Ипотека идет в прошлое
По различным оценкам, рынок ипотеки в Санкт-Петербурге сократился по сравнению с докризисным периодом в пять-шесть раз. Начиная с октября банки стали объявлять о снижении ставок и улучшении условий. А некоторые игроки предложили кредиты по докризисной стоимости, в том числе АИЖК, ипотечная программа которого предусматривает ставки от 10,05% годовых.
За восемь месяцев 2009 года в Санкт-Петербурге было выдано ипотечных кредитов на сумму около 4 млрд рублей, что примерно в семь раз меньше прошлогоднего показателя за аналогичный период времени, говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Причины всем известны: сокращение банковских ипотечных программ и количества активных участников рынка в основном из-за труднодоступности и дороговизны долгосрочного ресурса на рынках, а также из-за возросших рисков; снижение доходов основной массы населения; неопределенность ценовой ситуации на рынке жилья. По словам заместителя главы дирекции розничного бизнеса банка "Санкт-Петербург" Андрея Рублева, спрос сегодня находится на уровне 2003-2004 года.
В настоящее время ипотеку по-прежнему предлагает ограниченный круг банков, но он понемногу растет. На рынке реализуются порядка 10 ипотечных программ, хотя зимой и весной на рынке работало лишь 5-6 банков. Основными игроками являются госбанки — Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, а также банки с иностранным участием.
Участники постепенно возвращаются и к кредитованию строящейся недвижимости. Зимой-весной такие программы предлагали один-два банка, а ставки по этим кредитам всегда были на 2-3% выше, чем по кредитам на готовое жилье. Правда, говорить о массовом кредитовании строящегося жилья можно будет еще нескоро.
"Изменения этого года можно охарактеризовать как разнонаправленное движение — федеральные игроки с конца лета начали смягчать условия кредитования, частные банки пока выбрали выжидательную позицию и придерживаются ее до позитивных изменений в экономике", — говорит Андрей Рублев.
Действительно, эксперты констатируют улучшение условий программ. Если в первом полугодии банки предлагали кредиты по ставке от 13-14% в рублях и от 10-11% в долларах, а верхняя граница ставок достигала 20-22%, то сейчас ставки начали снижаться и составляют уже 12-15% в рублях и порядка 11-13% в валюте. Правда, требования к потенциальным заемщикам все еще остаются жесткими: практически все кредиторы готовы учитывать только доходы, подтвержденные справкой 2-НДФЛ, а также рассматривать лишь клиентов с положительной кредитной историей. Остается высоким и первоначальный взнос — 30-50%.
Настоящим прорывом на рынке стала ипотека от 10,05% от АИЖК. В октябре Санкт-Петербургское ипотечное агентство объявило о работе на новых условиях. Процентные ставки были снижены с 12,5-14% до 10,05-12% годовых в рублях, вернувшись к почти докризисному уровню. Первоначальный взнос при покупке квартиры составляет теперь от 30% стоимости жилья, а при покупке индивидуального жилого дома — от 40%. Кредит можно привлечь до 30 лет. По словам банкиров, это лучшие условия на рынке, но, учитывая, что агентство работает всего с несколькими банками, это вряд ли изменит расстановку сил на рынке ипотеки. По программе АИЖК в Санкт-Петербурге сегодня работает только пять банков: петербургский филиал ЗАО "Мосстройэкономбанк", ОАО "Балтийский инвестиционный банк", ОАО "Тверьуниверсалбанк", ОАО "Петербургский социальный коммерческий банк" и ООО "Городской ипотечный банк". До конца года по городской программе предполагается выдать 200 кредитов.
Улучшили условия и ведущие игроки рынка. В начала октября о снижении ставок по всем ипотечным программам объявил банк ВТБ24: на 1% подешевели рублевые кредиты и на 1,5% — кредиты в валюте. Целевой кредит на покупку жилья в банке можно оформить по фиксированной ставке от 14,1% в рублях и от 9,6% в долларах и евро, а также по переменной ставке от 13,1% в рублях. Газпромбанк с октября снизил ставки по программам приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости на 1% в рублях и долларах, а по программе приобретения квартир в строящихся жилых домах — на 1,5-2% в рублях и на 1% в долларах. Как отмечают специалисты ООО "Первое ипотечное агентство" (ПИА), со средней ставкой в 16% годовых банк сегодня занимает твердое четвертое место по стоимости ипотечных кредитов вслед за АИЖК, Сбербанком и ВТБ24. А если учесть, что банк может выдать кредит с доходами, подтвержденными справкой "по форме банка", Газпромбанк может составить серьезную конкуренцию.
Правда, в ПИА, видимо, не учитывают еще одно интересное предложение. "Московский кредитный банк" с 1 октября предложил ипотеку под 10% годовых в рублях и планирует в течение этого года и начале следующего выдать кредитов по такой ставке на 2 млрд рублей. Срок кредитования составляет десять лет, а размер первоначального взноса — 50% от стоимости квартиры. Ставка по кредиту может быть увеличена на 2%, если заемщик делает первоначальный взнос меньше 50% от стоимости кредита, но не ниже 30% — либо подтверждает свой доход без предъявления справки 2-НДФЛ.
Стабилизация рынка постепенно приведет к снижению процентных ставок по кредитам, а в дальнейшем, при достижении равновесия и на рынке недвижимости, — к снижению первоначальных взносов по программам ипотечного кредитования, считает управляющий петербургским филиалом Абсолют банка Виталий Демидов. По его мнению, тенденции рынка свидетельствуют о том, что последний квартал 2009 года, с точки зрения кредитования, станет наиболее продуктивным в этом году.
"В августе-сентябре текущего года колл-центр нашего банка ежедневно принимал десятки звонков от желающих получить кредит или проконсультироваться по вопросам ипотеки. Полагаем, что в ближайшие месяцы нас ждет более активная стадия восстановления рынка", — радуется Игорь Жигунов. Цены на недвижимость по большинству сегментов стабилизировались и при отсутствии должного предложения и реализации в дальнейшем отложенного спроса вполне вновь могут начать движение вверх, полагает он. Это понимают и многие потенциальные покупатели жилья. В то же время ипотека по-прежнему остается единственным реальным механизмом приобретения жилья. А потребность населения в улучшении жилищных условий все еще огромна. С учетом возросшего интереса потребителей к данному сегменту рынка можно экспертно предположить, что по итогам 2009 года будет выдано примерно в четыре раза меньше кредитов, чем за прошлый год — и это только в случае сохранения стабильной ситуации на рынке, прогнозирует господин Жигунов.