Мировой финансовый кризис коснулся многих компаний в Санкт-Петербурге, которые, снижая издержки, вынуждены сокращать персонал. В офисных центрах класса А запрашиваемые арендные ставки с начала года снизились не менее чем на 20%, и составляют в среднем 1200 рублей за кв. м. в месяц. Однако, в офисных центрах высокого уровня, расположенных в центре, там, где ставки по-прежнему заявляются в условных единицах, цены составляют в среднем 1500 рублей за кв. м в месяц. При этом следует отметить, что волна по снижению ставок аренды прошла. Все, кто вел переговоры, уже либо договорились о дисконте на какой-либо период, либо покидают офисы. Цены достигли такого уровня, который устраивает арендаторов. Это те арендные ставки, на которые есть спрос и по которым заключаются реальные сделки.
Рынок офисных помещений за последние годы характеризуется увеличением бизнес-центров класса А и В+. Такие помещения пользовались спросом у арендаторов. Однако в связи с кризисом ситуация изменилась. Многие компании стали искать возможность сокращения расходов, в том числе и на аренду помещений. В конце прошлого года — начале этого многие арендаторы старались договориться с арендодателями. Если это не удавалось сделать, они переезжали в БЦ класса В и ниже, либо сокращали площади помещений. Это привело к увеличению уровня свободных площадей в бизнес-центрах класса А.
Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН считает, что в настоящее время рынок офисной недвижимости стал рынком арендатора, и это привело к качественному изменению спроса. "За первое полугодие 2009 года общее количество запросов на офисы снизилось в пять раз, но они стали более предметными. Звонят в основном потенциальные арендаторы, кому действительно надо переехать в новый офис по разным причинам. В структуре спроса продолжает увеличиваться доля запросов на офисы небольшого метража на фоне снижения заявок на помещения площадью 100-500 кв. м", — говорит Ольга Корнилова.
Также следует отметить, что в связи с тем, что многие компании сокращают персонал и уменьшают количество своих площадей, появились предложения на рынке субаренды, однако активного развития он не получил.
Неполный комплект арендаторов
В настоящий момент заполняемость действующих бизнес-центров класса А составляет, по оценкам АРИН, порядка 80%, строящихся — порядка 40-60% . "Думаю, что до конца этого года уровень вакантных площадей в действующих высококлассных офисных центрах увеличится до 40%. А ситуации, когда заполняемость бизнес-центров класса А была близка к 100%, а арендные ставки росли на несколько процентов в квартал, на рынке уже не будет", — резюмирует госпожа Корнилова.
По данным ASTERA St.Petersburg, в 2008 году было введено 11 бизнес-центров класса А общей площадью около 182 тысяч квадратных метров. Эти "свежие" проекты испытывают сегодня самые большие проблемы с заполнением площадей арендаторами: на недавно введенные бизнес-центры приходится самый большой процент вакантных площадей. В среднем по офисным проектам, реализованным в 2008 году, доля вакантных площадей составляет 45%, по реализованным в 2009 году — 70%. Более того, уровень вакантных площадей в течение 2009 года будет увеличиваться. При этом в бизнес-центрах одного класса он может значительно отличаться. Наибольший уровень вакантных площадей наблюдается в бизнес-центрах класса А, расположенных в удалении от центральной части города — традиционной деловой зоны.
В 2009 году был введен только один бизнес-центр класс А — БЦ "Линкор" компании "БФА-Девелопмент", площадью 24 000 кв. м (в Петроградском районе). На июнь 2009 года в этом бизнес-центре занято только 20% площадей.
"На настоящий момент средняя арендная ставка на офисные в классе А составляет 1000-1300 руб./кв. м/мес. Верхняя граница диапазона по некоторым бизнес-центрам может быть и выше, зависит от конкретного объекта. Желаемая ставка, которую озвучивают клиенты, обращающиеся с запросом на офисное помещение, составляет 700-800 руб./кв. м/мес. Максимально рассматриваемый бюджет — 1200 руб./кв. м/мес. ($ 480/год)", — говорит Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg.
Основной объем спроса — 200-300 кв. м (60%), 300-700 кв. м. (30%), 700-1500 кв. м (10%). "Активность арендаторов стала ощутимой во II квартале 2009, до этого 90% запросов арендаторов носили маркетинговый характер", — рассуждает госпожа Земцова.
Руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов говорит, что в июне 2009 года падение доходных показателей на офисном рынке Санкт-Петербурга продолжалось, ставки аренды упали в среднем на 2,5% в рублях (4,2% в долларах), цены продаж --- на 5,7% в рублях (7,4% в долларах). Арендные ставки на офисы класса А составляют 760-2200 руб. за кв. м в мес. (без НДС).
Заполняемость бизнес-центров класса А продолжает снижаться и составляет сейчас в среднем около 70-75%. На освободившиеся площади найти новых арендаторов по прежним условиям практически невозможно.
Предложений по продаже офисов класса А становится все больше, на продажу выставлены бизнес-центры "Густав", "Магнус", "Оскар", "Арена-холл", офисы в БЦ "Пулково Скай" класса А предлагаются по цене 103 000 руб./кв. м.
"Среди сделок наиболее крупной за 2009 год является приобретение бизнес-центра "Грифон" норвежским фондом Storm Real Estate Fund AS. Цена продажи составила 2400 долл./кв. м.
На продажу сейчас выставляют бизнес-центры те девелоперы, которые обременены кредитами и прочими обязательствами", — отметил господин Соколов.
Руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко считает что падение ставок было еще более резким: "С начала года было зафиксировано падение ставок аренды до 30% в сегменте бизнес-центров классов А и В+. Данное падение напрямую связано с тем, что большинство новых бизнес-центров вышло на рынок в 2009 году менее чем с 50%-ой заполняемостью. Поэтому, на взгляд собственников, наиболее эффективным способом привлечения арендаторов становится демпинг. Потенциальные арендаторы рассчитывают на то, что собственники бизнес-центров будут отталкиваться от их предпочтений по ставкам аренды", — рассказала госпожа Макаренко.
Сложилось на рынке и представление о "справедливой" цене аренды. По мере увеличения вакантных площадей уровень конкуренции в недавно введенных и в давно действующих бизнес-центрах почти сравнялся и определяется сегодня в основном параметрами локации. Для бизнес-центров в центральном деловом районе (Невский проспект) арендные ставки находятся в диапазоне 1300-1500 руб./кв. м (включая НДС и операционные расходы), во всех остальных — 1000-1100 руб./кв. м.
Решающим фактором для арендаторов сегодня становится арендная ставка и возможность не вкладываться в ремонт, классность здания уже не является определяющим фактором в вопросе аренды. Исключением являются крупные юридические компании, которые по-прежнему рассматривают офисы класса А в центральном деловом районе. "Что касается прогноза динамики арендных ставок во втором полугодии, то он во многом будет зависеть от макроэкономической ситуации и уровня безработицы: со стабилизацией этих показателей произойдет и стабилизации ставок аренды", — говорит госпожа Макаренко.
Важные события
По мнению аналитиков Knight Frank Санкт-Петербург, важным событием первого полугодия 2009 года для рынка стало решение девелоперской компании OMG Development, "дочки" группы OMG, сменить концепцию застройки своего участка в Янине Всеволожского района: вместо "сухого" порта на территории будет построен бизнес-парк, предназначенный для предприятий, переводящих производственные и офисные помещения в пригород. К значимым решениям в компании относят и отказ УК "Лидер" от проекта строительства 37-этажного бизнес-центра на пл. Конституции. На петербургском рынке офисов заключена крупнейшая за два года сделка. Интернет-провайдер Yota арендовал 7800 кв. м в бизнес-центре "Атлантик-сити". Дисконт мог составить до 30% (ставки в "Атлантик-сити" от 850 до 1500 руб. за 1 кв. м в месяц. С учетом дисконта за большую площадь Yota могла арендовать офис примерно по 600 руб. за 1 кв. м в месяц).
В Knight Frank Санкт-Петербург констатируют замедление тенденции переезда арендаторов. Многие компании уже получили значительные скидки на арендную плату или сменили бизнес-центры на более дешевые.
Сохраняется тенденция незначительного снижения арендных ставок в бизнес-центрах класса А, так как средний размер дисконта уже составил больше 35%.
Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО "Желдорипотека" говорит, что в попытке привлечь клиентов арендодатели идут на многое. "И снижение ставки не единственный инструмент. Идет смягчение условий. Например, увеличение "арендных каникул" с 2-3 до 6 месяцев, и даже до 12 — при условии, что в аренду берется все здание; пролонгация договора аренды с фиксированной ставкой до 2-3 лет и т.д. В крупных городах многие арендодатели переходят на рублевые расчеты. Запускаются бонусные программы: бесплатные парковки на время аренды, освобождение уже существующих арендаторов от арендной платы при обязательной оплате эксплутационных расходов", — рассказал господин Вотолевский.
В GVA Sawyer прогнозируют, что в 2010-2011 годах будет введен очень небольшой объем нового предложения, особенно в историческом центре города. Из-за значительного падения спроса девелоперы осторожно относятся к реализации новых офисных проектов, также на строительную активность негативно влияет удорожание заемных средств. Объем приостановленного строительства в офисной недвижимости оценивается аналитиками Colliers International (Санкт-Петербург) на уровне 800 000 кв. м.
Сейчас строятся, как правило, качественные и требующие серьезных инвестиций проекты, выделяющиеся уникальностью местоположения (Quattro Corti на Почтамтской ул., "Невский Центр" на Невском пр., "ФОСП" на наб. реки Мойки) или инфраструктурой (как, например, "Аэропорт-сити", входящий в один многофункциональный комплекс с гостиницей международной сети Intercontinental).
Заявленный объем офисных площадей, планируемых к вводу в следующем году, составляет около 150 000 кв. м, из них 75 500 кв. м в классе А.