Полусбывшиеся надежды
Прошлогодний экономический форум «Сочи-2008» совпал с началом мирового финансового кризиса, поэтому и оценки экспертов по поводу реалистичности заявленных на форуме планов разнились: одни аналитики считали, что подписанные договоренности не более чем декларации, по мнению других, долгосрочным сочинским соглашениям суждено пережить дно кризиса и быть реализованными ближе к 2014 году. Год, прошедший после форума, продемонстрировал правоту осторожных оптимистов: из 32 заявленных краевой администрацией крупных проектов более половины реализуется по графику. Операторы еще восьми проектов отложили их воплощение до более благоприятных времен. При этом ни один из опрошенных „R“ инвесторов не признался в том, что по причине финансовых затруднений полностью отказался от своих планов.
Итогом экономического форума «Сочи-2008» для Кубани стали 32 крупных проекта, соглашения о реализации которых были подписаны между краевой властью и инвесторами. Наиболее популярной отраслью для вложений, судя по приведенному администрацией края на официальном сайте перечню, стало жилищное и коммерческое строительство — 16 проектов были представлены именно в этой отрасли. Остальные сегменты экономики казались более скромными: по одному-два проекта было подписано в области добычи, переработки и транспортировки нефти, в сфере электроэнергетики, производства стройматериалов и АПК, в химической промышленности и связи.
Из 32 заключенных в Сочи соглашений два были рамочными, без указания финансовых параметров — договоры с ОАО «РЖД» и Россельхозбанком о продолжении сотрудничества. По данным администрации края, оба соглашения успешно реализуются. Как удалось выяснить „R“, из оставшихся 30 проектов, упомянутых пресс-службой администрации края в итоговом сообщении о форуме-2008, шестнадцать реализуются по графику, восемь перенесены на более поздние сроки. Еще по шести проектам данных обнаружить не удалось: контакты, приведенные в справочнике «Сочи-2008», устарели или в компании отказались дать информацию, не ответив на запрос редакции. Впрочем, ни один из опрошенных „R“ участников рынка не заявил о полном отказе от проекта.
Недвижимость держит темп Лидерами по реализации проектов в сфере жилищного и коммерческого строительства являются Краснодар, Анапа, Сочи и Геленджик. В компании «Бизнес-Город» „R“ сообщили, что проект жилого комплекса «Александровский сад» (Краснодар) реализуется по графику: «Мы работаем над первой очередью проекта стоимостью 3,2 млрд рублей. Сдача домов в эксплуатацию намечена на середину 2010 года, окончание строительных работ в рамках всего проекта запланировано на 2015 год», — рассказал директор по маркетингу компании «Бизнес-Город» Дмитрий Сидоренко. В компании ЮСКК (Краснодар) заявили, что соглашение о развитии микрорайона «Высокий берег» в Анапе, где девелопер намерен строить жилье, успешно реализуется: в 2010 году компания планирует запустить новую теплоэлектростанцию мощностью 26,5 МВт, кроме того, компания ЮСКК в рамках проекта проложит новые инженерные сети. «Сейчас ТЭС находится в стадии проектирования, — пояснила директор департамента инвестиционного развития ООО «ЮСКК» Марина Артемова. — Мы подписали предварительные кредитные соглашения с синдикатом европейских банков, которые будут инвестировать в проект, выбрали зарубежного генподрядчика и поставщика оборудования — компанию из Норвегии, оборудование уже заказано на заводе».
Другой проект жилищной застройки площадью 110 тыс. кв. метров, реализуемый в Анапе компанией «Стройкласс», в настоящее время находится в стадии государственной экспертизы документации. «Сумма вложений в проект, которая на форуме была заявлена в €136 млн, может быть сокращена на 30–40% по причине падения цены на стройматериалы и иных факторов, влияющих на себестоимость, — пояснил „R“ руководитель проекта Анатолий Сусколов. — Но в целом мы намерены сохранить и запроектированную площадь застройки, и сроки реализации проекта».
По данным департамента инвестиций администрации Краснодарского края, компания «Сакс» закончила возведение первой очереди многоквартирного жилого комплекса в Сочи (озвученная сумма инвестиций — €143 млн), компания «Инвест Групп-Отель» ведет реконструкцию пансионата «Полярная звезда» в Геленджике с целью создания гостиничного комплекса категории «пять звезд». «В настоящее время выполнено 35% объема работ: инвестор завершил монолитные работы по строительству бунгало, коттеджей, а также двух этажей главного корпуса, заложены фундаменты конгресс-холла и SPA-центра», — отметили в департаменте.
Также, по данным краевой администрации, в Геленджике компании «Инвест Групп-Апарт» и «Отель Девелопмент» ведут реконструкцию спортивно-оздоровительного лагеря «Заполярье» в комплексе апартамент-отеля. Готовность объекта — 75%. А в Анапе компания «Скала грез» возводит первую очередь многофункционального элитного комплекса «Золотая бухта» — апартамент-отель «Панорама». В Сочи компания «Империал» готовит строительную площадку многофункционального комплекса «Хоста-Браво».
Впрочем, в списке новостроек курортной недвижимости на черноморском побережье есть и проекты под вопросом. Например, руководство сочинской компании «Старая мельница», заявлявшей в прошлом году о намерении вложить 1,3 млрд рублей в возведение курортного клуба, сообщило „R“ о замораживании проекта из-за дефицита средств.
Что касается небольших городов края, то реализация заявленных на прошлогоднем форуме планов жилищного и коммерческого строительства там идет менее успешно, чем в краевом центре и на побережье, инвесторы чаще сообщают о сокращении объемов финансирования или временной приостановке проекта. В частности, «Объединенная управляющая компания» в 2008 году заявляла о намерении вложить 2,5 млрд рублей в строительство жилого микрорайона «Ключевой» в Темрюкском районе. Компании на правах аренды принадлежало 45 гектаров на берегу Таманского залива. Накануне форума-2009 ее представитель Сергей Богданов сообщил „R“, что инвестор пока намерен сосредоточить внимание на реализации первой очереди проекта — коттеджного поселка площадью 0,5 га, проект газоснабжения которого в настоящее время проходит согласование.
Компания «Атриум Девелопмент» в прошлом году заявляла о планах строительства поселка на территории Динского района, озвученная сумма инвестиций — 25 млрд рублей. Найти кого-либо из представителей фирмы оказалось проблематичным. По номеру телефона компании, указанному в справочнике «Форум-2008», „R“ ответил бывший директор ООО «Атриум Девелопмент» Леван Чкареули. «Руководители компании приостановили работу в проекте и ждут подходящего момента для принятия решения о дальнейших действиях», — сообщил господин Чкареули.
Крупный интерес
По итогам форума 2008 года было заявлено о выходе в регион ряда крупных российских и международных компаний или о наращивании их активности в крае. В частности, предполагалось построить ТЦ «Красная площадь» (инвестор — холдинг РАМО) в Ейске. И в нынешнем году инвестор подтвердил „R“ , что планы будут реализованы. А вот в компании Carrefour, которая в итоговом списке администрации числится как потенциальный инвестор торговой недвижимости в том же Ейске, ничего определенного по поводу своих планов говорить не стали. По данным Carrefour, в рамках заключенного в 2008 году соглашения о сотрудничестве с администрацией края в ближайшее время состоится открытие первого гипермаркета компании в Краснодаре. Дальнейшие планы развития Carrefour в Краснодарском крае старший менеджер по корпоративным связям компании Алексей Шавензов комментировать отказался.
Французская Saint Gobain на форуме 2008 года заявляла о намерении построить в станице Брюховецкой завод по производству стеклотары. Предполагалось начать строительные работы летом 2009 года, срок сдачи объекта был намечен на конец 2010 года. В ООО «Черноморская стеклотара» (оператор проекта) „R“ сообщили, что сейчас сроки его реализации перенесены на более позднее время. «В настоящее время сроки выхода на площадку не определены, — сообщила „R“ представитель компании Дарья Гапон. — В течение ближайших месяцев мы намерены заниматься проектными работами». Впрочем, госпожа Гапон подчеркнула, что основные параметры проекта остались неизменными, а отставание от графика компания в перспективе все же собирается компенсировать.
В компании «Лукойл» „R“ сообщили, что соглашение 2008 года на сумму 600 млн рублей предусматривало создание сети автозаправок в Краснодарском крае (срок реализации соглашения — до 2012 года, работа в проекте идет), а также разведку месторождений нефти в Азовском море. «В настоящее время проходит оценка запасов скважины, которая была пробурена в этом году, выводы по поводу перспективности данного месторождения могут быть сделаны не ранее конца текущего года», — пояснил „R“ представитель пресс-службы компании «Лукойл».
Небыстрые идеи
В 2008 году о планах развития заявляли и региональные компании. В этом сегменте случаи корректировки планов в сторону сдвига сроков оказались более частыми, чем у крупного бизнеса. В частности, ООО «Интерагросистемы» на прошлогоднем форуме сообщило о намерении построить завод по производству соков в Белореченске. Как пояснил „R“ генеральный директор компании Дмитрий Шубин, проект временно остановлен. Причиной такого решения стал дефицит средств и падение спроса на продукцию предприятия. По прогнозам господина Шубина, рост рынка может начаться через два года, в этот момент «Интерагросистемы» намерены вернуться к приостановленному проекту.
Компания «Кавиар Кубани» заявляла о намерении вложить 6,5 млрд рублей в строительство осетрового завода в окрестностях Горячего Ключа. Накануне форума-2009 „R“ выяснил, что в рамках проекта в настоящее время идет подготовка проектной документации. «Сумма планируемых инвестиций осталась прежней, — рассказал „R“ на условиях анонимности один из руководителей проекта, — однако сроки начала строительства, скорее всего, сдвинутся на несколько лет».
В проекте строительства газотурбинной электростанции мощностью 28 МВт в Армавире за минувший год сменился инвестор, однако от планов развития генерации авторы проекта не отказались. Изначально инвестором выступить собиралось ОАО «Армавирский завод тяжелого машиностроения», однако, как сообщил „R“ один из руководителей проекта, акционеры завода отказались от этой идеи. «В реализацию нашего замысла уже вложено немало усилий, поэтому группа специалистов, работавших в проекте, решила создать специальную компанию под его реализацию и заниматься работой самостоятельно», — пояснил собеседник „R“. Согласно новому проекту, расходы на его реализацию сокращаются по сравнению с ранее заявленными в три раза, до 450 млн рублей, причем инвестор отказался от идеи создания новой ТЭС, решив ограничиться реконструкцией уже существующего объекта.
Желаемое и действительное
По общей оценке экспертов, финансовый кризис, разразившийся как раз во время проведения прошлогоднего форума, автоматически сделал реализацию многих из проектов сомнительной. «Такая ситуация является вполне ожидаемой и логичной. До оживления экономики ожидать существенных позитивных сдвигов в реализации намеченных проектов не стоит», — считает Илья Володько, генеральный директор MACON Realty (Краснодар). По прогнозам господина Володько, в настоящее время в полной мере реализуются только около 30% проектов, заявленных на «Сочи-2008», еще около 30% проектов не будут реализованы вовсе, оставшиеся 30–40% проектов будут отработаны существенно позже, не ранее 2010–2013 годов.
По предположению экспертов, инвесторы неохотно признают наличие проблем и планы отсрочки реализации проекта, поэтому к информации участников рынка о благополучном ходе проекте следует относиться критически. «Даже если объект строится, это не всегда говорит о том, что у инвестора имеется гарантированное финансирование всего объема вложений, — считает Евгений Панасенко, представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае. — Иногда выполнение строительных работы призвано увеличить привлекательность проекта для соинвесторов, хотя такие расчеты не всегда оправдываются». По предположению господина Панасенко, сроки вода в эксплуатацию абсолютно всех заявленных на прошлогоднем форуме объектов жилой и коммерческой недвижимости будут перенесены. «Отсрочки могут быть разными, но в целом они неизбежны, — утверждает эксперт. — До 2013–2014 годов в России прогнозируется низкий спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, что заставит инвесторов быть еще более осторожными при вложении средств». Управляющий партнер компании «Ваш СоветникЪ» Федор Гладкий также высказал предположение, что информация об успешной реализации заявленных проектов в некоторых случаях может быть излишне оптимистичной. «Иногда инвесторы выдают желаемое за действительное, — считает эксперт. — При этом совершенно ясно, что в условиях низкого спроса на недвижимость о перспективности строительных проектов в ближайшие год-два говорить не приходиться».
По оценке экспертов, на форуме 2009 года фаворитами окажутся проекты в сфере переработки сельскохозяйственной продукции. «Спрос на продукты питания не будет падать даже в условиях кризиса, поэтому, по нашей оценке, наибольшее внимание инвесторов в Сочи должны привлечь проекты в области пищевой промышленности, а также в области производства стройматериалов, — пояснил господин Гладкий. — Интерес к недвижимости может вернуться не ранее, чем через год или два».
Впрочем, несмотря на неблагоприятные тенденции нынешнего момента, эксперты признают привлекательность заявленных проектов в среднесрочной перспективе. «Несмотря на текущую коррекцию и отсутствие однозначных прогнозов, фундаментальная привлекательность регионального рынка сохраняется, — считает Максим Клягин, аналитик УК „Финам Менеджмент“. — Дополнительным положительным фактором в данном случае является проведение в Сочи Олимпиады и связанное с этим существенное развитие инфраструктуры региона, что, безусловно, будет в дальнейшем положительно влиять рентабельность инвестиционных проектов», — утверждает эксперт.