Активный залог
Уральские банкиры уверяют, что пока проблема невозвратов ипотечных кредитов остро не стоит, и случаи дефолтов по ним единичны. Однако Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) прогнозирует, что количество проблемных заемов будет расти, в том числе и в УрФО. У владельца обреме-ненной недвижимости шанс остаться в списках добросовестных заемщиков есть, если он вовремя начнет решать проблему.
Банкиры о неплатежах по ипотеке говорят крайне неохотно. Один из участников финансового рынка объясняет это опасениями банков испортить имидж. «Конечно, при выселении неплательщика из квартиры закон на стороне банков, но в глазах обывателей он враг, который выкидывает человека на улицу в трудную минуту. У нас по-прежнему довольно много людей, которые до сих пор не осознали, что по долгам в любом случае нужно платить», — говорит собеседник «Ъ-Финансы». В неофициальных беседах банкиры признают: неплатежи по ипотеке растут, хотя пока проблемных кредитов единицы. По словам заместителя генерального директора филиала BSGV в Екатеринбурге Сергея Козлова, до недавнего времени случаи добровольной продажи залогового имущества были редкостью, однако «за последние месяцы их число несколько возросло». Впрочем, пока говорить о какой-то тенденции не приходится — доля таких продаж в общем кредитном портфеле банка крайне мала, а их счет по-прежнему идет даже не на десятки, а на единицы.
Для заемщиков, которые утратили платежеспособность и больше не могут обслуживать кредит, есть несколько вариантов расплатиться с банком: самостоятельно продать залог, дождаться судебного взыскания и продажи имущества посредством аукциона или обратиться в банк за реструктуризацией задолженности. Как отмечают участники рынка, продажа имущества через аукцион является крайней мерой — продажа заложенного имущества через суд все же не столь часта, как внесудебная реализация, ведь такой вариант не выгоден ни заемщику, ни банку. В таком случае стороны должны пройти все судебные инстанции по взысканию задолженности заемщика перед банком. И от продавца тогда уже мало что зависит. Действующее законодательство об оценочной деятельности позволяет оценить заложенное имущество в ходе судебного заседания и исполнительного производства на 30-50% меньше от рыночной стоимости предмета залога. Резко увеличиваются и расходы сторон. Так, заемщику предстоит выплатить неустойку по кредитному договору, судебные расходы, госпошлину на рассмотрение иска в суде, исполнительный сбор (7% от суммы иска) судебным приставам. Генеральный директор центра недвижимости «Северная казна» Татьяна Деменок отмечает, что расходы при реализации имущества заемщиком самостоятельно и при продаже через аукцион тоже несоизмеримы. Так, если агентство недвижимости готово провести сделку по продаже квартиры за комиссию до 3% от стоимости объекта недвижимости, то расходы судебных приставов составят 7% от стоимости квартиры. Также при продаже через аукцион требуется оценка (в среднем от 3 тыс. руб.). Все эти расходы дополнительно несет заемщик. Но самый большой минус аукционных продаж в том, что информация о неисполнении обязательств перед банком передается в бюро кредитных историй. «А это крест на кредитной истории человека», — отмечает господин Козлов.
Чтобы сохранить хорошие отношения с банком, эксперты рекомендуют реализовать заложенную недвижимость в досудебном порядке: при такой схеме можно продать объект и получить разницу между стоимостью и суммой оставшейся ссудной задолженности, говорят банкиры. Хотя, по словам риэлтеров, отдельный сегмент залоговых квартир на рынке пока не сформировался. В аналитическом отделе Уральской палаты недвижимости (УПН) сообщили, что объем такого жилья за последнее время несколько увеличился, но в сравнении с общей емкостью рынка остается несущественным. «Такой статистики не ведется, поскольку были лишь единичные случаи продаж залоговой недвижимости», — отметили в УПН. Поэтому, говорят аналитики, судить о востребованности таких квартир пока сложно. По словам аналитика УПН Гурама Тухашвили, некоторых покупателей может привлечь более низкая стоимость квартир с обременением: как правило, такие квартиры продаются несколько дешевле, по цене ниже среднего показателя, «хотя их стоимость все равно близка к рыночной». Но с другой стороны, отмечают эксперты, покупка такой недвижимости несет высокие риски.
Продать квартиру с обременением непросто, так как это возможно сделать только с согласия банка. При этом, как отмечают риэлторы, хоть сделка и сложная, она вполне возможна. В екатеринбургском агентстве недвижимости «Новосел» пояснили, что при продаже квартиры с обременением договор купли-продажи заключается между покупателем, продавцом и банком. Покупатель безналичным путем перечисляет деньги кредитной организации, и банк снимает с квартиры залог. По словам риэлторов, если квартира заложена в местном банке, то происходит это сразу же, в день поступления средств, и никаких проблем не возникает. Сложности могут возникнуть, если квартира находится в залоге у московской кредитной организации. Исходя из практики риэлторов, в этом случае между перечислением средств и снятием залога может пройти около месяца. Возможна и схема оплаты через банковскую ячейку, но используется она гораздо реже. Подводные камни еще и в том, за какую цену будет продана заложенная квартира. По данным АН «Новосел», единой тенденции нет. Иногда дисконт минимален (3-5%), а иногда залоговая недвижимость продается почти за полцены. Татьяна Деменок соглашается, что «скидка» на квартиры может достигать 50%.
Как отмечает зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, если в США ответственность заемщика по ипотеке заканчивается вместе с передачей залога банку, то в России ситуация иная. И банк при недостающих от продажи залога средствах вынужден продолжать взыскивать долги с клиента. Вероятность того, что заемщик не сможет погасить задолженность после продажи предмета залога, сегодня велика. Так, по данным УПН, с начала 2009 года стоимость жилья на вторичном рынке упала на 13%, на первичном — на 10%.
Вместе с тем банкиры считают продажу залога, даже добровольную, крайней мерой. Когда утративший платежеспособность заемщик не пытается избежать ответственности, банк, как правило, делает шаг навстречу и идет на реструктуризацию задолженности. В частности, проблемному клиенту может быть увеличен срок кредита для уменьшения ежемесячного платежа или составлен индивидуальный график погашения задолженности. Возможно также введение льготного периода, на время которого заемщик платит только начисленные проценты. В BSGV могут предложить и смешанный вариант, когда банк готов увеличить срок кредита и предоставить льготный период на 12 месяцев на погашение только процентов по займу. А, например, в Западно-Сибирском банке Сбербанка России есть и такой вариант, как перевод долга по целевому кредиту на другое, платежеспособное лицо, которое и становится новым владельцем залогового имущества. «Но нужно помнить, что реструктуризация — это временное освобождение от кредита. По истечении льготного срока сумма выплаты банку в итоге пусть незначительно, но возрастает. Кроме того, чем больше срок, тем больше процентная ставка», — говорит Сергей Козлов.
По прогнозам Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), ситуация в УрФО будет сложной, но не самой худшей в России. По словам генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, из Уральского округа в агентстве по самым пессимистичным прогнозам ожидают не более 20,5 тыс. обращений за реструктуризацией ипотечных кредитов, что составит примерно 20% от общего количества по стране. При этом из Челябинской области может поступить 7,5 тыс. заявок, из Свердловской области — 6 тыс., из Тюменской области вместе с Ямало-Ненецким и Ханты-Мансийским автономными округами — 6,5 тыс., из Курганской — 500. И, как предполагают в агентстве, исходя из действующих сейчас стандартов АРИЖК, одобрение на реструктуризацию получают до 80% обратившихся. Как подчеркивают участники рынка, главное условие для реструктуризации — это отсутствие задолженности по платежам.
Какой вариант выбрать — продажу залога или реструктуризацию — зависит от финансового положения заемщика, резюмируют участники рынка. По мнению господина Козлова, если шансы на повышение дохода или нахождение работы при ее потере невелики, то задуматься о продаже залога нужно раньше, чем исчезнет последняя возможность выплачивать кредит, чтобы не допускать просрочек и иметь достаточный запас времени для продажи. Если же можно решить проблему посредством реструктуризации или получения льготного периода, есть смысл этим воспользоваться и постараться вернуть утраченный доход, считает господин Козлов.