--------------------------------------------------------
СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ. Риэлтеры отмечают рост покупательской активности. Основной спрос приходится на однокомнатные квартиры. Дорогие квартиры по-прежнему не продаются. Осенью ожидается резкая активизация рынка
ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. Экономический спад не влияет на темпы жилищного строительства. Схема финансирования квартир для очередников за счет покупателей коммерческого жилья исчерпала себя. Снижение себестоимости строительства и поиск альтернативных источников финансирования строительства признаны главными проблемами городского строительства. Альянс территориальных органов управления и частных фирм позволяет привлекать средства населения в строительство
НОВЫЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ. Создана первая риэлтерская сеть, способная самостоятельно влиять на рынок. Система торговли нуждается не только в компьютерном, но и в юридическом обеспечении. Риэлтеры договариваются об общих правилах игры
--------------------------------------------------------
Ситуация на рынке
В мае риэлтеры отметили признаки роста покупательской активности. При неизменном объеме предложения квартир это, естественно, привело к увеличению количества сделок. Рост активности рынка кажется довольно неожиданным: ничто не предвещало такого развития событий по крайней мере до сентября и уж тем более до президентских выборов.
По словам финансового директора компании "Вавилон" Алексея Макарова, наибольшим спросом пользуются сейчас однокомнатные квартиры. Тенденция снижения спроса на дорогие престижные квартиры, расположенные в пределах Садового кольца, не изменилась: риэлтеры почти не заключали сделок по таким квартирам.
По мнению президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, депрессия на рынке жилья продлится до начала осени, когда подъем рынка стимулируют сразу два фактора. К обычному сезонному росту деловой активности подключится фактор отложенного спроса: деньги, которые не были вложены в недвижимость из-за предвыборных опасений, вернутся на рынок.
С другой стороны, ожидать кардинального перелома на рынке в сторону увеличения цен, оборотов и прибылей не приходится: сохраняют и будут в достаточной перспективе сохранять влияние такие общеэкономические факторы, сдерживающие покупательскую активность, как недостаток свободных средств у предприятий и проблемы экспортеров сырья, выступавших раньше в качестве крупных покупателей недвижимости.
Новостройки
Несмотря на экономический спад, строительство в Москве идет очень высокими темпами. За последние пять лет в городе было построено около 15 млн м2 жилья. В прошлом году город построил 3 млн м2, в нынешнем намечено сдать 4 млн м2, причем "дополнительный миллион" предназначен для жильцов сносимых пятиэтажек. Что парадоксально, строительный бум разворачивается на фоне глубокого спада на рынке недвижимости: уже почти год, как цены на жилье падают, риэлтеры говорят о снижении покупательского интереса к квартирам. При этом городские власти постоянного напоминают о том, что у города не хватает средств на финансирование жилищного строительства. И тем не менее строят.
Массовое жилищное строительство возможно за счет двух источников — бюджета и средств покупателей. Ясно, что на сегодняшний день невозможно строить дома только за счет покупателей: даже однокомнатная квартира в новостройке стоит не меньше $30 тыс. Город строит значительно больше жилья, чем может продать: в прошлом году было продано лишь около 560 тыс. м2 из вновь построенного жилья. Вряд ли на фоне спада активности покупателей в этом году будет продано больше. Ясно, что далеко не все жилье строится для продажи: московское правительство декларирует главную цель строительства как обеспечение жилплощадью очередников, что предполагает бюджетное финансирование строительства. Но, как постоянно подчеркивает г-н Лужков, на бесплатное жилье у города нет денег. Только восемь процентов стоимости строительства финансируются бюджетом — федеральным и городским. Внебюджетные средства, идущие на финансирование остальной доли жилищного строительства, поступают от продажи недвижимости в городе и аренды нежилых помещений, принадлежащих городу. В немалой степени строительство финансируется за счет роста задолженности города перед строительными организациями.
С начала 90-х годов московские власти пытаются возложить решение проблемы финансирования строительства на плечи состоятельных покупателей квартир. Треть всего строящегося жилья должна продаваться по коммерческим ценам, сильно превышающим себестоимость строительства. А это, по идее, позволяет предоставлять квартиры очередникам бесплатно. Покупатель квартиры платит таким образом "за себя и за того парня".
Однако совершенно очевидно, что продажа чуть более полумиллиона квадратных метров никак не может окупить строительство трех миллионов квадратных метров не только при нынешних, но даже и при прошлогодних, довольно высоких, ценах на недвижимость. Таким образом, схема финансирования жилья для очередников за счет покупателей квартир зашла в тупик.
Поэтому для сохранения нынешних темпов строительства в городе московским властям приходится решать сразу две задачи: снижение себестоимости строительства и поиск механизма финансирования строительства самими очередниками.
Неизвестно, однако, можно ли вообще считать эти задачи разрешимыми. При отсутствии сейчас и в обозримом будущем системы ипотеки и при средней зарплате в стране на уровне 756 тыс. рублей в месяц (по данным Госкомстата) финансирование жилья за счет очередников представляется весьма проблематичным — какую схему для этого ни придумывай.
По мнению начальника департамента строительства правительства Москвы Владимира Ресина, стройкомплекс сможет функционировать эффективно, только если на средства населения будет возводиться не менее 70% всего жилья.
Существуют, правда, экспериментальные программы жилищного строительства, осуществляемые частными компаниями совместно с местными органами управления. Наиболее известная из них — программа "Комбиинвест" корпорации "Жилищная инициатива". В рамках этой программы удается достаточно весомо снижать себестоимость строительства — преимущественно за счет того, что участки под застройку выделяются городом бесплатно. Впрочем, по мнению сотрудника корпорации "Жилищная инициатива" Виктора Шарикова, себестоимость строительства зависит прежде всего от района, в котором строится дом.
Как правило, строить в новых районах (Митино, Бутово и т. д.) значительно дешевле. Это объясняется тем, что в застроенных районах существует очень плотная сеть подземных коммуникаций, которые приходится перекраивать при прокладке коммуникаций к строящемуся дому. В результате себестоимость жилищного строительства, например, в Жулебино составляет порядка $400-450 за м2, а в застроенных районах Москвы — $650-800 за м2.
Кстати, практика расчета вводимых в строй площадей по квадратным метрам довольно резко контрастирует с реальными потребностями рынка. В большинстве европейских стран, осуществлявших масштабные государственные программы строительства жилья (например послевоенные Франция и Германия) расчет велся не на квадратные метры, а на квартиры — по принципу "семья--квартира". Отечественные же "метры" создают массу проблем при распределении жилья между очередниками. В домах проектов 80-х годов (именно эти серии сейчас и строятся) сравнительно мало однокомнатных квартир, спрос на которые очень высок.
Большой спрос на однокомнатные квартиры предъявляют и покупатели (хотели бы побольше комнат, да денег нет), и жители сносимых пятиэтажек. В частности, для последней категории характерен разъезд по нескольким квартирам. Вот и получается, что "метров" достаточно или даже перебор, а квартиры нужного класса — в явном дефиците.
Новые технологии
На совместной конференции Российской гильдии риэлторов и информационного агентства "Мобиле" широким риэлтерским массам была представлена Российская мультилистинговая система (см. Ъ от 19 марта). Это представление не носило характера презентации перспективного проекта: сеть демонстрировалась уже во вполне рабочем состоянии. Таким образом, можно утверждать, что наиболее масштабный проект информационного обеспечения рынка недвижимости благополучно осуществлен.
Рынок недвижимости миновал несколько четко очерченных этапов, причем параллельно становлению информационной инфраструктуры появлялись новые способы работы фирм на рынке.
На каждом этапе выстраивалась новая форма связки "рынок--фирма--агент". На первом этапе никакого обмена информацией не было вовсе. Вся информация о заявках на покупку и продажу квартир, поступавшая в риэлтерские фирмы, рассматривалась руководством фирм как огромная ценность, которую отпускать на сторону ни в коем случае нельзя: перехватят клиента.
При этом большая часть сделок проводилась не только в рамках одной фирмы, но даже одним агентом. Это, конечно, было чрезвычайно малоэффективно: найти подходящий покупателю вариант только по базе предложений фирмы и по газете "Из рук в руки" можно, но занимает массу времени. На следующем этапе фирмы предприняли первые робкие попытки обмена информацией.
В 1993 году некоторые компании начали предлагать свои базы на продажу — по несколько центов за заявку. И тут директор компании "МИЭЛЬ" Григорий Куликов выступил со спасительной инициативой: "Зачем что-то покупать? Если у вас есть заявка, и у нас есть заявка, и мы ими обменяемся, то у каждого из нас окажется по две заявки".
Будучи реализованной, эта идея позволила фирмам, участвующим в обмене, быстро поднять обороты.
Переломный момент
Начало обмена информацией неразрывно связано с внедрением в риэлтерскую среду понятия эксклюзивных объектов — квартир, право на продажу которых имеет только одна фирма. Продавец квартиры в процессе поиска покупателя связан по рукам и ногам тем, что документы на квартиру находятся в сейфе у риэлтера и, кроме того, в случае отказа от сделки он вынужден выплатить фирме неустойку.
До появления эксклюзива и покупатель, и продавец квартиры всегда предлагали свою заявку не в одну, а сразу в максимальное количество фирм. Тем более что делается это совершено бесплатно: звонок по телефону, обнаруженному в газетном объявлении, барышня, сидящая за компьютером на противоположном конце линии — и заявка оказывается в базе данных. В результате в информационных базах фирм присутствуют данные об огромном количестве квартир, которые либо уже проданы, но продолжают фигурировать в базах, либо содержатся в нескольких базах с указанием разных цен.
Как только квартира оказывается "на эксклюзиве" у какой-либо фирмы, эта фирма может не беспокоиться, что квартиру у нее "уведут". Информацию о квартире можно выпускать в свободное обращение, и если квартирой заинтересуется риэлтер, представляющий интересы потенциального покупателя, комиссионные можно просто поделить пополам.
Появление эксклюзива и свободного обмена заявками стало переломным моментом: отдельные информационные базы фирм практически обесценились, и появилось общемосковское информационное пространство. Разумеется, оно было далеко не идеальным, и ориентироваться в нем было весьма нелегко.
Но важно то, что теоретически любая риэлтерская фирма имеет в любой момент доступ ко всем заявкам, существующим в Москве. Создатели нынешних компьютерных риэлтерских сетей любят говорить, что с внедрением именно их сети на рынке возникло (или возникнет) единое информационное пространство. На самом же деле это пространство возникло в тот момент, когда первые две риэлтерские фирмы договорились об обмене информацией.
Вначале системы обмена заявками строились на основе однотипных внутрифирменных программных оболочек, а заявки пересылались фирмами по модему. В зависимости от используемой оболочки образовалось несколько "кустов" риэлтерских фирм, делящихся информацией друг с другом.
Однако популярных офисных программных оболочек существует несколько, так что весь рынок в целом обслуживать они не могут. Поэтому до сих пор большая часть информационного обмена идет либо совершенно примитивно — по факсу, либо через отраслевые бюллетени — "Мобиле" и "Тригон". И то и другое обходится риэлтерам весьма дешево, но эффективностью не отличается. На нынешнем рынке правила игры диктует покупатель квартиры, а не продавец, поэтому не найти ему квартиру быстро — значит, скорее всего, потерять клиента. А бюллетени — еженедельные.
Представители руководства Московской ассоциации риэлторов и Российской гильдии риэлторов утверждают, что от 50 до 80 процентов откликов на рекламу, размещаемую риэлтерскими фирмами в прессе, связано с информационной деятельностью самих же риэлтерских фирм. Фактически это означает, что 80 процентов своего рекламного бюджета фирмы тратят на общение друг с другом, что вряд ли можно признать разумным.
Таким образом, перед риэлтерскими компаниями стоят следующие задачи: упростить поиск подходящих заявок в общемосковском информационном пространстве, по возможности ликвидировать передачу уже устаревшей информации и перестать расходовать рекламные бюджеты на общение друг с другом.
Решению первых двух задач может способствовать любой информационный канал, работающий с максимальной частотой и оперативностью. Он должен быть ежедневным, а в идеале — работать в режиме реального времени.
Первый канал такого рода заработал в начале этой весны, когда на рынке появился ежедневный бюллетень сети "Собор", а в мае Московская ассоциация риэлторов выпустила ежедневный каталог объектов "Курьер-МАР". Однако очевидно, что наиболее естественным информационным каналом реального времени может являться только компьютерная сеть.
"Сетевой бум" в риэлтерском бизнесе пришелся также на весну нынешнего года. Работает сетевая версия "Собора", сеть "Риэлтер", есть еще несколько сетей меньшего масштаба. Над созданием сетей работают и специалисты двух крупных риэлтерских союзов — РГР и МАР.
Поскольку и тот и другой союз объединяют сотни риэлтерских фирм, именно сети этих союзов изначально были обречены на победу. Если бы не конкуренция между ними.
В данном случае конкуренция не связана с прибылью: обе сети должны функционировать на бесприбыльной основе. Просто разработка городской (а в перспективе и национальной) информационной сети стоит довольно дорого. Например, фирмы — члены МАР ассигновали на разработку "своей" сети порядка $70 тыс. Открыть столь дорогостоящий информационный канал и обнаружить, что к нему никто не подключается — потому что все уже подключились к какому-то другому каналу, мягко говоря, обидно. Кроме того, хотя риэлтеры признаются в этом с неохотой, существует противостояние между МАР и РГР, которое не может не отражаться на отношении к проектам, выдвигаемым каждой из этих ассоциаций.
В любом случае РМЛС создана. Станет ли она единственной — вот в чем вопрос. Один из московских риэлтеров выразился обтекаемо-оптимистично: "Тот факт, что система называется российской, предполагает, что она — одна". Однако в обозримом будущем ни "Собор", ни "Тригон" с рынка, очевидно, не уйдут. Кроме того, компания "Ланит" — разработчик сети по заказу МАР — продолжает работу над своей информационно-справочной системой.
Таким образом, с чисто информационной точки зрения РМЛС, скорее всего, становится одной из риэлтерских справочных сетей, но не рядовой, а "первой среди равных".
Это не просто сеть
Подписка на услуги РМЛС автоматически означает обязательства риэлтерской фирмы соблюдать довольно жесткие условия подготовки заявок. Квартира должна быть юридически чистой и, главное, эксклюзивной. В этом качестве РМЛС несколько подменяет собой профессиональные объединения риэлтеров, которые не смогли добиться от всех лицензированных участников рынка соблюдения общих и по возможности цивилизованных правил игры на рынке.
К сожалению, профессиональные объединения риэлтеров никогда всерьез не ставили перед собой задачи добиться соблюдения всеми участниками рынка общих жестких правил игры. Понятие того же эксклюзива настолько вольно трактуется большинством небольших риэлтерских компаний, что их партнеры вынуждены при сделках предпринимать серьезные и дорогостоящие усилия по проверке юридической чистоты предложенных квартир, хотя понятие эксклюзива однозначно предполагает ответственность за это агента-продавца.
Если бы РМЛС являлась просто большой электронной сетью, она не смогла бы стать действительно системой торговли. Один из московских риэлтеров высказался по этому поводу так: "Переход от бумажных носителей к компьютерной сети еще не создает системы торговли. Систему создает эксклюзив, раздел комиссионных и одинаковые для всех правила игры, то есть юридический блок". Так вот, хотя число заявок в РМЛС сейчас меньше, чем в сети "Риэлтер", но РМЛС — единственная на сегодняшний день система, располагающая юридическим блоком.
При делении комиссионных фирме придется идти на определенные финансовые потери. Предполагается, что при сделках объемом до $100 тыс. комиссия фирм — агентов покупателя и продавца составит в сумме 6%, которые эти фирмы и поделят пополам. На сегодняшний же день риэлтерские фирмы привыкли получать 6-7% и более в одиночку.
Семипроцентная комиссия при сделках с недвижимостью выглядит вполне оправданной. Примерно такая же комиссия принята агентами по операциям с недвижимостью в большинстве развитых стран, но там риэлтер выполняет объем работ несравнимо меньший: он только подыскивает вариант сделки, но вовсе не проводит ее. Этим занимаются адвокаты сторон, получающие в свою очередь очень серьезные гонорары.
В России же риэлтер проводит сделку вплоть до нотариальной и государственной регистрации. По сути дела, отечественный риэлтер вовсе не является риэлтером, а представляет собой некий гибрид собственно риэлтера, юриста, частного детектива и финансового посредника. И, по мнению многих руководителей компаний по работе с недвижимостью, получает явно заниженную оплату.
Риэлтеры, подключающиеся к РМЛС, соглашаются на три процента вместо обычных семи. Таким образом, работая через РМЛС, риэлтер может серьезно экономить на рекламе, но при этом теряет в комиссионных. Платой за это может быть только взрывной рост числа сделок.
Если до нынешнего момента риэлтерские фирмы строили инфраструктуру рынка так, чтобы им было удобнее работать, то теперь создана система, которая сама будет влиять на рынок и на фирмы, что для риэлтерского бизнеса беспрецедентно.
Работа через РМЛС, бесспорно, подхлестнет рост числа взаимных сделок (до сих пор 90 процентов сделок на рынке проводятся в рамках одной компании). И возможно, риэлтерским компаниям удастся приблизиться к осуществлению своей заветной мечты — потеснить позиции черных маклеров — их-то в РМЛС не пустят.
КИРИЛЛ ГОРСКИЙ