В свободном падении
Цены на жилую недвижимость продолжают падать, опровергая прогнозы аналитиков. Большинство строек заморожены, а на вторичном рынке за последние годы отношение предложения к спросу достигло максимума. Увеличение предложения залоговых квартир и декларируемые планы по развитию «экономичного» малоэтажного строительства не окажут влияния на общую картину, уверены эксперты. Рынок недвижимости в условиях кризиса живет по общим законам экономики, отмечают они, и повлиять на ситуацию «антикризисными» мерами практически невозможно.
Вторичное падение
На вторичном рынке жилья цены за год (по отношению к июлю 2008-го) снизились на 20% в рублевом исчислении, в долларах — на 40%. В Нижнем Новгороде, как рассказал руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов, недвижимость традиционно оценивается в рублях, поэтому для его жителей субъективно падение не столь значительно, как, например, в Москве, где рынок «долларовый». Средняя цена за квадратный метр в ноябре прошлого года составляла 61 400 рублей, (минус 21,5% по сравнению с июлем 2009-го).
Сейчас средняя цена за квадратный метр по городу составляет 48 160 рублей.
Сегодня на вторичном рыке, по данным информационно-аналитической службы ГК «Триумф», резко выросло количество предложений по квартирам. «Мы ежемесячно проводим мониторинг и видим, что сейчас количество предложений на продажу находится в диапазоне 4500–5000 квартир. Это наибольший объем предложений за последние годы, он существует на рынке с конца этой весны и все лето. Что объясняет причину постепенного снижения цен: дно не достигнуто, пока есть максимальное предложение при вялом спросе», — считает Алексей Чемоданов. Летом рынок вторичного жилья немного оживился, и были надежды, что замедляется динамика снижения цен. Так, за апрель этого года снижение составило 6%, за май — 3%, за июнь — 1,5%. Но в июле цены опять снизились на 3%, опровергнув гипотезу о «торможении» динамики. «По-моему, рынок оживился из-за разовых продаж, вызванных финансовыми проблемами продавцов, и увеличения числа обменов», — комментирует Олег Виндман, генеральный директор филиала BSGV в Нижнем Новгороде. В целом же, констатируют аналитики, количество покупателей вторичного жилья уменьшилось. Ипотечные программы стали менее доступными — сократилось количество банков, предоставляющих такие кредиты, а оставшиеся повысили процентные ставки и ужесточили требования к заемщикам. При этом статистика свидетельствует о замедлении роста доходов населения. Эксперты отмечают, что на рынке присутствует лишь интерес «разведывательного характера». «Реальных же сделок по продажам квартир сейчас мало», — комментирует Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни».
Первичная заморозка
На первичном рынке жилья картина несколько иная. На новостройки, в отличие от «вторички», цены и в 2006–2008 гг. росли медленнее, и сейчас потеряли меньше. Так, за год по отношению к июлю 2008 года средняя цена квадратного метра строящегося жилья снизилась на 16%, а в долларовом выражении на 37%. Максимум средней цены был достигнут в августе 2008 года (56 460 рублей за 1 кв. м), сегодня ее показатель снизился на 16,4%, средний показатель по городу — 47 210 рублей.
Менее выраженную динамику изменения цены новостроек Алексей Чемоданов объясняет несколькими факторами: «Все проекты, продажи по которым сейчас идут, были начаты в период высокой себестоимости строительства, прежде всего энергоресурсов и стройматериалов. Поэтому застройщики тянут до последнего, сменить тактику их могут заставить только форс-мажорные обстоятельства. Например, нужно срочно погасить банковский кредит. Эта проблема может решиться путем продажи нескольких квартир с большими скидками, которые на рынке не афишируются. Такая политика пусть и не очень заметно, но все же цену предложения снижает».
Во-вторых, продолжает господин Чемоданов, ниже себестоимости застройщики продавать не хотят, им проще вообще остановить продажи, если позволяет финансовая ситуация: «Примерно из 130 коммерческих проектов на рынке продажи ведут чуть больше половины — 53%. И количество объектов, на которых продажи остановлены, растет. Это заметно по домам, которые находятся на ранних стадиях строительства, — возведение коробки остановилось на уровне вторых и третьих этажей. Доверие покупателя подорвано, он уже знает, что вкладываться на этом этапе в долевое строительство очень рискованно. Поэтому останавливаются и продажи, и строительство».
При этом фактически не начинается строительство новых объектов. Как объясняет Алексей Чемоданов, жизненный цикл строительства дома длительный, и те планы по вводу городского жилья, которые декларирует правительство области в 2009 году (ввести 600 тыс. кв. м), скорее всего будут реализованы за счет достройки начатых в 2007–2008 годах объектов. В 2009 году строители почти не закладывали новых домов, большинство застройщиков сразу заявили, что начатые объекты они доведут до завершения, а новые закладывать не будут. Поэтому в 2010–2011 гг. показатели ввода многоквартирного жилья будут стремительно сокращаться. Однако, поясняет Алексей Чемоданов, это не приведет к росту стоимости новостроек, поскольку покупателей и так очень мало. К тому же предложения в этом секторе останутся, те застройщики, которые правильно вели свою финансовую политику, справились с возникшими проблемами.
«С началом кризиса строительный рынок испытал потрясение. Уровень продаж у большинства строительных компаний снизился, — рассказывает Антон Белавин, заместитель управляющего директора ООО „Квартстрой-НН“. — Уменьшились продажи и у нашей компании, но на данный момент в действующих проектах проданы практически все квартиры. То есть новое жилье по-прежнему рассматривается как объект инвестиций и показатель благополучия жизни».
Летом рынок вторичного жилья немного оживился, и были надежды, что замедляется динамика снижения цен. Так, за апрель этого года снижение составило 6%, за май — 3%, за июнь — 1,5%. но в июле цены опять снизились на 3%
Распродажа залогов
Специалисты отмечают, что во время кризиса значительно выросли продажи залогового жилья. «Три года назад о статистике продажи объектов залога вообще не было речи, так как рынок ипотеки только набирал объемы и не было необходимости продавать квартиры, находящиеся в залоге (кроме единичных случаев). Кроме того, это были технически сложные сделки, так как они были новыми для рынка и наличие обременения осложняло сделку отчуждения. В настоящее время количество объектов, выставляемых на продажу, выросло в десятки раз по сравнению с показателями двух–, трехлетней давности, но все равно по отношению к общему объему заложенных квартир и домов это пока очень небольшая часть», — рассказывает заместитель председателя правления ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.
По его словам, в докризисный период сделки с ипотекой составляли всего 1% от всех сделок купли-продажи на рынке жилья. То есть выплачивающих подобные кредиты не так уж много, а количество сделок с залогами еще меньше. И их явно недостаточно, чтобы говорить о существенном влиянии на ценообразование на рынке недвижимости. «Вполне возможно, что объем предложения таких объектов на рынке будет расти, что связано с продолжением тенденции снижения платежеспособности клиентов и отсутствия широкого инвестиционного интереса к объектам. При этом ситуация в экономике стабилизируется, период резких колебаний курсов иностранной валюты позади, поэтому вряд ли заложенные квартиры, которые продаются, будут оказывать серьезное влияние на изменение общей картины рынка недвижимости», — уверен господин Жигунов.
С ним согласен и Михаил Гуревич, председатель правления ОАО КБ «Эллипс банк». Он напоминает, что сначала банк постарается решить проблему путем переговоров с заемщиком о реструктуризации. «Выход на рынок залоговой квартиры скорее исключение, чем правило, поскольку и банки, и заемщики стараются изыскивать все возможные пути по урегулированию задолженности, оставляя реализацию залога как самый крайний случай. Мотивация для продажи заложенной квартиры появляется, прежде всего, у заемщиков, которые испытывают сложности с погашением кредита», — утверждает руководитель ККО «Городской ипотечный банк» в Нижнем Новгороде Анна Дувакина.
И лишь в случае неспособности заемщика выплачивать кредит банк обращает взыскание на залог. А квартира в этом качестве доставляет банку немало хлопот. Забрать ее можно только по решению суда, а судебная практика по этому вопросу еще не сложилась. В результате, как поясняет Михаил Гуревич, разбирательство может затянуться на два-три года, особенно если ответчики (заемщики) будут в этом заинтересованы. Способы повлиять на процесс существуют — например, можно затянуть судопроизводство за счет встречных исков к банку. Они могут быть и не обоснованными, но пока суд в этом разбирается — время идет. В результате залоговые квартиры появляются на рынке постепенно и в малом количестве. Причем банк как раз заинтересован продать такую квартиру как можно дороже, чтобы по максимуму погасить долг.
Поэтому сейчас на рынке больше предложений скорее тех клиентов банков, которым самим нужно продать заложенную квартиру. Как рассказала Анна Дувакина, есть небольшая прослойка клиентов, которые стремятся использовать момент продажи и одновременной покупки объектов по ценам на недвижимость, приближенным ко «дну», улучшая свои жилищные условия. В единичных случаях к клиентам, которые также выставляют залоговые квартиры, можно отнести и тех, которые приобретали ранее объект в инвестиционных целях, брали под его залог кредит, а теперь не видят актуальности таких вложений. При этом Анна Дувакина считает, что увеличение количества залоговых объектов на рынке по сравнению с ситуацией двух–, трехгодичной давности говорит скорее о том, что ипотека за время своего существования набирала рост и, соответственно, доля заложенных квартир на рынке недвижимости росла. Как и доля последующих продаж залогов — они были бы и без кризиса, просто их было бы меньше. «Но сама цена продажи заложенных квартир все же рыночная, поэтому говорить о том, что такие квартиры будут снижать общий уровень цен на рынке, нет оснований, — резюмирует Анна Дувакина.
Осенью ценовое дно достигнуто не будет. это произойдет несколько позже. если брать что-то среднее между кризисным и умеренно-пессимистическим сценариями, минимум цен можно ожидать к весне 2010 года
В режиме ожидания
Сегодня есть предположения, что массовая распродажа залогов и развитие малоэтажного строительства могут серьезно повлиять на рынок жилой недвижимости. Однако участники рынка сильно сомневаются как в реальности этих факторов, так и в возможном влиянии их на рынок.
Все, что происходит сейчас на рынке недвижимости, поясняет господин Чемоданов, настолько закономерно, что оживить его какими-либо специальными мероприятиями практически невозможно. На сектор новостроек могло бы повлиять желание государства его поддержать, если бы покупатели видели, что за счет этого риски будут сведены к минимуму и дома достраиваются вовремя. Однако заявленная поддержка со стороны государства свелась к помощи единичным компаниям. «Единственное, что может кардинально повлиять на рынок жилья, — это изменение экономической ситуации в целом по стране. Причем не сразу. Рынок недвижимости инертен, он реагирует на изменения через четыре-шесть месяцев. Когда люди почувствуют уверенность в завтрашнем дне, что жизнь их стабильна, доходы их стабильны, тогда начнут задумываться об улучшении своих жилищных условий», — уверен Алексей Чемоданов.
Он считает, что снижение цен в обозримом будущем (к концу осени) может прекратиться, а затем наступит длительная стагнация, когда в отсутствие реальных продаж будет декларироваться определенный уровень цен, ниже которого застройщики договорятся просто не продавать. «Всегда интересно взглянуть на прошлые прогнозы. Так, в декабре 2008 года мы просчитывали, как, возможно, будет развиваться ценовая ситуация на рынке жилья в Нижнем Новгороде», — рассказывает Алексей Чемоданов. Было выдвинуто несколько гипотез сценария развития рынка — консервативный, умеренно-пессимистический, кризисный и катастрофический. Эксперты оценили, насколько тот или иной сценарий применим, и выдвинули обобщенную версию, названную «наиболее вероятный сценарий». Согласно ему, с конца прошлого года должно было быть плавное снижение цен на 15%. А с октября 2009 года, по сценарию, наступит дно и плавный рост с восстановлением рынка до уровня цен сентября прошлого года к осени 2010-го.
«Событие сначала развивались похожим образом. Но мы уже видим: осень еще не наступила, а к 1 августа 2009-го снижение цен составило не 15%, а 20%. В принципе, реализуется та ситуация, которую мы прогнозировали в декабре 2008 года, но мы немного ошиблись в процентах», — поясняет Алексей Чемоданов.
По его словам, нынешнее развитие событий ближе к пессимистическому варианту. Так, кризисный сценарий предполагал к августу этого года падение на 30%, умеренно-пессимистический — 10–12%, катастрофический — чуть ли не на 100%, а консервативный предполагал только рост цен. Цены снижаются, но скорее прогнозируемыми, а не соответствующими кризису темпами. То есть, по сути, дела не так плохи, как могли бы быть. «Уже можно утверждать, что осенью ценовое дно достигнуто не будет. Это произойдет несколько позже. Если брать что-то среднее между кризисным и умеренно-пессимистическим сценариями (с оглядкой на современное развитие ситуации), наверное, минимум цен можно ожидать к весне 2010 года», — резюмирует руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов.