Если еще год назад сегмент строительства офисной недвижимости в Краснодарском крае был одним из самых перспективных направлений бизнеса, то сегодня состояние дел в этой сфере иначе как положением «вне игры» не назовешь. Большинство проектов строительства бизнес-центров заморожены на неопределенный срок, доля непроданных и вакантных площадей для аренды в уже построенных офисных зданиях остается высокой из-за общего снижения экономической активности. В этих условиях эксперты по-разному оценивают будущее сегмента рынка офисной недвижимости: одни уверены, что через 1,5–2 года все вернется «на круги своя» и строительство возобновится с прежними темпами, другие считают, что спрос на высококлассные офисные здания изначально был сильно переоценен и существующих в настоящее время офисных площадей в Краснодаре и Сочи вполне достаточно для потребностей бизнеса еще в течение нескольких лет даже с учетом послекризисной коррекции.
Хороших бизнес-центров много не бывает
Интерес инвесторов к сегменту строительства офисной недвижимости в Краснодаре и Сочи, который наблюдался в течение нескольких лет до кризиса, был логически обоснован: несмотря на достаточно высокую деловую активность, которая сохранялась в регионе вплоть до середины прошлого года, доля качественных офисных площадей в этих городах была крайне низкой. Среди предложений для аренды или покупки преобладали офисные помещения класса «С», в большинстве своем перепрофилированные или реконструированные из бывших административных зданий.
Поэтому инвесторы стремились закрыть пустующую нишу, предложив Краснодару и Сочи качественные бизнес-центры, соответствующие самым высоким стандартам. При этом был четко определен круг потребителей, которых могли заинтересовать подобные предложения. Как отмечают специалисты отдела аналитики и консалтинга строительной компании «Виллан», застройщики, реализующие проекты класса «А», в целях получения максимальной прибыли выбирали для себя определенную целевую аудиторию, как правило, представительства крупных иностранных или российских компаний. В это же время местный спрос, не способный поглотить предложение офисов класса «А» по высокой цене и ожидать введения здания в эксплуатацию, полностью реализовывался в нижних ценовых сегментах (класс «B», « B-», «C»).
Впрочем, трех-четырех лет, в течение которых наблюдалось оживление в сегменте офисной недвижимости, не хватило для того, чтобы вызвать какие-либо существенные изменения в структуре офисных помещений. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, на рынке офисной недвижимости и в Краснодаре, и в Сочи до сих пор преобладают некачественные офисные помещения. В других городах Краснодарского края современных офисных помещений нет вовсе. Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group, приводит следующие цифры: «Общий объем рынка офисных площадей в Краснодаре в настоящее время составляет 477,9 тыс. кв. м. Из них лишь 4% (16,38 тыс. кв. м) приходится на долю помещений класса «А». Доля бизнес-центров класса «В» — 23%, в натуральном выражении — 111,5 тыс. кв. м. Доля некачественных помещений класса «С» в общем объеме рынка офисной недвижимости города является наибольшей — 73% (350 тыс. кв. м). В Сочи ситуация такова: в общем объеме предложения офисных помещений доля офисов класса «А» составляет 8% (4 326 кв. м), класса «В» — 34% (19 000 кв. м). Офисные помещения класса «С» составляют 58% от общего объема рынка (32 000 кв. м)».
Глубокая заморозка
Кризис существенно изменил планы застройщиков по введению в строй новых бизнес-центров. По словам Ильи Володько, в Сочи около 35% заявленных проектов заморожены, наиболее крупномасштабные из них — «СЗЖБИ», многофункциональный комплекс (МФК) компании «Ру Девелопмент». Недавно был объявлен официальный отказ от реализации проекта МФК «Сочи плаза». Теперь вместо полного сноса гостиницы «Москва», на месте которой планировалось возвести комплекс, будет произведена лишь ее реконструкция. В Краснодаре заморожено около 30% проектов офисной недвижимости. Это, например, такие проекты, как МФК «Девелопмент Плаза», БЦ «English Place», БЦ «Виктория CLUB». На этих объектах строительство началось еще до кризиса, однако сейчас остановлено. В первом полугодии 2009 года также официально было заявлено об отказе от реализации проекта реконструкции Дома книги и строительства МФК на месте кинотеатра «Аврора».
Александр Качура, вице-президент строительной корпорации «Девелопмент-Юг», осуществляющей строительство МФК «Девелопмент-Плаза», так комментирует ситуацию с приостановкой строительства: «Проект Development Plaza это бизнес-центр класса „А“. Он будет оснащен всей необходимой инфраструктурой для комфортного ведения бизнеса, включая конференц-залы, рестораны, гостиницу, подземные парковки. На этот объект открыто проектное финансирование. Формально мы можем продолжать его строить, но считаем это нецелесообразным из-за изменений на рынке офисной недвижимости. Спрос на помещения высокого класса значительно снизился. Зачем производить то, что в ближайшее время не будет пользоваться спросом?
Ольга Елманова, исполнительный директор «Южной Гильдии Управляющих и девелоперов», говорит о том, что в настоящее время невозможно определить точное количество проектов, которые оказались под угрозой срыва: «Многие официально не сообщают о приостановлении реализации проекта или делают это завуалировано». При этом, как добавляет Илья Володько, сложности с реализацией офисных объектов испытывают в одинаковой степени как местные застройщики, так и крупные федеральные компании. В этой связи реализация многих проектов переносится на неопределенное время. Откладывая строительство, инвесторы не только пытаются найти дополнительное финансирование, но и производят переоценку рисков с учетом новых рыночных реалий. Таким образом инвесторы пытаются выждать время, чтобы окончательно прояснилась ситуация на рынке офисной недвижимости и стали понятны потребности и требования потенциальных арендаторов. Также это время может быть использовано для проведения аудита концепции и редевелопмента проекта.
Всеобщий бизнес-переезд
Сложная ситуация в сегменте офисной недвижимости усугубляется тем, что затруднения испытывают не только строительные компании, но и потенциальные арендаторы, которые в новых экономических условиях стремятся сократить расходы на аренду помещений. «Представители бизнеса в связи с кризисом вынуждены снижать издержки, — рассказывает Ольга Елманова, — в том числе с помощью переезда в более дешевые офисы. Увеличивается количество вакантных площадей, снижаются арендные ставки. Ощутимые скидки можно получить при аренде больших по метражу офисных площадей. Разница по ценам на аренду офисных площадей класса В и С составляет от 200 до 800 руб. за кв. м. Минимальная арендная ставка в Краснодаре — 200 руб. за кв. м, максимальная — 1100 рублей (класс „А“)».
Уровень снижения арендных ставок сильно зависит от конкретного помещения, считает Павел Репин, руководитель компании «Виллан». Стоимость аренды в одних офисных зданиях в Краснодаре снизилась на 20%, в других на 50%. В то же время некоторые собственники помещений с удачным месторасположением в центре города, предполагающими кабинетную систему небольшого метража (8–20 кв. м) цену не снизили вообще. Что касается покупки офисных площадей, то в среднем цена по отношению к докризисному уровню упала на 35%.
«Снижение стоимости аренды офисных площадей в Краснодаре на сегодняшний день по отношению к докризисному периоды в классе „А“ в среднем составило 15%, в классе „В“ — 20%, — рассказывает Илья Володько. — В Сочи наиболее заметное снижение арендной ставки произошло в классе „В“ — на 37%. В классе „А“ собственники все это время пытались удерживать прежний ценовой уровень стоимости аренды, но и в этом сегменте произошло снижение ставок аренды на 10%».
Смена приоритетов
Снижение экономической активности привело к тому, что спрос и предложение в сегменте офисной недвижимости Краснодара и Сочи пришли к относительному равновесию. «Несмотря на практически полное отсутствие в Краснодаре офисных площадей класса „А“, уровень платежеспособного спроса в этом сегменте снизился до степени достаточности и сегодняшнего предложения», — подчеркивает Ольга Елманова. «В ближайшее время наша компания не будет рассматривать какие-либо проекты строительства бизнес-центров. Сейчас корпорация „Девелопмент-Юг“ в первую очередь сосредоточилась на завершении строительства жилых домов. Также сдаются в аренду помещения в уже построенном бизнес-центре на ул. Московской», — заявляет Александр Качура. «Под влиянием экономического кризиса было произведено закрытие некоторых филиалов и региональных представительств крупных федеральных российских и иностранных компаний, некоторые местные предприятия прекратили свое существование, — комментирует ситуацию Илья Володько. — Часть фирм произвела сокращение персонала, другие сменили занимаемые площади в качественных офисных помещениях на более дешевые офисные помещения. За счет всех этих процессов произошло высвобождение ранее занимаемых офисных помещений, сейчас уровень вакантных площадей в существующих БЦ „А“ и „В“ классов составляет 15% в Краснодаре и до 30% в Сочи. Что касается бизнес-центров, введенных в строй в конце 2008 года или тех, которые готовятся к сдаче в текущем году, то картина здесь еще печальнее: уровень пустующих площадей в некоторых из них достигает 70%».
По словам Ольги Елмановой, существующие проблемы на рынке офисной недвижимости усугубляются также неразвитостью системы классификации офисных зданий и не всегда эффективным управлением офисными объектами. «Из-за отсутствия классификации объектов по классности и определенных стандартов осуществления деятельности компаниями, занимающимися коммерческой недвижимостью, зачастую возникают проблемы с клиентами, представляющими зарубежные компании, северные, северо-западные регионы РФ, Москву, Санкт- Петербург, — говорит она. — Управляющие компании Краснодара представлены исключительно дочерними структурами девелоперов коммерческой недвижимости. По сути, это подразделения строительных компаний, занимающихся текущей эксплуатацией объекта. Поэтому арендаторы реально не участвуют в выборе управляющей компании (отказ арендатора от ее услуг сразу провоцирует отказ арендодателя-застройщика в предоставлении арендуемой площади). Собственники объектов недвижимости самостоятельно определяют условия аренды, ставки арендной платы и тарифы за управление недвижимостью. При этом большинство владельцев не рассматривают управление недвижимостью как самостоятельный бизнес. Скорее, они видят в нем возможность заработать дополнительные средства». Все это, по мнению Ольги Елмановой, создает дополнительные сложности в привлечении арендаторов и мешает собственникам получать максимальный доход от офисных помещений.
Перспективы офисного рынка
Несмотря на то, что кризис приостановил темпы строительства офисных центров в Краснодарском крае, эксперты сходятся во мнении, что это ненадолго: ведь проблема с качественными помещениями в регионе так и не решена. «Сейчас собственники торгово-развлекательных комплексов с удачной концепцией, пожалуй, находятся в более выгодном положении, чем собственники офисных центров, — считает Павел Репин. — Однако, если строить прогнозы на будущее, то, безусловно, Краснодарский край перспективен с экономической точки зрения, и через несколько лет спрос на качественные офисные помещения восстановится». «В настоящее время юг — один из наиболее привлекательных для инвестиций регионов РФ, — говорит Ольга Елманова. — Понятно, что, вкладывая средства, нужно смотреть на конкретный объект, тщательно изучить спрос, но если говорить в целом, безусловно, Юг — перспективное направление. Когда вновь начнется подъем в экономике, то мы увидим то же, что и было до кризиса: растущий спрос на офисные площади, безусловно, рост стоимости арендных площадей, и конечно, начало новых проектов по строительству бизнес-центров».
При этом, как отмечает Илья Володько, из всех городов Краснодарского края наибольшую деловую активность по строительству бизнес-центров стоит ожидать именно в Краснодаре: «Наиболее привлекательным для реализации проектов на рынке офисной недвижимости прежде всего является столица Краснодарского края, где происходят основные бизнес-процессы, — подчеркивает он. — Но текущая невостребованность новых качественных офисных площадей свидетельствует о том, что в краткосрочной перспективе, в течение приблизительно 2–3 лет, городу будет достаточно существующего объема офисных площадей, с учетом того, что будут сданы строящиеся объекты. Что касается Сочи, то, несмотря на Олимпийские игры 2014 года, потребность в качественных офисных центрах в городе не носит массового характера. Поэтому необходимость реализации всех заявленных проектов бизнес-центров или проектов с офисной частью является сомнительной. Это связано с тем, что, как и другие города черноморского побережья, Сочи, в первую очередь, нуждается в качественных гостиничных, торговых и развлекательных площадях. Развитие курортных городов как деловых центров происходить, скорее всего, не будет».