Недавно агентство МИАН представило развернутое исследование по рынку жилой недвижимости в регионах за 9 месяцев 2009 года. О ситуации в Татарстане «Ъ-online» рассказал директор отделения МИАН в Казани Марсель Валиахметов.
— Как менялись цены на недвижимость в кризисный год на рынке первичного и вторичного жилья?
— За период с октября 2008 года по октябрь 2009 года падение цен на вторичном рынке составило около 16%. На рынке новостроек по отдельным проектам цена снизилась более чем на 20%. Наибольшее падение зафиксировано по строящимся объектам на начальных и средних стадиях строительства. При этом по наиболее успешным проектам корректировка цен была минимальной.
— Правительство Татарстана прогнозировало резкий скачок цен на недвижимость осенью. Этого не произошло. Какой прогноз даете вы?
— Резкого скачка или падения цен до конца 2009 года мы не ожидаем. Сегодня можно с большей уверенностью говорить о том, что рынок достиг своего «дна», на протяжении последних 3-4 месяцев цены снижались незначительно – на 0,5-1% в месяц, и эта тенденция постепенно сходит на нет. Даже наметился рост, - в первую очередь, по наиболее востребованным предложениям эконом-класса в сегменте сданных новостроек. Снижение цен - по недостроенным проектам на начальных и средних стадиях готовности.
— Какая на сегодняшний день рыночная цена квадратного метра жилья на вторичном рынке и рынке новостроек? Считаете ли вы ее адекватной?
— Если говорить о жилье эконом-класса, которое пользуется сегодня наибольшим спросом, то на первичном рынке его стоимость составляет 33,5 тыс. руб. за кв. м и 35,5 тыс. руб. за кв. м на вторичном рынке. Адекватной я бы назвал цену, которая устраивает обе стороны – покупателя и продавца. Если продавец на протяжении 4-6 месяцев не может реализовать свою квартиру, значит, цена явно завышена и не соответствует ожиданиям покупателей. Слишком низкая стоимость должна насторожить – возможно, на квартире лежат обременения, которые потом могут привести к неприятным юридическим последствиям. Чтобы оценить стоимость жилья в соответствии с рыночной, рекомендую обращаться в крупные агентства недвижимости.
— В исследовании «МИАНа» сказано, что с августа происходит активизация отложенного спроса и первые признаки приближения периода ценовой стабилизации. Прокомментируйте, пожалуйста, эту информацию по нашему региону.
— Некоторые покупатели, планировавшие приобрести жилье в этом году, ожидали максимального падения цен. После того, как рынок «нащупал дно», цены стабилизировались, а по ряду объектов наметился рост, многие из них решили сделать покупку этой осенью. Корректировка цен в большую сторону может произойти по отдельным, наиболее востребованным предложениям – однокомнатным квартирам и улучшенному жилью – но не более 1-2%.
— Интерес покупателей на недвижимость в каких сегментах особенно заметен? Насколько целевой характер имеют их запросы?
— Если говорить о динамике спроса по сегментам рынка, то, безусловно, сегодня интерес к рынку новостроек гораздо ниже, чем к рынку вторичного жилья. В течение всего кризисного года ситуация практически не менялась: спрос на новое жилье оставался на низком уровне, интерес ко вторичному рынку постепенно усиливался.
До 80% спроса на вторичном рынке приходится на альтернативные сделки, в ходе которых клиент продает квартиру, а на вырученные деньги приобретает другую с доплатой. Такой вид операций используется для улучшения жилищных условий, смены района или даже переезда в другой город.
Наибольшим спросом сегодня пользуются малогабаритные квартиры в панельных новостройках, новые объекты и квартиры во вторичном фонде в малоквартирных домах с оптимальным соотношением цена-качество.
— Какое жилье клиенты готовы покупать за наличные средства?
— В первую очередь жилье, которое продается с определенным дисконтном. Однако таких предложений на рынке с каждым днем становится все меньше и меньше.
— Ощущаете ли Вы изменения спроса в связи с оживлением рынка ипотеки, о котором говорят в последнее время?
— Одним из стимулов осеннего оживления рынка стало постепенное восстановление рынка ипотеки. За последние 3-4 месяца ряд банков возобновило кредитование новостроек, проценты по ипотеке начали снижаться, увеличиваются сроки предоставления кредитов.
— По состоянию на 21 сентября в республике на разной стадии строительства находятся 487 коммерческих многоквартирных домов общей площадью 3,71 млн кв. м. Всего в 2009 году в Татарстане планируется сдать не менее 2 млн кв. м жилья. Достаточные ли это объемы?
— Несмотря на увеличение интереса к новостройкам, спрос пока еще в несколько раз меньше докризисных значений. Безусловно, в 2009 – первой половине 2010 года этих объемов будет достаточно для удовлетворения запросов покупателей. По мере улучшения платежеспособности жителей Татарстана, восстановления ипотечного кредитования, особенно в части сегмента новостроек, этот объем может быть «поглощен» рынком, и к 2011 году ассортимент предложений будет не таким широким, как сейчас.
— Какое предложение на вторичном рынке жилья?
— Весной ряд продавцов предпочли переориентировать свои объекты в сегмент аренды или уйти с рынка. В некоторых регионах эта ситуация обусловила снижение объема предложения от 10% (Тула, Рязань, Волгоград) до 30% (Екатеринбург, Ростов-на-Дону) по сравнению концом прошлого года. Рынок недвижимости Татарстана подвергся меньшему влиянию финансового кризиса, поэтому объем предложения остался стабильным. Ассортимент квартир достаточно широкий и способен удовлетворить различные запросы покупателей.
МИАН – агентство недвижимости, оказывающее полный комплекс профессиональных риелторских услуг, входит в состав «Группы Коперник». На рынке с 1995 года. Территориальные отделения компании открыты в Москве и 20 городах России. Проводит сделки купли, продажи, обмена, аренды разных видов недвижимости.