Земля с обещаниями и без
Рынок земельных участков и загородного жилья с момента начала экономического кризиса находится в более выгодном положении, чем рынок городской недвижимости. Инвестиции в загородную недвижимость менее рискованны для покупателя и, как правило, не требуют значительных кредитных ресурсов. Однако, констатируют аналитики, количество сделок с земельными участками также свелось к минимуму. Игроки рынка уверены, что оживить спрос на рынке малоэтажного строительства могут государственные вложения в развитие инфраструктуры земель.
В 2008 году цена на земельные участки любых размеров и категорий достигла своих исторических максимумов. Эксперты окрестили период с мая по сентябрь прошлого года «земельной лихорадкой». По данным Федеральной регистрационной службы, на 80% по сравнению с 2007 годом в прошлом году возросло количество зарегистрированных прав на земельные участки в Нижегородской области. Самыми популярными оказались Богородский, Кстовский и Борский районы. Население покупало участки для себя, бизнесмены выкупали земельные доли сельхозпредприятий под строительство коттеджных поселков и просто про запас. Было анонсировано создание около 20 новых коттеджных поселков. Ажиотаж подогревали сообщения областного правительства о стартовавшем проекте оформления в собственность сельскохозяйственных земельных участков. Суть проекта сводилась к следующему: в пяти пилотных районах — Балахнинском, Богородском, Борском, Вачском и Кстовском — все земельные участки сельхозназначения должны были быть оформлены в собственность. Участки, оставшиеся без хозяина, автоматически попадали в областную собственность. Затем эти участки должны были идти либо на сельскохозяйственные нужды, либо отдаваться инвесторам. В этом году рынок земельных участков переживает затишье. «Традиционно пик спроса на земельные участки приходится на периоды с апреля по июнь и с августа по октябрь», — комментирует Ирина Солнцева, директор по маркетингу салона загородной недвижимости «КупиДом»(ГК «Триумф»). По словам Ирины Солнцевой, сейчас интерес к земельным участкам носит разведывательно-информационный характер. Как отмечают в агентствах недвижимости, сделок по земле и земельным участкам этим летом произошло крайне мало. «Вкладываться в покупку земли именно сейчас я бы не рекомендовал, — объясняет Дмитрий Булатов, директор Нижегородского филиала компании «Атон». – Земля обладает еще большим временным сдвигом, чем непосредственно недвижимость. Она сейчас еще слишком дорогая, ее падение по стоимости только начинается. Да и ликвидность у земли весьма и весьма низкая». С другой стороны, по мнению Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф», люди сейчас охотней начнут строить собственный дом, нежели вкладывать деньги в строящееся жилье, находящееся на ранней стадии строительства.
Гиганты-аутсайдеры
На рынке земельных участков есть свои «висяки» — большие земельные участки. «Я считаю, что фактически к коллапсу рынка больших земельных участков привела экономическая ситуация прошлой осени», — рассказывает Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни». Наделы площадью от 30 до 200 га, которые либо выкупались у селян, либо перекупались у спекулянтов, в сложившихся условиях оказались трудно реализуемыми. «Продать огромный кусок земли без всего сейчас невозможно, — поясняет Ирина Солнцева. — Как правило, мы сталкиваемся с тем, что земля не переведена из категории „земли сельхозназначения“. В 2010 году областное правительство обещает утвердить планы развития территорий. И переход из одной категории в другую станет невозможным. Следовательно, землю с категорией „сельхозназначение“ придется обрабатывать. А заниматься этим нынешние владельцы не хотят. Впрочем, как и отдавать землю назад администрации. Поэтому сейчас в продажу выброшено безумное количество земель этой категории». По словам госпожи Солнцевой, некоторые собственники успели сменить своим землям категорию и сейчас позиционируют на рынке эти участки как дачные. Однако даже в этом случае реализовать участок «без намека» на коммуникации сейчас невозможно. «Люди не покупают просто землю или, как мы ее называем, „землю с обещаниями“. Если на участках не начаты работы по проведению коммуникаций, дачники на этот участок не придут», — уверена Ирина Солнцева. Эксперты сходятся в оценке, что количество предложений по большим участкам в разы превышает спрос. «Сейчас от больших земельных наделов крайне тяжело избавиться», — резюмировал Антон Кузнецов. Однако парадокс ситуации заключается в том, что цены на земли при этом не снижаются. «Основной фактор, влияющий на цену земли, — желание продавца получить определенную сумму денег. Нет никаких объективных факторов, влияющих на стоимость. Только личное „хочу» владельца“, — подытожила Ирина Солнцева. Владельцы, столкнувшись с трудностями финансового характера, готовы опустить стоимость «земельных угодий» до 1000 рублей за сотку. Но если нехватки денежных средств владелец земли не испытывает, максимальный дисконт, по мнению господина Кузнецова, может составлять 10–15%. «При этом продавца нельзя убедить в неадекватной стоимости участка. Сколько стоит тот или иной участок земли, можно говорить только после того, как землю купили. Сделка — это факт. Сейчас сделок по большим участкам земли нет, следовательно, делать выводы и прогнозы по земле сложно», — заключил Антон Кузнецов.
Участки стоимостью около миллиона рублей и в радиусе 30 км от города можно назвать лидерами продаж
Деревенская идиллия
На рынке земельных участков есть свои лидеры. Это небольшие участки в деревнях с домиками старой постройки, пригодные для временного жилья, с коммуникациями или возможностью их подключения. Поведение покупателей, предпочитающих старые домики в деревнях землям с громкими перспективами, кажется Ирине Солнцевой вполне логичным. Выясняется, что покупка участка со старым домом до 100 м с коммуникациями — вполне экономичный вариант. К тому же в такие дома можно прописаться, да и получение разрешения на строительство можно заменить разрешением на реконструкцию. «Такие участки стоимостью около миллиона рублей и в радиусе 30 км от города можно назвать лидерами продаж нынешнего сезона. Это загородный аналог комнат и малогабаритных дешевых квартир, — рассказывает Антон Кузнецов. — Как правило, покупка такого участка не требует привлечения заемных средств. Накопленная сумма уже есть у покупателя. Но такой участок трудно найти. И цены на этот сегмент в кризис остались неизменными». «Цены в коттеджных поселках не выдерживают конкуренции с домиками в деревнях. Сравните сами: самое дешевое жилье, таун-хаусы, декларируются „Чешской деревней“ по стартовой цене от 5,5 млн рублей. И это жилье претендует на звание „экономичного“.
В кризис сократилось количество людей, готовых купить такой дорогой „эконом-класс“», — считает Ирина Солнцева.
Коттеджи трендят
В 2005 году в Нижегородскую область «докатилась» мода на коттеджные поселки. Покупать участки в таких поселениях стало модно. «Кризис отсеял людей, которые просто стремились жить в тренде. Загородный дом — это не мода, это другой образ мышления, другой образ жизни. Сейчас участки в коттеджных поселках продолжают покупать люди, четко решившие изменить свой уклад жизни. Первая категория покупателей — люди за 40 лет, которые уже обладают элитной городской недвижимостью высшей категории и стремятся к жизни на природе — свободной и приватной. Вторая категория покупателей — молодые люди 23–27 лет, которые не хотят жить в городе, их не устраивают цена и качество предлагаемых городских вариантов. Они обладают другой ментальностью, и именно в расчете на них будет развиваться загородное домостроение», — рассказывает Ирина Солнцева.
Предложений на рынке организованных коттеджных поселков не так много, как в Москве. В условиях кризиса застройщики коттеджных поселков вынуждены вносить коррективы в проекты. Большинство из них, заявленных к продаже в 2008–2009 годах, предлагают земельные участки с коммуникациями без подряда на строительство. «Однако, невзирая на обещания и заверения, коммуникаций, как правило, нет. В лучшем случае идет процесс получения технических условий. Поэтому, выставляя участки на продажу, продавцы во многом готовы пойти на уступки покупателю. Например, не настаивать на строительстве дома у их подрядчика в ближайшее время», — рассказала Ирина Солнцева.
Однако даже с антикризисными поправками продажи участков в коттеджных поселках идут плохо. По мнению Ирины Солнцевой, сдерживает покупателей и то, что всего лишь один коттеджный поселок из заявленных 32-х на территории Нижегородской области был доведен до логического завершения, построен «под ключ». Поселок Лесная Жемчужина позиционировался как элитный. Застройщики изначально представляли своего покупателя и целенаправленно на него работали. И в соответствии с позиционированием было выбрано престижное место — Зеленый Город, определены размеры участков и площади домов, выбрана технология строительства. Продажи велись закрытым способом, в открытой продаже были представлены только пять домовладений. Все остальные поселки не могут найти своего покупателя, поскольку застройщики не проработали концепцию, не продумали инфраструктуру и не видят будущего своих «детищ». И хотя по докризисным ценам продолжают продаваться участки, находящиеся непосредственно в городской черте, реализация земли в удаленных от города коттеджных поселках приостановлена. «У покупателя нет уверенности, что проект заявленной инфраструктуры будет выполнен застройщиком. А достраивать ее самим многие покупатели не готовы», — уверен Антон Кузнецов.
Сейчас покупательский спрос, как показывают маркетинговые исследования, сместился в сторону готовых домов. Потребители загородного жилья хотели бы приобретать участки с готовым домом с отделкой «под ключ». Однако таких предложений на рынке пока немного. В целом же предложений по земельным участкам с подрядом и без него эксперты насчитали около 3 тысяч.
Стоимость земли под застройку в загородных коттеджных поселках варьируется от 45 до 240 тыс. рублей за сотку в зависимости от местоположения поселка, класса и стадии развития проекта. Встречаются и более дорогие участки — ценой до 800 тыс. рублей за сотку, но эти поселки расположены практически в городской черте Нижнего Новгорода. По сравнению с прошлым годом цены на участки не выросли.
Дороговизна земельных участков и отсутствие коммуникаций тормозят рынок коттеджного строительства и строительный рынок вообще
Без коммуникаций нет цивилизации
Развитие загородного домостроения сильно тормозит отсутствие коммуникаций. Стоимость подвода коммуникаций, по мнению Ирины Солнцевой,
в 2–3 раза увеличивает стоимость земельного участка. «Точных цифр по стоимости подведения коммуникаций вам никто не назовет. В других областях к этой проблеме подходят комплексно. Как правило, в цивилизованных странах подводку инженерных коммуникаций берет правительство», — рассказала Ирина Солнцева. В нашей области программы развития коммуникаций за городом начали афишироваться осенью 2008 года, когда многоэтажное строительство фактически встало. «Правительство Нижегородской области выделило 230 млн рублей для малоэтажного строительства из областного бюджета на подвод коммуникаций в шести районах», — рассказал Владимир Челомин, министр строительства Нижегородской области. По его словам, средства направлены на реализацию пилотных проектов по освоению шести территорий малоэтажного строительства: микрорайон Боталово-3, поселок Новинки, коттеджный поселок Чешская деревня, Бутурлино, Гагино, юго-восточный микрорайон Семенова. Всего в пилотном проекте должны участвовать 923 дома, количество домов на каждой территории составит от 50 до 150. Однако эксперты рынка с сомнением относятся к инициативам областного правительства, считая, что небольшая в масштабах области программа не спасает рынок в целом. «Дороговизна земельных участков и отсутствие коммуникаций тормозят рынок коттеджного строительства и строительный рынок вообще. Если сейчас спустить стоимость земли до минимума, силами администрации подвести коммуникации, люди начнут строить дома. Этот нехитрый маневр позволил в свое время Америке выйти из Великой депрессии. Почему бы нам сейчас не повторить успех, сконцентрировав государственную помощь на отрасли малоэтажного строительства для всего среднего класса?. Ведь оживив сектор загородного жилья, мы сможем перезапустить всю строительную отрасль в целом», — уверен Сергей Таненков, председатель совета директоров группы компаний «ПростоДом».