Сделки на вторичном рынке Рублевского направления обычно проходят вне официального рынка, по ценам, которые знают только их участники. А теперь продавцы избегают публичности еще и потому, что элитное жилье может "уходить" за долги владельцев. В такой ситуации дотошные покупатели могут рассчитывать на беспрецедентные скидки.
Мало не покажется
По информации компании "Калинка-Риэлти", сегодня на Рублево-Успенском шоссе около 90% предложений — объекты вторичного рынка. В сегменте неорганизованного коттеджного строительства предлагается около 250 объектов (данные "Инком-недвижимости") и около 25 элитных коттеджных поселков (данные Blackwood). По сравнению с октябрем прошлого года количество предложений увеличилось, по разным оценкам, на 20-60%. При этом изменились не только количественные, но и качественные характеристики объектов недвижимости. В связи кризисом появились предложения с большими площадями как домов, так и участков: владельцы недвижимости, столкнувшись с серьезными финансовыми проблемами, выставили на продажу дома, которые ранее продавать не собирались.
Выбор объектов на рынке расширился, а покупатели, опасаясь долгостроя, переориентировались с "первички" на ликвидную "вторичку". "Находящиеся на стадии строительства поселки практически полностью выпали из структуры спроса",— говорит Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела "Калинка-Риэлти".— Спрос на рынке дорогого загородного жилья сегодня в основном приходится на готовые дома вторичного рынка или первичные предложения в полностью построенных и готовых к проживанию коттеджных поселках. Остальное — около 20% спроса — это земля без подряда". Примерно так же делят этот сегмент и в "Инком-недвижимости".
Мед как бы есть
По словам господина Артемьева, с начала осени на рынке состоялось как минимум 35-40 сделок по домам вторичного рынка на Рублево-Успенском шоссе. В компании Tweed говорят примерно о пяти сделках в месяц с начала осени в ценовом диапазоне $2-7 млн. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая подтверждает, что средняя сумма сделки на вторичном рынке Рублевки составляет $3-5,5 млн. "Это те объекты, которые ранее выставлялись по $6-10 млн",— добавляет эксперт. В "Калинка-Риэлти" определяют ценовой диапазон закрытых сделок в $1-5 млн.
Риэлтеры делают акцент на слове "закрытый" не случайно. Вторичный рынок Рублево-Успенского шоссе, как правило, оценивают по ощущениям. "Объем сделок немаленький, но мы его не видим. Особенно сейчас, в кризис,— говорит Елена Первакова, управляющий партнер компании Tweed.— Можно предположить, что количество вторичных предложений увеличилось практически в два раза в связи с кризисом с прошлого сентября, при этом многие и, как правило, очень интересные по цене, по местоположению объекты не выходят на рынок, а продаются между собой". По словам госпожи Перваковой, вторичный рынок Рублевки всегда был самым непрозрачным. Закрытость прежде всего связана с нежеланием людей "светить" свои недвижимые активы.
Считается, что сообщение о продаже элитного дома, да еще и с дисконтом, может подпортить деловую репутацию продавца или привлечь внимание деловых партнеров, а теперь еще и кредиторов. По словам Виктора Смоленского, аналитика Penny Lane Realty, были случаи, когда приходилось заранее согласовывать с владельцем даже кандидатуры покупателей. Более того, иногда продавцам (риэлтерам и частным посредникам) запрещается называть поселок и показывать реальные фотографии объекта до тех пор, пока дело не дойдет до личной встречи.
По словам риэлтеров, сейчас на Рублевке есть немало объектов, которые продаются именно из-за того, что у их владельцев возникли финансовые проблемы. "К нам приходят с обеих сторон — кто-то хочет успеть продать, пока банки не забрали за долги, а покупатели или кредиторы хотят понять, сколько реально стоит недвижимость,— рассказывает госпожа Литинецкая.— Ведь официально заявленные цены не отражают реальности".
Закрытости вторичного сегмента Рублево-Успенского направления также способствует развитый институт черных маклеров: считается, что рынок поделен между несколькими людьми. "Основная масса покупателей действует через частных посредников — к риэлтерам идут те, кто хочет продать по верхней планке,— говорит госпожа Первакова.— Это приводит к тому, что на один объект приходится по два-три посредника. Покупателю в этом случае грозят сложности с проверкой юридической чистоты недвижимости, а самое главное — никаких твердых договоренностей". Госпожа Литинецкая не соглашается: "На Рублевке действительно есть каста черных маклеров — у них есть и объекты, и клиенты. Но теперь частники не актуальны. С увеличением предложения рынок стал более конкурентным. Риэлтеры готовы на скидки, а покупателям важен совет при выборе. У Blackwood есть ряд сделок по объектам, которые раньше продавали частные посредники, например в санатории "Барвиха" и "Ильинских дачах"",— говорит госпожа Литинецкая. По ее словам, предложений от черных маклеров в течение последнего года стало в два-три раза меньше.
Кто больше
По выражению Елены Перваковой, сейчас на вторичном рынке Рублевки продается не недвижимость, а ситуации: "Если у продавца ситуация такова, что ему надо продать, то он будет готов давать хорошие скидки". Собственники домов, которые понимают, что рынок загородного жилья кардинально изменился, предлагают адекватную цену, скорректированную на 30-50% по сравнению с докризисным уровнем. Иван Соколов, ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", говорит, что по объектам стоимостью $5-10 млн сделки зачастую проходят с дисконтом примерно в 40%.
По словам господина Смоленского, если продается готовый дом в заселенном поселке, то речь идет о дисконте в 35-45% от докризисного максимума, если же это "коробка" без отделки, то можно рассчитывать на скидку в 40-50%.
Есть предложения, по которым коррекция цены по сравнению с докризисным уровнем составляет более 50%, и в денежном выражении эта скидка очень существенна, так как первоначальная цена объекта была высока. Так, в Жуковке за €9,5 млн продается дом на участке 25 соток площадью 1,5 тыс. кв. м под отделку. До кризиса он стоил €24 млн, то есть скидка составляет 60%.
Цена на дом в конце Рублево-Успенского шоссе была снижена с $6 млн до $2 млн. "Правда, тут было много нюансов: большая площадь, сложности с документами и т. п.",— говорит господин Смоленский.
Дом в поселке Николино в ходе закрытой сделки подешевел с $8 млн до $4 млн. В августе был продан коттедж в поселке "Екатериновка" на Рублевском шоссе за $7 млн, хотя выставляли его за $12 млн, а до кризиса цена составляла $15 млн.
В Барвихе сейчас продается дом "под ключ" за €12,5 млн, который ранее выставлялся за €26 млн. Наконец, в Жуковке на участке 2 га предлагается дом площадью 1 тыс. кв. м за $35 млн. До кризиса владелец выставлял этот дом за $75 млн.
В поселке Горки-10 на участке 1 га в живописном месте на берегу Москвы-реки продается дом (400 кв. м) за $3,5 млн. "Это очень дешево, так как в этом месте столько стоит одна земля ($37 тыс. за сотку). Получается, что дом и коммуникации достаются покупателю бесплатно",— говорит Иван Соколов.
Таким образом, те предложения, по которым собственники существенно скорректировали цены, сегодня реализуются достаточно успешно. "В организованном коттеджном поселке в Горках-2 на Рублево-Успенском шоссе рядом с Москвой-рекой в июле застройщик снизил цену на дома с $1,3-2,5 млн до $0,8-1,5 млн. В течение двух недель в этом поселке было продано четыре дома",— рассказывает господин Артемьев.
Стенка на стенку
Несмотря на существенные скидки, несовпадение ожиданий покупателя и желаний продавца остается критическим. "Помимо снижения цены покупатели рассчитывают и на дополнительную скидку в размере от 20 до 40% от заявленной суммы. Однако к такому повороту событий оказались готовы немногие продавцы. Большинство владельцев недвижимости не хотят снижать цены и готовы отложить сделку на длительный срок (который в среднем будет составлять около трех лет)",— говорит Сергей Цывин, руководитель отделения "Вернадское" компании "Инком-недвижимость".
Покупатели же ждут "распродажи". "Размер скидки, которую может дать продавец на свой объект,— это первое, что интересует покупателя, и здесь очень важно, насколько покупатель подготовлен риэлтером. С порога покупатели могут запросить, например, 50-70% скидки, не зная, что продавец уже опустил цену вдвое по сравнению с докризисным уровнем. Конечно, в этом случае разговора не получается",— говорит господин Артемьев.
По словам господина Соколова, рынок загородной недвижимости сейчас на этапе перелома. С одной стороны, спрос на объекты растет, продавцы находят покупателей, а с другой стороны, до сих пор много переоцененных объектов. При этом Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства недвижимости "Усадьба", отмечает, что больших скидок уже практически нет. "Те, кому надо было срочно реализовать свою недвижимость, уже это сделали, а продавцы, не успевшие продать свои дома этим летом, готовы ждать до весны",— говорит эксперт. Так что весной стоит ждать второй волны падения цен на рублевскую "вторичку".