Прекрасное далеко

Именно в кризисную осень 2009-го девелоперы стали любимыми героями анекдотов. А москвичи начали постепенно отвыкать от сомнительного звания жителей самого дорогого города мира.

В первую декаду сентября вернувшиеся из летних отпусков гендиректора сотен российских компаний активно изучали настроения на своих рынках. Руководители фирм по организации конференций потирали руки: им удалось вернуть цены за участие в мероприятиях на докризисный уровень — так велик оказался спрос.

Выступления докладчиков были умеренно оптимистичными — кто ж полезет на трибуну с похоронной тематикой? Но в кулуарах слушателям не удавалось найти success story о выходе из тупика. В унисон звучали и новости из США: данные по безработице и индексы деловой активности в производственном секторе и сфере услуг не обещали подъема. Не двигались и котировки нефти Brent на лондонской International Petroleum Exchange.

Алексей Чувин, бывший директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка, как в воду глядел, выступая на конференции в начале лета: "Осенью, когда будет опубликована отчетность по суммам просроченных кредитов, у банков и девелоперов может наступить очень тяжелая ситуация. У некоторых банков будут большие проблемы, и они начнут сбрасывать недвижимость, как это делают владельцы недвижимости". Отчетность третьего квартала к 15 ноября была откровенно плоха. Даже официальные просрочки по кредитам юридическим лицам "уехали" к 13-15%. Эти цифры у пары крупных банков говорили о том, что они находятся в "красной зоне", явно не проходя по нормативам обеспеченности капиталом.

Алексей Чувин ошибся только в одном: в начавшейся в последний месяц осени гонке по снижению цен на недвижимость не участвовали девелоперы. Их, похоже, совсем расслабило поведение кредиторов, которые, хотя и общались с должниками максимально жестко, в реальности были готовы ждать до бесконечности. К декабрю, когда дым рассеялся, падение стоимости жилья и офисов составило 30-40%. Цены на квартиры остановились около нового уровня, по которому покупали жилье для социальных нужд муниципалитеты и министерства. В конце концов даже Сергей Польский признал реальность таких цен и слопал, улыбаясь в камеры, торт в виде галстука, не забыв ввернуть, что к весне все будет так, как он говорил. А чего было не улыбаться, если продажи впервые за год сдвинулись с мертвой точки.

Радость девелоперов очень хотели бы разделить и банкиры. Ведь пресловутый поиск дна, кажется, закончился. Рецессия, как нам популярно объясняет Пол Кругман, нобелевский лауреат по экономике, в своей новой книге (см. материал на стр.  136), "это обычно проблема, вызванная тем, что люди стараются в первую очередь накапливать средства, а не инвестировать". Никто не покупает, боясь оказаться "рыночным дураком" — человеком, купившим по завышенной цене. Ситуация, когда непонятно, сколько стоит самый надежный из существующих активов, выводит банкиров из себя — бизнес оказывается в подвешенном состоянии. Любая определенность с ценами лучше, чем ее отсутствие.

Но дыры в балансах банков были зияющими. Если товары в обороте для залога оценивались с дисконтом 50% и более, то недвижимость, как залог в буквальном смысле железобетонный, могла идти и с дисконтом 25%. Падение на 70% цен на основной вид залоговых активов становилось глобальной проблемой. У банков нехватка капитала составила бы сумму, приближающуюся к $120 млрд, в том случае, если бы они забрали все подешевевшие залоги. Понятно, что потенциал восстановления цены (recovery rate) у недвижимости очень большой, но Центробанк не имеет права дожидаться этого счастливого момента. Уровень банковских капиталов должен соответствовать нормативу достаточности здесь и сейчас. И этот потенциал восстановления цены возможен, только если есть бизнесмены, готовые ее с прибылью использовать. Повсеместное изъятие недвижимости, наоборот, грозило массовыми банкротствами среднего бизнеса.

Первоначальная концепция докапитализации банков (с помощью гособлигаций и госгарантий) не решала ключевой проблемы: что делать с ненужной банкам недвижимостью? Еще в момент падения цен публике представили план "Б". Судя по всему, он был разработан экспертами правительственной комиссии первого вице-премьера еще летом, но не афишировался. Как тогда никто из экспертов не проболтался, до сих остается загадкой.

Банк плохих долгов, который бы собирал так называемые токсичные активы (потерявшие стоимость, с неопределенной стоимостью или могущие потерять стоимость), правда, так и не появился. Создать его быстро оказалось просто нереально. Но ВЭБ обнародовал специальную программу выкупа проблемной недвижимости. Средства на нее были выделены специальным законом, который менял бюджет 2010 года и увеличивал его дефицит на $80 млрд. Денежный печатный станок снова был поставлен в строй. Дополнительные деньги стали нужны не только, чтобы выкупить недвижимость, но и для создания специального госагентства по выкупу и для найма управляющих компаний. Они должны были распоряжаться закрытыми фондами, куда государство внесло эту недвижимость.

Декабрь 2009-го и первую половину 2010 года пресса спорила, кто же наживется на всей этой истории — руководить агентством стал соратник главы "Ростехнологий", а цена, заплаченная за бывшие активы Сергея Польского, оказалась подозрительно привлекательной для банка, выкупившего его долги ранней осенью.

Российские управляющие компании воспряли было духом. Ведь им почти нечем было заняться с конца 2008 года — теперь же появился новый бизнес. Но они проиграли едва ли не все тендеры на управление фондами своим западным коллегам (по большей части из Скандинавии), которых публично приглашал первый зампред правительства на экономическом форуме в Санкт-Петербурге.

Российская экономика фактически перезапустилась уже в начале 2011-го. Следующие пять лет она росла гораздо быстрее Восточной Европы и Бразилии (проигрывая, впрочем, Индии и Китаю). Такой ход событий нередко объясняют решением запустить печатный станок. Но чаще — мудростью приглашенных варягов, подобравших для огромного количества недвижимости эффективных арендаторов, не впав в грех коррупции.