Несмотря на некоторый оптимизм, который внушило участникам рынка замедление падения цен в начале лета, уже становится ясно, что коррекция не началась. Снижается предложение на первичном рынке, и несмотря на это, цены продолжают падать. Однако в экономклассе уже начал повышаться спрос, а в секторе коммунальных комнат он даже близок к ажиотажному.
Цены снижаются вместе с предложением
В первом полугодии, несмотря на некоторое повышение активности покупателей, связанное с адаптацией к кризисным условиям, а также формированием спроса, ориентированного на покупку значительно подешевевших объектов, уровень спроса на рынке городского жилья оставался крайне низким.
За полгода было введено 1,19 млн кв. м жилья. Это почти в два раза меньше, чем в прошлом году, причем в основном сдавались объекты социального строительства, которые не попадают на рынок. С начала года объем предложения на первичном рынке снизился всего на 2%, тогда как на вторичном — вырос на 7%. Но, несмотря на сокращение предложения, новостройки спросом не пользуются. Поэтому девелоперы целиком сосредоточились на завершении уже начатых объектов — о новых проектах строительства жилья ничего не слышно, что неудивительно, потому что строить не на что. Продажи, как и кредитование, стоят.
Заметно снизилось и количество сделок на вторичном рынке. По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, во втором квартале 2009 года в Москве было зарегистрировано на 27% меньше сделок, чем во втором квартале 2008 года. С привлечением ипотечных кредитов было совершено 1937 сделок, что почти на 70% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Оживлению спроса в отрасли может способствовать либерализация условий кредитования, тем не менее даже эта мера в условиях общей экономической нестабильности кардинально проблемы не решит. И хотя во втором квартале было зарегистрировано 13,8 тыс. сделок купли-продажи квартир, что на 34% больше, чем в первом квартале, большинство этих сделок (90%) альтернативные.
В результате цены на жилье продолжают снижаться. За полгода, по данным Blackwood, новостройки подешевели на 27%, "вторичка" — на 18%. И несмотря на уверения риэлтеров в том, что ситуация стабилизируется и покупатели несколько оживились, жилье продолжает дешеветь. По данным аналитического консалтингового центра "Миэль", средневзвешенная цена предложения на первичном рынке (с учетом элитных объектов) в июле в рублевом выражении снизилась на 1,3% и составила 191,1 тыс. руб./кв. м. Долларовая цена столичных новостроек уменьшилась на 2,7% и составила $6067/кв. м. В августе тенденция та же. По данным аналитического центра корпорации "Инком", с 3 по 9 августа цены предложения в Москве продолжили снижаться как в долларах (на 0,7%, до $5,79 тыс./кв. м), так и в рублях (на 0,4%, до 180,7 тыс. руб./кв. м).
Рост начинается с экономкласса
Но это в целом. По сегментам же снижение цен идет неравномерно. Например, как подсчитали в агентстве недвижимости DOKI, за первую декаду августа стоимость 1 кв. м в экономклассе снизилась на 0,4%, до $3687. Самые дешевые квартиры продавались в районе метро "Волжская" ($2503/кв. м). В бизнес-классе за это время квадратный метр подешевел на 0,3%, до $6583. А в элитном сегменте цены упали сразу на 1,1% (до $12 835/кв. м).
По словам гендиректора агентства недвижимости DOKI Валерия Барнинца, все основные факторы сейчас играют не на руку продавцам. Декларативные заявления о возобновлении ипотечного кредитования не привели к снижению стоимости кредитов и не могли повлиять на поведение покупателей, активность которых остается на чрезвычайно низком уровне. Участники рынка ждут осеннего всплеска продаж квартир, но эти ожидания могут не оправдаться вовсе или оживление окажется слишком кратковременным для того, чтобы повлиять на динамику рынка. Уже ясно, что через несколько недель стоимость квадратного метра в самом дешевом сегменте может снизиться до $3500, что станет одним из немногих положительных поводов для роста количества сделок.
Но этот рост, скорее всего, затронет самые дешевые квартиры. Если судить по цифрам, которые приводят эксперты бюро недвижимости "Агент 002", москвичи все чаще обращают внимание на квартиры экономкласса как на первичном, так и вторичном рынке. А результаты продаж комнат в коммунальных квартирах уже бьют все рекорды.
Так, за семь месяцев этого года количество сделок в дешевом сегменте жилья (по данным на июль) увеличилось до 92%. Для сравнения: год назад продажи в экономклассе не превышали 43%. При этом только 6% и 2% сделок сейчас приходится на квартиры бизнес-класса и элитное жилье соответственно. Причем наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в кирпичных и панельных домах общей площадью 32-56 кв. м стоимостью от 2,9 млн до 6 млн рублей. А еще лучше продаются комнаты. Количество сделок с ними выросло с 4% в июле прошлого года до 13% — в июле нынешнего. Наибольшей популярностью пользуются комнаты стоимостью от 1 млн до 2 млн рублей. Настоящие баталии разворачиваются вокруг покупки комнат дешевле 1 млн рублей.
Вокруг элитных квартир никаких баталий не происходит, однако директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн ожидает, что по итогам 2009 года количество новых проектов, поступивших в продажу, сократится в десять раз по сравнению с прошлым годом, а следовательно, спрос останется неудовлетворенным и цены если не вырастут, то по крайней мере перестанут снижаться. "Во втором квартале наблюдалось восстановление объемов продаж на рынке элитного жилья. Цены прекратили снижение и продемонстрировали незначительную положительную динамику. Спрос в июне--июле оживился, и так как новые проекты практически отсутствуют, а старые находятся на стадии завершения и объектов, выставленных на продажу, осталось немного, застройщики перестали предлагать скидки и специальные условия", — утверждает она.
Более реалистично оценивает ситуацию Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. По ее мнению, до конца года можно ожидать стабилизации рынка: "В любом случае важным периодом, который предопределит тренд развития рынка на ближайшую перспективу, будет осень 2009 года. В случае каких-либо новых финансовых потрясений в России или за рубежом, которые приведут к новому витку кризиса, возможно существенное снижение активности рынка, без серьезной, однако, коррекции цен — еще большее количество участников рынка займет выжидательную позицию. При отсутствии же новых потрясений основным движущим фактором может стать традиционный осенний рост деловой активности, что, в свою очередь, сформирует рост активности и на рынке недвижимости".
Некоторые косвенные признаки, подмеченные экспертами, также говорят о возможной активизации рынка. Например, Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ "Миэль", считает положительным симптомом увеличение впервые выставляемых на продажу квартир. "В июле в первый раз за последние несколько месяцев доля предложения впервые выставленного на продажу жилья увеличилась. По нашим оценкам, темпы снижения цен уже в следующем месяце должны замедлиться,— говорит он.— При этом возвращения объема предложения к прежним показателям раньше сентября ожидать не следует".
А его коллегу гендиректора "Миэль-Брокеридж" Алексея Шленова радует уменьшение срока экспозиции квартир. Если зимой квартиры в базе предложений стояли по 80 дней, то в июле средний срок экспозиции объекта от момента внесения в базу до получения аванса составил 62 дня.
"Срок экспозиции квартиры напрямую зависит от того, насколько адекватна рынку ее цена,— отмечает Алексей Шленов.— Чем ближе цена к нижней границе ценового диапазона данного сегмента, тем меньше срок экспозиции. Сокращение среднего срока экспозиции говорит о том, что общий уровень цен приблизился к точке пересечения спроса и предложения".