По следам спроса
Строители учатся жить в новых условиях: покупательский спрос практически отсутствует, нет денег на развитие, а за государственной помощью выстроилась огромная очередь. В борьбе за выживание застройщикам приходится находить новые способы снижения себестоимости строительства и смещать предложение в сторону эконом-сегмента.
Полуфабрикаты не берут
Застройщики учатся работать по новым правилам. «После „строительного бума“ мы получили новую действительность. Покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь на дальнейшее падение цен», — рассказывает Дмитрий Кузин, генеральный директор ГК «Кварц». По его мнению, сейчас покупатели настороженно относятся к строящимся объектам, опасаясь, что стройка может быть заморожена. «В итоге я остановил три стройки, находящиеся на разных стадиях начального этапа, и сменил схему деятельности. Теперь я не закладываю одновременно три-четыре объекта. Но достраивая и продавая готовое жилье, приступаю к следующему объекту.
И такая логика, как показывает практика, работает», — объяснил Дмитрий Кузин. Выжидательную позицию заняли многие застройщики Нижнего Новгорода. «В итоге, по моим оценкам, объемы строительства упали в городе до 80%», — подсчитала Нина Волкова, генеральный директор ООО «Дарстрой».
Однако помимо падения объемов строительства строителей волнует снижение потребительской активности. «Мы констатируем, что по рынку строительных материалов потребительская способность снизилась приблизительно на 30%», — рассказывает Владимир Крылов, директор ООО «МАК-СМ». Прогнозы на будущее участники рынка делать опасаются, поскольку не могут предсказать дальнейшее развитие событий. «Мы как продавцы зависим от платежеспособности застройщиков и от общей экономической ситуации в стране. Если в прошлом году мы могли прогнозировать проценты прироста или падения с учетом сезонного спроса, то в этом году ситуация изменилась. Скажу больше, иногда мы даже не можем объяснить, что происходит. Однако, когда с рынка исчезает предсказуемость, начинают удлиняться во времени процессы поставок и ценового позиционирования товаров. Так, например, мы не можем сейчас сформировать разумный переходящий товарный остаток по цементу, т.к. теперь я не знаю, что будет с ценами на цемент завтра. Цена на любую позицию может рухнуть в течение недели. В итоге, я знаю, мы продадим товар „завтра“, но не знаю, с какой наценкой. К тому же я не могу предсказать, когда застройщики смогут расплатиться по будущим поставкам», — посетовал Владимир Крылов.
Дорого и мало
В 2010 году объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья существенно сократятся. «Благодаря фонду Russia Development Fund, находящемуся под управлением IMG, который приобрел 30% акций нашей компании, мы решили проблему финансирования. Говорить сейчас о новых планах и стройках считаем преждевременным. Основным приоритетом в работе для нас — достройка начатых объектов и исполнение обязательств», — рассказывает Антон Белавин, заместитель управляющего директора ООО «Квартстрой-НН». В схожей ситуации оказалась и компания «Жилстрой-НН». По словам Ольги Сажиной, директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН», продавать сейчас компании нечего. Дома достроены, квартир в свободной продаже нет. «Приступать к строительству новых объектов мы пока не планируем. Проведя расчеты, пришли к выводу, что даже при существующих ценах на металл и прочие строительные материалы, себестоимость жилья не опускается ниже 30–35 тыс. за квадратный метр (в это число не входит стоимость земли и затрат на подключение)», — рассказывает Ольга Сажина.
На фоне сокращения общего объема строительства жилья ожидания покупателей по снижению стоимости квадратного метра кажутся строителям неадекватными. «Цена не может опуститься ниже, — уверен Дмитрий Кузин. — Мне вообще странно слышать заявления о том, что цена на жилье должна упасть из-за снижения цен на цемент. Большую часть затрат на жилье высокой степени готовности застройщик понес в прошлом, когда цены на все были еще высоки».
По мнению господина Кузина, уже в ближайшее время застройщикам придется поднимать стоимость квадратного метра, дабы окупить свои затраты.
На очередной круглый стол Business Guide «Строительство» собрались заместитель управляющего директора ООО «Квартстрой-НН» Антон Белавин, начальник отдела маркетинга и рекламы ООО «Квартстрой-НН»Алексей Голубев, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»Ольга Сажина, генеральный директор ГК «Кварц»Дмитрий Кузин, генеральный директор ООО «Дарстрой» Нина Волкова, технический директор «Дарстрой» Евгений Зобков, директор ООО «МАК-Металл» Олег Щербинин, директор ООО «МАК-СМ» Владимир Крылов, директор ЗАО «Стройдор» Роман Сухов. Вел встречу генеральный директор ЗАО «КоммерсантЪ» в Нижнем Новгороде» Андрей Кияшко.
Государственный подход
К существующим государственным программам поддержки строители относятся настороженно. «Большая часть государственных программ ориентирована на жилье высокой степени готовности — 70%. Сейчас многие строительные компании, присутствующие на рынке, ощущают острую нехватку оборотных средств и отсутствие кредитования. Многие вынуждены останавливать стройку. А это практически также катастрофично, как и остановить работу банка. Поэтому строителям нужны резервы на всех стадиях строительства, а не только на финальной», — рассказывает Дмитрий Кузин. Однако эксперты уверены, что в скором времени приоритеты изменятся. «Через некоторое время почти готовые стройки будут сданы. И государству придется работать с объектами 50%-ной готовности, а потом, скорее всего, и 30%-ной», — рассуждает Евгений Зобков, технический директор «Дарстроя».
Программы господдержки, присутствующие на строительном рынке, не охватывают его целиком. «Огорчает неторопливость в реализации мер государственной поддержки. Это является серьезным негативом для рынка. Наша фирма уже полгода бегает, оформляя необходимые документы для получения кредита под государственные гарантии. Уверен, что государственные гарантии — это очень хороший рыночный механизм, когда определенные деньги в бюджете резервируются на случай, если заемщик по каким-то причинам не может справиться с взятыми кредитными обязательствами. Это не затратный, с точки зрения государства и бюджета, механизм, который дает возможность строительному бизнесу кредитоваться и продолжать работать», — рассказывает Дмитрий Кузин. Другая форма господдержки — государственные заказы, на данном этапе являются практически единственным гарантированным источником доходов для застройщиков. «Мы сотрудничаем с государством, активно участвуем в аукционах, работая на подряде. Это дает определенную загрузку нашему заводу. Однако сейчас завод все равно стоит. Новые заказы в процессе обсуждения. В сентябре опять планируем принять участие в аукционе. Конечно, цены там низкие, но все-таки это фронт работы», — рассказала Ольга Сажина.
Большие нарекания у застройщиков вызывают государственные программы по выкупу жилья. «На рынке появилась масса посредников. Я подсчитала: за последние полтора месяца приходили 25 человек, готовые за вознаграждение помочь продать квартиры Министерству обороны. Поток „помощников“ неиссякаем. При этом большая часть этих людей даже толком не знает, в чем, собственно, состоит данная государственная программа. Некоторым я собирала папки, где есть фотографии дома, планировки. При этом совсем не факт, что готовый дом на 160 квартир со сроком сдачи в декабре этого года мы готовы отдать по 33 тыс. рублей за квадратный метр. Мне просто было интересно, какие будут последствия этих предложений. Итог печален. Ни одного звонка. Зато сомнительных посредников — море!» — поделилась трудностями Ольга Сажина. «Получается, что государственные программы вдруг начинают транслироваться через каких-то непонятных и невнятных посредников. Вот это наша беда. Мы же ждем „официального“ обращения от Министерства обороны», — поддержал коллегу Дмитрий Кузин.
Задание на дом
Государство не сможет помочь всем. Поэтому уже сейчас застройщики начали разрабатывать самостоятельные программы по выходу из кризиса. Многие строительные проекты были тщательно пересмотрены. «Сейчас на рынок начнут возвращаться квартиры маленькой площади», — уверена Ольга Сажина. Практика показывает, что малогабаритные квартиры раскупаются очень быстро. По оценке Антона Кузнецова, заместителя директора АН «Чекни», спрос на самый низкий сегмент эконом-класса сейчас крайне высок. Однако таких предложений на рынке не много. «В новом доме, к строительству которого мы планируем приступить в марте, практически не будет трехкомнатных квартир. Да и „однушки“, и „двушки“ предстанут перед покупателями в урезанном виде. Площадь однокомнатной квартиры будет равна 30 квадратным метрам, двухкомнатной — 50-ти. Маленькие кухни по 6,5 метра, совмещенные санузлы, небольшие прихожие и один лифт. Это будет дом класса „Суперэконом“». Предполагаемая стоимость 1 кв. м — 35 тыс. руб. И как только мы озвучили эти цифры, к нам начали поступать звонки. Сейчас рынок нуждается в дешевом, небольшом жилье», — считает Ольга Сажина. Из-за нехватки оборотных средств строителям приходится придумывать новые схемы инвестирования. «Проведя исследования рынка, мы придумали совершенно новую схему инвестирования строительства. Каждый подрядчик участвует в строительстве дома услугами. В итоге получает в счет оплаты своих услуг квадратные метры», — рассказала Ольга Сажина.
В поисках выхода многие застройщики рассматривают проекты доходных домов. Однако к появлению в ближайшее время реализованных проектов на нижегородском рынке аналитики относятся скептически. «Доходные дома — это бизнес, требующий длительной окупаемости. Приблизительно 18–30 лет. Думаю, вряд ли кто-то из застройщиков способен заморозить деньги на столь длительный период», — рассуждает Антон Белавин. К тому же сейчас строители испытывают острую нехватку денежных средств.
«А кредит строителям выдают в лучшем случае под 18–20% годовых. При этом сроков в 10–15 лет нет. Идеальный, с точки зрения банкира, кредит — это год-два. Поэтому нет смысла сейчас говорить о доходных домах. Эта тема опять всплывет в том случае, если деньги подешевеют», — уверен Роман Сухов, директор ЗАО «Стройдор».