По словам Елены Ценных, директора Воронежской девелоперской компании (ВДК), кризис заставил девелоперов и ритейлеров переосмыслить принципы взаимодействия.
BUSINESS GUIDE: Какого рода конфликты наиболее часто возникают в условиях финансового кризиса между девелоперами и арендаторами? В чем их причины?
ЕЛЕНА ЦЕННЫХ: Пожалуй, уже всем на рынке стало очевидно, что при нынешней конъюнктуре меняются реалии ведения бизнеса. Трансформация зачастую носит глобальный характер. Отрасль движется в направлении переоценки ранее принятых решений и схем взаимодействия. Объективно работать стало сложнее, но вместе с тем многие компании просто пользуются сложившейся ситуацией. Статистические данные, вопреки устойчивому мнению, свидетельствуют, что посещаемость большинства торгово-развлекательных центров (ТРЦ) заметно не снизилась. Оборот у многих арендаторов не только не упал, но даже несколько увеличился в рублевом эквиваленте. Тем не менее даже успешно работающие операторы пытаются добиваться значительного снижения арендных ставок или перехода на новую схему взаимоотношений – уплату процентов от оборота.
Как правило, девелоперы готовы пойти навстречу и разделить с арендаторами бизнес-риски, а единственное необходимое условие заключается в том, чтобы новая схема работы была понятной и абсолютно прозрачной. Оператор должен быть готов к установке современных кассовых аппаратов, которые нельзя «скручивать». Ведь что такое оборот арендатора? По сути, посещаемость торговой точки, умноженная на процент конвертации посетителя в покупателя, а также на средний чек. Необходимо понимать, что посещаемость того или иного торгового комплекса – зона ответственности управляющей компании и девелопера, а вот процент конвертации зависит от деятельности арендатора.
В условиях кризиса в нашем ТРЦ «Московский проспект» мы существенно увеличили расходы на маркетинг и рекламу. У операторов, которые эффективно используют создаваемый поток клиентуры, поддерживают стандарты обслуживания, ведут грамотную ассортиментную политику, планируют товарные запасы, процент конвертации выше. А если арендатор не стремится к росту эффективности торговых точек и прозрачности отношений, но настаивает на снижении арендной ставки или переходе от фиксированной ставки к проценту от оборота, то почему девелопер должен идти ему навстречу? Сейчас, когда фактически происходит переформатирование рынка, меняются схемы взаимоотношений девелоперов с ритейлерами, избежать конфликтов, конечно, не удастся. Нужно не обходить такие ситуации любой ценой, а соблюдать баланс интересов.
BG: В начале года много говорили о кризисе неплатежей. Насколько остра проблема?
Е.Ц.: Масштабного кризиса неплатежей в настоящее время фактически нет. По крайней мере, относительно ТРЦ «Московский проспект» можно говорить только о разовых, единичных случаях, но они носят скорее технический характер и, как правило, не связаны с резким ухудшением экономического положения того или иного оператора.
BG: Неоднократно озвучивалась и проблема расторжения договоров. С чем она связана, как ее решать? Что лучше и проще – пытаться удержать арендатора или найти нового?
Е.Ц.: Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно, каждый случай имеет свои индивидуальные особенности. Например, если арендатор, желающий по каким-либо причинам расторгнуть договор, создает мощные потоки посетителей, является так называемым «донором», имеет важное значение для концепции ТРЦ, то необходимо приложить максимальные усилия для реализации соглашения. Если же речь идет о неэффективном операторе, живущем за счет потоков, создаваемых другими, проще его заменить. В любом случае нужно стремиться к улучшению концепции ТРЦ и, прежде чем принять решение, ответить на вопрос, что будет с ТРЦ, если арендатор уйдет.
BG: Насколько усложнилась задача по привлечению арендаторов в условиях кризиса?
Е.Ц.: В России наблюдается сокращение инвестиционных программ развития федеральных и региональных сетей. Причин у тренда несколько. Во-первых, стало труднее получить заемные средства, за счет которых в большинстве случаев и осуществляли экспансию многие ритейлеры. Во-вторых, вслед за снижением покупательской активности у многих предсказуемо упала рентабельность торговых точек, увеличились риски, связанные с открытием новых объектов. Ситуация на рынке сложнопрогнозируема, поэтому многие сети взяли паузу, заняли выжидательную позицию.
Тем не менее операторы, крепко стоящие на ногах, имеющие низкую кредитную нагрузку и достаточное количество собственных, незаемных средств, развития не только не остановили, но и усилили экспансию на российский рынок. Речь прежде всего идет о международных компаниях. Можно смело говорить о том, что реализующиеся девелоперские проекты с оригинальной, продуманной концепцией дефицита предложений от арендаторов не испытывают. В России нет избытка площадей, напротив, по-прежнему существует их дефицит. Сейчас он не восполняется в силу отсутствия инструментов финансирования. Нужно какое-то время для того, чтобы рынок начал приходить в себя.
Сейчас, когда ВДК активно осуществляет брокеридж сити-парка «Град» (3 км от Воронежа напротив поселка Ямное, площадь 177 тыс. кв. м. – BG), мы видим, что интерес к проекту высок. Для нас более актуален вопрос создания синергичного пула арендаторов, максимально соответствующих концепции «Града».