресурсов. В конечном счете это пойдет на пользу всем участникам рынка".