Строительный голод
Текущее снижение объемов ликвидности у строителей грозит скорым увеличением просрочки кредитов, и как следствие — возникновением у банков проблемы с реализацией на рынке объектов залогового имущества.
Ситуация с кредитованием строительной отрасли мало изменилась с начала кризиса — требования банков к заемщикам остаются жесткими, финансирование новых проектов ведется низкими темпами, а объемы реструктурированной задолженности продолжают расти. Даже после плавного снижения ставки рефинансирования банки по-прежнему держат ставки по рублевым кредитам на уровне от 17-24%, "длинные" займы не выдают — максимум на 1,5 года. При этом получить кредит для финансирования нового проекта практически невозможно.
"Теоретически, застройщик может получить кредит, но банков, готовых его предоставить, в России единицы, и они обязательно потребуют твердые залоги, а также долю в бизнесе, — говорит Виктор Васенев, заместитель финансового директора холдинга "Эталон-ЛенспецСМУ". — На других условиях кредитование нового проекта с нуля в текущей ситуации представить сложно". Александр Игнатюк, аналитик ИК "Энергокапитал" добавляет, что кредиты под объекты на начальной стадии строительства сейчас могут позволить себе лишь банки уровня ВТБ и Сбербанка, и даются они только застройщикам, пользующимся поддержкой государства.
Подход банков к кредитованию девелоперов меняется, приобретая индивидуальные черты и отходя от универсальных критериев, которые в последние годы были справедливы для быстрорастущего строительного рынка. Впрочем, эксперты отмечают, что за последние месяцы изменилась не только политика банков по отношению к строителям-заемщикам, но и подход самих заемщиков в отношении привлечения новых кредитов. "Девелоперы в настоящий момент не стремятся выбирать максимальные объемы кредитования из возможных, — говорит Александр Игнатюк. — Кредиты привлекаются только под те объекты, которые застройщик сможет реализовать в ближайшие сроки. Поэтому наиболее вольготно себя ощущают жилищные проекты в стадии готовности более 50 процентов и загородная недвижимость". "Доказательствами будущей ликвидности объектов могут служить различные документы, в частности — работа компании по 214 ФЗ "О долевом участии в строительстве", но чаще всего банки полагаются на опыт собственных менеджеров по проектному кредитованию", — заключает эксперт. "Все так же действует условие об обязательном инвестировании как минимум 30 процентов от общего бюджета проекта самим застройщиком", — добавляет генеральный директор компании "Ленстройтрест" Александр Лелин.
Залоговое препятствие
Аналитики ИК "Энергокапитал" оценивают российский рынок кредитования недвижимости в первом квартале 2009 года в 60-70 млрд рублей, причем большая часть этих денег — объемы реструктурированной задолженности. "Объемы реструктуризации в два-три раза превышают объемы выданных кредитов", — отмечает господин Игнатюк. В ходе реструктуризации банки все чаще требуют либо внесения дополнительного обеспечения, либо досрочного погашения необеспеченной части кредита в силу падения стоимости первоначального залогового имущества. "Поручительства, залог акций, помещения без якорных и надежных арендаторов, техника, оборудование — все это в текущих условиях банки в качестве обеспечения не берут, — говорит Виктор Васенев. — В основе практически всех последних сделок, связанных с финансированием девелоперов, в основном заложена продажа доли в бизнесе". Впрочем, по словам Алексея Ефремова, вице-президента по финансам и экономике холдинга RBI, сейчас рано говорить о переоценке портфеля залогов как о массовом явлении, но иногда ситуация требует от банка подобных действий в случае сомнения в платежеспособности заемщика.
Виктор Васенев считает, что банки стараются всеми силами реструктуризировать выданные кредиты там, где это еще возможно, поскольку в ближайшее время возникнет проблема с реализацией на рынке объектов залогового имущества. У банков есть несколько вариантов действий в отношении доставшихся от заемщиков объектов залога. "Банк может пытаться реализовать его по цене не ниже суммы кредита, что сейчас во многих случаях сделать, мягко говоря, проблематично из-за снижения рыночной стоимости объектов, — говорит Алексей Ефремов. — Альтернативой является реализация залогового имущества с дисконтом и фиксация убытков банка, либо ожидание положительного изменения рыночной конъюнктуры в будущем". Также, по его словам, в отношении реализации недвижимости (в частности — земельных участков) существует и третий путь — формирование добавленной стоимости. То есть банк может самостоятельно реализовать инвестиционный проект, обеспечив возврат кредита и дополнительную прибыль. Для этих целей банк может привлечь и аутсорсинговую компанию — профессионального девелопера. Виктор Васенев также добавляет, что банки могут подыскивать крупные и устойчивые строительные компании и кредитовать их на выкуп "проблемных" залогов.
Ипотечная поддержка
Новой мерой поддержки строительной отрасли может стать программа, разработанная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) совместно с фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС). В пилотном режиме АИЖК выделяет заем на 1,2 млрд рублей выбранным банкам, которые являются кредиторами застройщиков (пять-шесть компаний), не завершивших проекты. Предполагается, что пилотными проектами станут объекты, достроенные не менее чем на 70% — они и будут завершаться за счет средств АИЖК. Параллельно банк выдает ипотечные кредиты на квартиры в этих домах, которые потом сможет рефинансировать в АИЖК. Застройщик сможет продавать квартиры и самостоятельно. Жилье, не проданное банком и застройщиком, будет выкупать фонд РЖС по 30 тыс. рублей за квадратный метр. Всего в 2009 году на поддержку рынка недостроенного жилья АИЖК планирует направить 30 млрд рублей, что, по оценкам агентства, позволит достроить жилье общей площадью 1,43 млн кв. м (23,1 тыс. квартир). Впрочем, по оценкам Ассоциации строителей России, рынок недостроенного жилья составляет около 60 млн кв. м; для завершения последнего потребуется около 600 млрд рублей.
Участников строительного рынка смущает как небольшой объем пилотного проекта, так и цена выкупа непроданных и завершенных объектов. Возникают вопросы относительно того, как эта программа будет развиваться. "Например, застройщики так и не получили финансирование, которое предполагалось реализовать через ВЭБ и другие банки, — говорит Алексей Ефремов. — Пока будет определена процедура получения средств по этой программе, пока будут выбраны первоначальные пять-шесть застройщиков и уполномоченные банки, может пройти год как минимум, а конкретные шаги нужны уже сейчас". По мнению Игоря Жигунова, заместителя председателя правления Городского ипотечного банка, перспектива реализации проекта во многом будет зависеть от ряда факторов: от платежеспособного спроса населения, наличия серьезных инвесторов с ресурсами, стабильности ситуации в экономике, цены на жилье (как минимум отсутствие резкого колебания), а также от готовности банков работать в подобных проектах.
Туманный прогноз
В нынешних условиях эксперты и участники рынка не берутся давать прогнозы относительно дальнейшей ситуации. Впрочем, многие из них отмечают, что оживления рынка кредитования строительной отрасли следует ожидать вслед за снижением рисков, а такого снижения — вслед за плавным разворотом вверх динамики цен на недвижимость. "Если в ближайшие три месяца подобного не произойдет, то большая часть девелоперов уйдет с российского рынка туда, где происходит восстановление, в частности в Англию, в Хорватию", — считает Александр Игнатюк.
При этом, по мнению экспертов, нам вряд ли придется наблюдать активную скупку акций и долей в капиталах строительных фирм, испытывающих трудности. "Если компании не удалось продемонстрировать себя в положительном финансовом свете в текущих условиях рынка, вряд ли стоит полагать, что она сможет эффективно распорядиться новыми деньгами", — отмечает Алексей Ефремов, добавляя, что реалистичным представляется вхождение инвесторов в конкретные качественные проекты застройщиков с понятными сроками, параметрами и показателями прибыльности.