Замкнутый круг коттеджных поселков
Спад на рынке загородной недвижимости начался еще год назад и пока, по словам аналитиков, продолжается. Даже несмотря на то, что летний период традиционно считается высоким сезоном загородного рынка, в этом году рост спроса был менее значительным по сравнению с аналогичными периодами в предыдущие годы. Цены постепенно и плавно продолжают снижаться. И, как полагают аналитики, пока застройщики не изменят схемы продаж, надеяться на то, что рынок стабилизируется, не стоит.
За первое полугодие 2009 года произошло увеличение количества коттеджных поселков в открытой продаже на 6%. По оценкам специалистов GVA Sawyer, на сегодняшний день в открытой продаже находится порядка 6,3 тыс. объектов (коттеджей, таунхаусов, земельных участков). На сегодняшний день в открытой продаже находится 186 поселков (коттедж с участком, участок с подрядом или без).
В предложении появились даже варианты участков сельхозназначения без инженерии и других улучшений.
С начала года приступили к реализации 19 новых поселков, объектом предложения в которых в основном стали участки без подряда. Вероятнее всего, резкое увеличение объема предложения связано с желанием девелоперов выйти из проектов.
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургской недвижимости" говорит, что только за июль 2009 года в продажу вышло десять новых проектов, четыре из них находятся в Приозерском районе, только в двух проектах продаются только коттеджи, в остальных — и участки, и коттеджи. За июнь-июль были приостановлены продажи в восьми проектах.
Старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Тамара Попова говорит, что наиболее крупными поселками, открывшими продажи в 2009 году, стали в классе А "Мои пенаты" ("ПетроСтиль"), в классе В — "Приоратское предместье" ("Невский Альянс") и "Петергоф" ("ПетроЗемПроект"), в классе С — "Лемболово парк" (УК "Объединенные ресурсы"), "Новые Борницы" (ДНП "Новые Борницы"), "Альпийская горка" (ИСГ "Норманн") и "Новый Петербург" ("Строй-Инвест"). По данным АРИН, также открыты продажи в поселках "Академические дачи" ("Грантика"), "Приветнинское" ("ПулЭкспресс"), "Осиновая роща" ("Новая эра") и др.
Заместитель гендиректора ИСГ "Сплав", руководитель проекта "Охтинское раздолье" Сергей Мельников считает, что сегодня рынка загородного жилья как такового нет, он не успел сформироваться до начала кризиса. "Поэтому нет и цены, чтобы говорить о ее изменении. Докризисные цены практически не претерпевают изменений из-за отсутствия реального покупателя. Конечно же, бизнес справится, рынок скорректируется, но когда, сколько времени для этого потребуется, сейчас сказать нельзя. В перспективе ограничение в средствах приведет к тому, что на рынке выживут только объекты высокой степени готовности, параметры которых будут соответствовать потребительскому спросу. Необходимо создавать востребованный и доступный продукт в каждом классе загородного строительства. Сейчас необходимо создать механизм стимулирования покупательской активности. Нужны государственные программы поддержки загородного домостроения, развития ипотечного кредитования покупки земельных участков, внешний толчок, когда каждый сможет поверить в завтрашний день", — говорит господин Мельников.
Что касается качественной характеристики предложения, то сейчас на рынке наблюдается тенденция изменения условий продаж и перехода от продажи наделов (земля + коттедж) к продажам подготовленных земельных участков. За время кризиса в 21 коттеджном поселке изменена схема продаж. "Сегодня многие девелоперы переходят на систему продаж участков без подряда, при этом практически не ограничивают покупателя в выборе материала и архитектуры застройки. Ожидается, что подобная схема даст возможность менее обеспеченным покупателям постепенно инвестировать в свой будущий дом, а самим застройщикам — оптимизировать расходы на строительство. Однако у данного явления есть и другая сторона — перспектива большого числа недостроенных поселков без инженерной инфраструктуры. Ведь зачастую на такой шаг идут застройщики, не имеющие собственного капитала, а при текущей низкой активности спроса нет никакой гарантии, что собранных за продажу земли средств будет достаточно для прокладки сетей и строительства хотя бы основных атрибутов цивилизованного поселка — дорог, ограждения, освещения. Разумный покупатель это понимает, что подтверждает и динамика сделок в сегменте участков без подряда: конкуренция в этом секторе возрастает гораздо более высокими темпами, нежели число потенциальных покупателей. Эксперты опасаются, что при сохранении данной тенденции рынок может откатиться на качественный уровень трех-пятилетней давности", — говорит Тамара Попова.
Падающая элита
Доля элитных поселков постепенно начала снижаться. При этом выросла доля новых проектов класса "эконом", это приводит к тому, что рынок начал постепенно переходить на более дешевые материалы (пенобетон, газобетон, панель-каркас).
Впрочем, директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский говорит, что за последние полгода наметились позитивные сдвиги в сегменте элитной недвижимости — но лишь в отдельных районах. "В элитной недвижимости это коснулось, в первую очередь, Курортного и Всеволожского районов. Элитные объекты, которые находятся за пределами этих районов, не пользуются спросом", — говорит господин Уманский.
Начиная с III-IV квартала 2008 года наблюдается снижение темпов продаж на загородном рынке. По данным консультантов GVA Sawyer в целом за период кризиса (сентябрь 2008 — март 2009) спрос снизился примерно на 30% по сравнению с докризисным периодом. За I полугодие было совершено почти на 100 продаж меньше, чем за аналогичный период 2008 года.
Несмотря на то, что конец весны и все лето традиционно считаются периодом активизации спроса на загородном рынке, в этом году на фоне кризиса отмечается спад покупательской активности.
За кризисный период "рынок продавца" стал "рынком покупателя", наибольшим спросом пользуются недорогие варианты (коттеджи экономкласса или земельные участки).
Следует отметить увеличение срока поиска объекта на загородном рынке. Переговоры о покупке длятся в среднем три месяца.
Поскольку рынок загородной недвижимости стал "рынком покупателя", застройщики вынуждены предлагать скидки и спецпредложения. Самые существенные скидки предоставляются при единовременной оплате.
Наиболее существенное снижение цен по итогам I полугодия текущего года наблюдается в сегменте экономкласса (20%), менее значительно снижены цены на загородное жилье бизнес-класса (8%), цены на элитное жилье даже немного выросли, рост составил 5%.
"Практически все сделки, которые происходят, идут по принципу объектной оценки, за пределами рынка. Все те цены, которые сейчас есть, очень условны. Сделки единичны, поэтому сравнительный анализ цен сделать практически невозможно. Итоговая цена зависит от того, у кого крепче нервы: у покупателя или продавца. Дисконт варьируется по элитным объектам от 10 до 25%", — говорит Андрей Уманский.
По другим объектам размер дисконта зависит, в первую очередь, от степени готовности объекта. Например, объекты недостроя можно купить по очень низкой цене, так как, как правило, продавцы их продают, когда им катастрофически нужны деньги и они готовы на уступки.