С миру по ставке
Стабильный доход от недвижимости во всем мире получают от сдачи инвестиционного жилья в аренду. Мы рассмотрели доходность вложений при покупке жилья на одну и ту же сумму — в пределах 250 тысяч евро (примерно 10,5 млн рублей) в крупнейших городах России и Западной Европы — Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Париже, Милане, Берлине и Лондоне.
Доходность и риски Если сравнивать среднюю доходность от сдачи в аренду, например, с банковским процентом, на первый взгляд, она не покажется высокой. «Доходность от сдачи в аренду квартир может варьироваться в диапазоне примерно 3,5–7%, средние сроки окупаемости — около 20 лет», — отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Прибыль от сдачи жилья в аренду сопоставима с доходностью по валютным вкладам. По рублевым вкладам, как показывает анализ ставок крупнейших банков, реальный процент сейчас не превышает 14% годовых. Большую ставку, как правило, предлагают банки, крайне нуждающиеся в быстром притоке средств.
Вложение в недвижимость как инвестиционный инструмент действительно существенно уступает депозитам. В то же время арендная ставка — это только вершина «айсберга». Для российской недвижимости «подводную» часть составляет капитализация самой недвижимости: несмотря на нынешние колебания цен, в долгосрочной перспективе ее стоимость растет.
«Спекулятивный интерес инвестиций в недвижимость оправдан только ставкой на фундаментальный рост стоимости подобных объектов. Рентный бизнес чаще играет второстепенную роль», — считает аналитик «Финам Менеджмент».
Но в нестабильной ситуации на первый план выходит надежность вложения и сохранность средств. Например, госгарантии на банковские вклады распространяются на сумму не более 700 тысяч — то есть вложения придется дробить, и даже в этом случае печальный опыт дефолта не позволит полностью быть уверенным в сохранности вложений. «Финансовый кризис, влияние которого проявилось на всех рынках недвижимости в 2008 г., внес свои коррективы, в том числе в переоценку основных инвестиционных инструментов с точки зрения соотношения «доходность/риск». Можно констатировать, что недвижимость является одним из самых надежных инструментов сохранения средств, кроме того, сдача квартир в аренду, хоть и не является высоко прибыльным бизнесом, но обеспечивает собственникам стабильный ежемесячных доход», — отмечает генеральный директор МИАН Дмитрий Кузнецов.
По оценке экспертов, наиболее ликвидными в европейских мегаполисах считаются квартиры средней площади и ценовой категории (сегмент бизнес-класса), которые можно продать и сдать в аренду в короткий срок. Жилье нижних ценовых категорий (эконом-класс) — малогабаритные квартиры или комнаты пользуются самым высоким спросом, но при этом окупаемость вложенных средств от сдачи в аренду составляет, как правило, значительно больше 20 лет без учета роста их рыночной стоимости.
Санкт-Петербург Цены на недвижимость в северной столице еще не приблизились к московским, а арендные ставки уже достаточно высоки. Например, на 250 тыс. евро — (10,7 млн рублей) здесь вполне возможно приобрести две однокомнатные квартиры в бизнес-классе площадью по 50 кв. метров. В месяц каждая из них будет приносить, по данным МИАН, от 30 до 45 тыс. рублей дохода — то есть более 6,8% годовых. Наибольшим спросом пользуются квартиры в современных жилых комплексах, расположенных в районах средней удаленности от центра, необязательно около метро, поскольку большинство арендаторов пользуются личным автомобильным транспортом.
Популярен у квартиросъемщиков старый фонд — бывшие «элитные» дома в центральной части города, после капитального ремонта (например, ряд объектов, расположенных в «Золотом треугольнике» — между улицей Маяковского, Владимирским и Невским проспектами). Для центральных районов Санкт-Петербурга большим преимуществом является наличие машиноместа в подземном паркинге или на организованной открытой парковке. По данным УК «Финам Менеджмент», средние цены на аренду однокомнатной квартиры в бизнес-классе начинаются на уровне около 20–25 тыс.руб./м, и около 40–45 тыс. руб./м в элитном сегменте. Продажная цена квадратного метра в расчете на однокомнатную квартиру варьируется от 80 до 250 тыс. ввиду того, что в последние годы за счет развития туризма в Санкт-Петербурге стоимость аренды жилья увеличивалась более интенсивными, по сравнению с рынком купли-продажи, темпами.
Самара Доходность жилой недвижимости в Самаре находится на среднем уровне по сравнению с европейскими столицами и крупными городами России и составляет в среднем 5-6,5%.
Сегодня в Самаре, учитывая кризисное снижение цен на рынке недвижимости, за 11 млн рублей на вторичном рынке можно приобрести две двухкомнатные и одну однокомнатную квартиру в престижных районах. Двухкомнатные квартиры при условии приличного ремонта могут приносить владельцам по 20 тыс. рублей, аренда 1-комнатной квартиры в Самаре в среднем сегодня стоит 12 тыс. рублей. Таким образом, за год эта недвижимость покажет доходность в 620 тыс. рублей, или 5,6%.
На первичном рынке, в уже готовых и сданных в эксплуатацию жилых комплексах бизнес-класса, покупка трех 1-комнатных квартир обойдется в 10 млн. рублей. При средней ежемесячной ренте в 15 тыс. рублей за каждую, эти объекты недвижимости ежегодно будут приносить своим владельцам по 540 тыс. рублей (доходность — 5,4% годовых) и окупятся за 18,5 лет.
На рынке есть возможность найти и более выгодные варианты, в частности, приобретая элитную недвижимость в пока недостроенных домах. Так, например, 3-комнатная квартира 157 кв.м в «Портал-Билдинге» на улице Осипенко (срок сдачи — осень 2010 года) сегодня продается за 12 млн рублей. Ни для кого не секрет, что в условиях резкого падения спроса девелоперы готовы давать большие скидки на строящиеся объекты. Даже при минимальной скидке в 10% эту квартиру можно будет приобрести за 10800 млн. Средняя цена аренды апартаментов такого класса в Самаре сегодня составляет около 60 тыс. рублей в месяц. В результате доходность такой квартиры превысит 6,5%, и это не учитывая, что после сдачи дома в эксплуатацию и ремонта такая недвижимость будет стоить на порядок больше. Конечно, приобретая квартиру в недострое, тем более в условиях кризиса, инвестор берет на себя дополнительные риски, да и при условии ввода дома в эксплуатацию в срок доход с квартиры он сможет начать получать только через 1,5-2 года. Зато срок ее окупаемости сокращается до 15 лет.
Москва Средняя доходность инвестиций в московскую недвижимость, по данным МИАН, находится на самом низком уровне (4,5–5%) по сравнению с Самарой и Питером. Это объясняется дорогой стоимостью покупки жилья, которая нивелирует высокие расценки на сдачу его в аренду. Средний уровень доходности после оплаты коммунальных расходов и сопутствующих услуг при сдаче в аренду однокомнатной квартиры в бизнес-классе, по словам Дмитрия Кузнецова, составляет от 4,5 до 5% годовых.
250 тыс. евро с трудом хватит, чтобы приобрести двухкомнатную квартиру бизнес-класса. Средние цены в этом сегменте — от 14 до 17 млн а квартиру, что составляет 325 тыс. евро. За €250 тыс. в бизнес-классе мы нашли варианты однокомнатных квартир общей площадью 30–40 кв. м, расположенных в районе Садового Кольца, либо площадью свыше 40 кв. м, находящихся между Садовым и Третьим Транспортным Кольцом в современном монолитно-кирпичном или 5–9‑эт. кирпичном здании 80‑х гг. постройки, с высокими потолками, евроремонтом, городским телефоном, консьержем. Сдать в аренду такое жилье можно от 40 до 55 тыс. руб. в месяц, то есть квартира ежегодно будет приносить от 4,5 до 6,2% годового дохода.
За 250 тыс. евро можно также купить 2‑ком. квартиру такого же уровня общей площадью 45–60 кв. м между Садовым и Третьим Транспортным Кольцом, либо площадью 60–80 кв. м в районе Третьего Транспортного Кольца и спальных районах запада, юго-запада и северо-запада Москвы. Стоимость аренды — от 65 до 85 тыс. руб. в месяц. Этот вариант позволяет получить прибыль от 7,2% годовых.
В целом, по информации МИАН, арендные ставки на квартиры бизнес-класса варьируются от 60 до 200 тыс. руб. в месяц, но в последнее время востребовано жилье не дороже 100 тыс. руб. Так, по данным «ФИНАМ», элитную квартиру можно сдать от 75 до 80 тыс. руб./м.
В первую очередь для приобретения жилья с последующей сдачей в аренду интресны современные жилые комплексы, возведенные в престижных районах запада, юго-запада и севера Москвы за последние 5–10 лет (ЖК «Режиссер» и «Заповедный», жилой квартал «Шуваловский»), удобно расположенные по отношению к крупным транспортным магистралям и обеспеченные набором объектов социальной и бытовой инфраструктуры. Востребованы у арендаторов квартиры в сталинских высотках и домах советской партноменклатуры, расположенные в центральной части города между Садовым и Третьим Транспортным Кольцом: Пресненский, Мещанский, Басманный, Таганский районы.
Париж На уровне Москвы держится столица Франции — Париж. За 250 тыс. евро приобрести однокомнатную квартиру с выгодой можно в XI округе (XI Arrondissement Oberkampf — Bastille). При цене от 4900 до 6000 евро за кв. метр однокомнатная квартира площадью в 50 «квадратов» обойдется в 245–300 тысяч евро. Аренда принесет от 21 до 27 евро за квадратный метр без учета коммунальных расходов, которые оплачиваются квартиросъемщиком отдельно, или 1050–1350 евро в месяц. Рентабельность в таком случае составит 4,8% в год.
Цены на недвижимость зависят от района и времени постройки. Квартиры в новых домах, к которым относят дома, построенные не позднее 20 лет назад, стоят на 200–500 евро за кв. метр дороже, хотя обязательным правилом это назвать нельзя. Но если в российских мегаполисах за эту сумму можно купить квартиру в бизнес-классе, то в европейских столицах речь идет о жилье уровня эконом. Стоимость приобретения кв. метра жилья, по данным одного из крупнейших парижских агентств Foncia, в Париже колеблется в пределах 4800–12000. Наиболее высокие цены на недвижимость в округах Cite — Saint-Louis Luxembourg Saint-Germain Vendome Marajs, практически во всех кварталах Шестого и Седьмого округов. Здесь однокомнатную кварти ру можно приобрести за 450–480 тысяч евро. Спросом пользуются спокойные районы, и это отражается на ценах.
Покупка квартир с целью последующей сдачи в аренду — это распространенный вид получения дополнительного дохода во Франции. Многие французы стараются вложить свободные средства в недвижимость, нередко имея несколько квартир, рента за которые составляет приличную сумму. Кроме того, надо учитывать, что цены на жилье во Франции имеют тенденцию к росту, хоть и не такими темпами, как в нашей стране. «Недвижимость в Париже всегда будет пользоваться спросом. По сравнению с июлем прошлого года в связи с кризисом цены на квартиры опустились в среднем всего лишь на 5 процентов», — отмечает парижский риэлтер Бертран Пелетье. Квартиры, выставленные для сдачи в аренду, более одной недели не простаивают. Имущественный налог взимается при совокупном доходе свыше 12000 евро в год. Земельный налог в Париже рассчитывается в зависимости от места расположения и возраста здания и вряд ли будет выше 700 евро в год. При покупке квартиры оплачивается единовременный налог с покупки в размере 5–6%, еще 1% составят расходы на услуги нотариуса. Для наших граждан дополнительные затраты составит оплата услуг агентства недвижимости, которое будет присматривать за доверенным ему жильем — особенно это актуально, если квартир несколько.
Милан Общие тенденции, характерные для Парижа, с некоторыми поправками в целом верны и для Италии. Например, в Милане цены примерно соответствуют парижским. За 230–280 тысяч евро, в зависимости от удаленности от центра города, можно приобрести однокомнатную квартиру площадью в 50 кв. м. Сдать в аренду такое жилье можно по цене от 800 до 1200 евро в месяц. Рентабельность составит в таком случае от 4,3 до 5,15%.
«Убить двух зайцев» можно, приобретя жилье на Лигурийском побережье, которое находится всего в 40 минутах пути на электричке до Милана. Цены на покупку недвижимости здесь немного ниже, в то же время аренда жилья благодаря своей близости к городу пользуется спросом среди тех, кто ездит в мегаполис на работу. Кроме того, недвижимость на лигурийском побережье можно использовать для проживания на отдыхе.
Берлин В рамках нашего бюджета здесь можно купить квартиру-студию, например, в престижном комплексе Yoo Berlin, спроектированном Филиппом Старком, которая при сдаче в аренду будет приносить до 5% годовых. Найти желающих снять квартиру в этом доме не составит проблем — подобных знаковых домов немного, и они всегда популярны как среди немцев, так и среди европейцев, которые активно инвестируют в недвижимость Берлина.
Но более популярный способ для тех, кто хочет приобрести недвижимость в Берлине только для получения прибыли от сдачи в аренду, — это приобрести 5 квартир в «хрущевках», каждая из которых обойдется по 50 000 евро за квартиру. В этом случае возможно получать доход от аренды по 10 евро за «квадрат» в месяц, что составит примерно 280–350 евро в месяц. За минусом обязательных ежемесячных расходов, в год возврат инвестиций составит от 6 до 7,5%.
Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) составляет в Берлине 4,5%, на остальных землях — 3,5% от суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи. Ежегодный налог на недвижимость и земельный налог составляет от 0,5 до 1,5% от стоимости недвижимости. Помимо дохода владелец жилья в Германии получит мультивизу с правом на пребывание в стране на протяжении 90 дней из каждых шести месяцев.
Отечественное эффективнее Выбирая город для приобретения жилья с целью инвестиций, нужно учитывать, что наибольшим спросом у арендаторов пользуется жилье в мировых столицах, крупных деловых и образовательных центрах. Однако покупка жилья там обойдется в крупную сумму.
Тренд последнего времени — спрос на арендное жилье в динамично развивающихся регионах. Вслед за Европой и США в Россию приходит новая модель рынка труда: специалист становится космополитом, подбирая работу не около дома, а там, где он может эффективнее реализоваться. Но как можно убедиться, проанализировав цены на жилье и арендные ставки, доход от вложения в недвижимость на территории нашей страны зачастую превышает прибыль от таких же вложений в зарубежную недвижимость.
Например, в Самаре доходность недвижимости выше, чем в Милане и Париже. Выгодное соотношение покупной стоимости жилья и арендных ставок сохраняется в Питере. А в Москве, несмотря на то, что в среднем, согласно данным маркетинговых исследований, доходность от сдачи жилья в аренду не превышает 5%, на практике вполне реально получить прибыль от 7%.