Коммерческая недвижимость. Спрос и предложение находятся в противофазе. Создание новых офисных центров может изменить соотношение сил на рынке. Крупные объекты нежилой недвижимости теряют популярность. Офисы перемещаются в "спальные районы"
Магазины и склады. Низкорентабельная торговля уходит из центра города. Большим спросом пользуются маленькие магазины. Растет спрос на аренду площадей мелкооптовых рынков. Наличие склада становится непременным условием успешной сдачи магазина в аренду
Квартиры. Квартирный рынок переживает период стагнации. Новые линии метро не спасают от ценового спада. Рентабельность операций по расселению коммунальных квартир по-прежнему снижается. Покупка квартир в пятиэтажках может сулить выгоды
Дома. Застройщики осознают важность коммуникаций. Транспортные проблемы выходят на первый план. Возникает "дефицит ландшафтов"
Опасения сбылись
Анализ московского рынка недвижимости, проведенный Ъ с использованием данных экспертных служб компаний Savva Real Estate, МЦБН, "Интероксидентал", Российской гильдии риэлторов и информационной службы "Собор", подтвердил декабрьские прогнозы развития конъюнктуры в секторах жилой и нежилой недвижимости. Особенность сложившейся ситуации заключается в существенном несоответствии спроса и предложения.
Для большинства риэлтеров январская ценовая стагнация на рынке недвижимости не явилась неожиданностью: многие фирмы начали переориентировать свою деятельность в направлении операций с нежилой недвижимостью еще в декабре. Число операций, которые может проводить за месяц средняя риэлтерская фирма, здесь заметно меньше, зато объем прибыли от каждой сделки значительно выше, а конкуренция не столь высока.
Основной спрос на офисные помещения сосредоточен в центре города. Однако существующая структура предложения ему совершенно не отвечает: только треть предлагаемых к продаже офисов сосредоточена внутри Садового кольца. Аренда офисов в последние полгода пользуется большей популярностью, чем покупка, что, по мнению экспертов, объясняется общей политической нестабильностью, а также в некоторой степени проявляющимися до сих пор последствиями летнего банковского кризиса.
Наблюдатели предполагают, что в нынешнем году могут начать снижаться арендные ставки в дорогих офисных центрах. Сейчас они составляют от $1000 до $3000 за квадратный метр в год. Хотя столь высокие цены легко оправдать комфортом и уровнем сервиса, пик спроса на них уже пройден. С введением в эксплуатацию таких комплексов, как "Зенит" или офисный центр на площади Восстания, спрос на аренду дорогих офисов будет скорее всего вполне удовлетворен.
Большая часть сделок по аренде офисных помещений совершалась в январе в секторе относительно небольших офисов, пригодных для использования мелкими компаниями. Такие компании по чисто финансовым соображениям предпочитают недорогие помещения, расположенные на территории бюджетных учреждений. Интересно, что формируется довольно устойчивый спрос на офисы размером 100-200 м кв., расположенные вблизи спальных районов юга и запада столицы. Основным поставщиком таких офисов на рынок являются проектные институты, вычислительные центры и учебные заведения. Этот спрос формируют в основном небольшие фирмы, директорами которых являются их владельцы: если у такой компании возникает необходимость в смене помещения, владелец часто переносит ее поближе к собственной квартире.
Склады и магазины
Активизируется деятельность риэлтеров по реализации торговых и складских площадей. Высокая стоимость аренды и большие накладные расходы привели к постепенному вытеснению из центра магазинов с низкорентабельными товарами: магазины на центральных улицах сдаются за $500-700 за квадратный метр в год, тогда как в отдаленных районах эта сумма не превышает $350. Первыми страдают арендаторы дорогих магазинов типа "Петровского пассажа" или ЦУМа, где стоимость аренды доходит до $3000.
Анализ конъюнктуры рынка торговых площадей показывает, что предложение и спрос структурно не соответствуют друг другу. Добрую половину всего объема предложения составляют помещения от 100 до 500 м кв., тогда как максимальный спрос (почти 70%) предъявляется на площади размером до 100 м кв. Как правило, это должны быть приспособленные помещения с отдельным входом и складом. Если спросом пользуются в основном отделы крупных магазинов и складские территории крупных терминалов, то к продаже по большей части предлагаются универмаги и универсамы площадью более 1000 м кв., расположенные обычно в спальных районах. Покупатели зачастую готовы выкупить часть такого объекта, но это в свою очередь категорически неприемлемо для продавцов, желающих реализовать его целиком.
Нельзя не учитывать и еще одной проблемы: до сих пор наибольшие прибыли крупным торговым компаниям может дать не аренда или покупка площадей в супермаркетах, а торговля на мелкооптовых рынках — стоимость аренды здесь смехотворна, а объемы продаж и скорость оборота капитала порой гораздо выше, чем в недорогом супермаркете.
Московские цены на нежилую недвижимость
| Тип недвижимости | Доля в общем объеме операций, % | Средняя площадь объекта, м кв. | Средняя продажная стоимость 1 м кв., $ | Средняя стоимость аренды 1 м кв. в год, $ |
|---|---|---|---|---|
| Офисы | 45 | 110 | 1560 | 500 |
| Магазины | 35 | 125 | 1500 | 700 |
| Склады | 7 | 150 | - | 150 |
Жилая недвижимость
Большинство риэлтеров оценивают нынешнее состояние рынка купли-продажи квартир в Москве весьма сдержанно. В декабре цены на большинство типов квартир увеличились почти на 4%, однако теперь их рост прекратился. Январь, впрочем, всегда характеризуется некоторым ценовым застоем.
По мнению большинства риэлтеров, в последний месяц обозначился резкий спад спроса на квартиры на фоне практически неизменного уровня предложения. По некоторым типам квартир объем предложения даже несколько вырос. Естественно, это не могло не привести к снижению ликвидности жилья. Цены пока держатся более или менее стабильно, но это объясняется тем, что ни продавцы, ни риэлтеры просто психологически пока не способны ее снизить.
Прогнозы на ближайшие месяцы тоже неутешительны. Рассчитывать, что цены начнут расти, нет никаких оснований. В пользу этого, например, свидетельствует тот факт, что строительство жилья в районах московских новостроек, несмотря на стагнацию в конце года, все же позволило городским властям предложить до 800 тыс. м кв. новых квартир в коммерческую продажу. Тут не лишне вспомнить, что прошлым летом избыточное предложение муниципальных квартир заставило московское правительство предоставить покупателям 15-процентную скидку. Хотя, как потом выяснилось, эта скидка распространялась только на квартиры, расположенные на первых этажах, сам факт ее предоставления сильно напугал тогда профессиональных торговцев.
Риэлтеры ожидали, что после пуска Люблинской линии метро цены на квартиры в Люблино и Марьино заметно подскочат — эти районы застроены домами весьма неплохой планировки, а новая линия метро сделала их гораздо доступнее. Однако надежды не оправдались. У покупателей квартир сформировалось негативное отношение к этому району в целом. В то же время районы Митино и Северное Бутово остаются достаточно престижными, и появление там метро вполне может привести к тому, что цены на расположенные там квартиры вырастут на 10-15%.
Что касается нынешней ситуации с расселением коммуналок, то эффективность этих операций падает. Риэлтеры все более укрепляются во мнении, что все хорошие квартиры уже расселены. К тому же для работы в этом секторе рынка сейчас необходим значительный стартовый капитал. Если еще в прошлом году расселение производилось в немалой степени на средства заказчика, то теперь покупатели предпочитают платить деньги за уже расселенную (а лучше — и отремонтированную) квартиру.
Кроме того, выросли запросы жильцов коммуналок. Если пару лет назад люди с энтузиазмом ехали и в Капотню, и в Кузьминки — лишь бы разбежаться, — то теперь они часто требуют двухкомнатные квартиры для каждого жильца или квартиры в престижных районах. В результате расселение коммуналки, расположенной в пределах Садового кольца, может сегодня обойтись более чем в $2000 за м кв.
Впрочем, в секторе услуг по подбору элитарных квартир сохраняется возможность получения достаточно высоких прибылей. Другое дело, что к фирмам, работающим с эксклюзивным жильем, предъявляются сейчас исключительно высокие требования. Тут недостаточно просто расселить квартиру и сделать в ней высококлассный ремонт. Состоятельным покупателям важна не только квартира. Их интересует и качество дома, в котором она расположена, и соседи, с которыми им предстоит жить.
По словам одного риэлтера, их клиент — итальянец — целый год искал квартиру в приличном подъезде. В результате квартиру он купил практически "неремонтопригодную", зато подъезд был приличный.
Не менее драматична ситуация в противоположном секторе рынка — в секторе торговли квартирами в хрущевских домах. В большинстве своем эти дома предельно изношены (самые долговечные из них были рассчитаны на пятьдесят лет). Естественно, в последнее время спрос на них минимален — даже при том же расселении коммуналок пятиэтажные панельные здания практически не задействуются риэлтерами.
Цены на квартиры в хрущобах ($850-900 за м кв.) находятся в одном секторе со многими новостройками. Однако некоторые эксперты отмечают, что приобретение квартир в пятиэтажках может неожиданно стать весьма прибыльной операцией. Это произойдет в том случае, если московские власти действительно масштабно развернут провозглашенную ими программу волновой реконструкции хрущевок. В некоторых районах она уже начинается, а площади в реконструированных зданиях будут стоить уже как минимум в 1,5 раза дороже.
Коттеджи
Для строителей коттеджных поселков наступает самое горячее время. На весну приходится пик спроса на загородные дома. Неудивительно, что подавляющее большинство коттеджей в Подмосковье вводится в строй в конце года. Но многие из них (как расположенные в поселках, так и отдельностоящие), построенные прошлой осенью, обладают весьма невыигрышным отличием, которое может реально понизить их ликвидность. А именно: даже возведенные под ключ дома очень часто не имеют коммуникаций, что резко снижает их потребительские качества. Это результат того, что строительство многих коттеджей сегодня, как и пять лет тому назад, начинается с фундамента и стен, а не с подготовки участка.
Что касается коттеджей, которые построены в Подмосковье за эту зиму, то в большинстве случаев проблем с коммуникациями у них нет. Даже когда заказчикам предлагаются голые земельные участки, на которых фирма-продавец собирается строить дома на средства покупателей, тут уже, как правило, имеются достаточно развитые коммуникации — как минимум газ и электричество.
Но разумеется, наибольший интерес представляют дома, в которые можно въехать немедленно после покупки — даже несмотря на то что обходятся они покупателям на 15-20% дороже, чем строящиеся по их заказам. И именно в этом секторе рынка наблюдается главный дефицит предложения.
Прошлогодние прогнозы, что сэндвичевые конструкции сильно потеснят привычный кирпич, пока полностью оправдываются. Большинство поселков средней ценовой категории (порядка $1200 за м кв.), дома в которых сейчас продаются, построены именно из сэндвича. Похоже, что главной причиной, по которой был выбран именно этот материал, стала все-таки скорость строительства: при готовом фундаменте дом собирается за пару месяцев, в то время как на строительство кирпичного тратится до года.
Риэлтерам пришлось приложить массу усилий, чтобы убедить покупателей в достоинствах стен из пенополистирола (именно им заполняется обычно сэндвич). Многие компании даже переместились (или собираются переместиться) со своими офисами в строящиеся поселки, чтобы демонстрировать преимущества уже построенных домов каждому потенциальному покупателю. Как отмечают менеджеры риэлтерских компаний, такая наглядность действует на клиентов сильнее всякой броской рекламы и способствует стремительной реализации построенных особняков.
Сегодня стало окончательно ясно, что нижний предел цены квадратного метра коттеджа европейского качества близок к $1000. Разумеется, под европейским качеством в данном случае понимается как минимум сэндвичевый или кирпичный коттедж, расположенный в охраняемом поселке к западу или юго-западу от Москвы. В принципе коттеджи за $500-800 за м кв. на рынке присутствуют, однако они, во-первых, расположены на крайне невыигрышных направлениях (юг или восток), во-вторых, построены из бетонных или керамзитных плит, а в-третьих, имеют крайне неудовлетворительный уровень внутренней отделки. Здесь используются отечественные отделочные материалы и сантехника. Как говорят риэлтеры, эти дома предназначены для покупателей, которые готовы, въехав в дом, сделать полный ремонт. Напрашивается очевидная аналогия с муниципальными квартирами.
По-прежнему ощущается большой недостаток коттеджей, построенных в лесопарковых зонах. Рублевское (самое красивое) направление застроено уже очень плотно, а другие заметно уступают ему в престижности. Если покупатель хочет жить в лесу, у него существует весьма скудный выбор между очень дорогими поселками вроде Николиной горы, Жуковки, многочисленных Горок и московского Серебряного Бора.
Интересно сравнить рыночные стратегии двух компаний — "Альфа-Эстейт" (поселок Рождествено в Митино) и "Агроимпэкс" (поселок Николино на 2-м Успенском шоссе). Обе фирмы сумели подойти к концу зимы с готовыми к продаже домами. Цены на них укладываются в диапазон $1200-1900 за м кв., коммуникации полностью подведены. При этом Рождествено расположено фактически в черте города — на территории Митино, а Николино — типичный загородный поселок, находящийся в 23 километрах к западу от столицы.
Одним из важнейших (хотя, может быть, и чисто психологических) факторов для покупателей коттеджей является время, которое они тратят на дорогу от работы до дома. Необходимость ехать вечером за город несколько пугает.
Дома в Рождествено по местоположению вполне способны конкурировать со столичными квартирами: время на дорогу от работы до дома минимально. Менее выгодное с этой точки зрения расположение Николино отчасти компенсируется тем, что поселок находится посередине между двумя шоссе — Рублевским и Минским. С одной стороны, он относится к категории престижных (рублевская зона), а с другой — скоростная Минская магистраль дает ему весомые транспортные преимущества. Вообще не исключено, что застройщики Рублевского направления в ближайшее время оценят перспективы этого района.
По-прежнему достаточно остро стоит вопрос о собственности на землю, на которой стоят коттеджи. Если поселок расположен в черте города (как Рождествено), то земля однозначно передается покупателю в аренду на 49 лет. В Подмосковье, как показывает опыт, все зависит от администрации района. В Николино, например, участки земли передаются в собственность покупателям коттеджей, причем их цена включается в продажную стоимость дома.
Эксплуатация
Покупатель загородного дома переезжает в него из городской квартиры, где он привык не только к наличию воды, телефона и отопления. Нет, он привык к тому, что под окном находится пара магазинов, к тому, что тротуары перед домом регулярно чистятся, к тому, что в его почтовый ящик регулярно опускают свежую газету. Не исключено, что в ближайший год именно такие, казалось бы, мелкие бытовые проблемы сильно осложнят жизнь обитателей коттеджей — ведь бытовая инфраструктура развита лишь в совминовских поселках.
Наиболее дальновидные риэлтеры-застройщики предусматривают в генпланах своих поселков некие интегрированные сервисные центры, объединяющие магазин, спорткомплекс и детскую игротеку (что-то вроде внутреннего детского сада).
Весь перечисленный комплекс проблем наводит на мысль о том, что рано или поздно застройщик должен задуматься о создании необходимой социальной инфраструктуры. Или передать эти функции какой-либо специализированной фирме.
Сегодня бизнес в области частного сервиса развит в стране достаточно хорошо — по крайней мере в столицах. Существуют неплохие частные прачечные, курьерские службы, фирмы по уборке квартир. Но до сих пор не было создано ни одной интегрированной компании, которая оказывала бы все необходимые социальные услуги жителям определенной территории.
Фактически риэлтер, застроивший и продавший коттеджный поселок, оказывается в ситуации выбора. Либо, распродав дома, он вовсе уходит из поселка, передав проблемы охраны и энергоснабжения жильцам (например, правлению поселка), что, как показывает опыт дачно-строительных кооперативов, приводит к гарантированному уничтожению его инфраструктуры. Либо фирма-риэлтер должна стать сервисной компанией. Такой путь развития, кстати, может стать для него весьма привлекательным. Конкуренция на рынке загородного строительства весьма высока, высоки и риски. А эксплуатационная деятельность может стать залогом пусть небольшого, но гарантированного и почти вечного дохода. Возможен и еще один вариант. Некоторая компания, раньше всех расширившая зону обслуживания, может выступить в качестве подрядчика и обеспечивать сервис в других поселках.