--------------------------------------------------------
Московские квартиры. Риэлтеры ждали подорожания квартир. Квартиры дорожать не захотели. Предложение превышает спрос в два раза. Оптовики не проявляют активности.
Новые черты рынка. Растет доля компенсационных операций с жильем. Риэлтеры прогнозируют замедление темпов продаж квартир.
Новые виды деятельности риэлтеров. Новый механизм покупки неприватизированных комнат в коммуналках увеличивает прибыльность операций по расселению.
Дорогое жилье. Риэлтеры расходятся во взглядах на "евроремонт".
Подмосковные дома. Рынок коттеджей становится массовым. Кирпич теряет популярность. Продать "недострой" все сложнее.
-------------------------------------------------------
Анкетный опрос, проведенный Ъ среди сотрудников крупнейших риэлтерских компаний Москвы, как объединенных в два глобальных союза — Московскую ассоциацию риэлтеров и Российскую гильдию риэлтеров, — так и независимых (всего 30 фирм), позволил выделить характерные особенности текущего состояния рынка жилой недвижимости. Полученные результаты были подтверждены в ходе развернутых интервью, которые корреспонденты Ъ взяли у представителей таких риэлтерских фирм, как "Вавилон", Savva Real Estate, РАИН, "Альфа-Эстейт", "Статус", "Кентавр", "Собор".
Основной критерий определения цены жилья — его местоположение. Существует даже риэлтерский афоризм: цена недвижимости зависит от трех "М" — место, место, и еще раз место. Но при этом существует огромное количество совершенно очевидных факторов, влияющих на цену: площадь жилья, уровень отделки, тип дома, этаж в конце концов. А еще — зелень во дворе и склонность соседей за стеной греметь посудой и петь хором после полуночи.
Но поскольку какие-то эталоны все же нужны, риэлтерам приходится их создавать. Базовая классификация, как правило, получается трехмерной: район, тип дома и число комнат в квартире. Цена квадратного метра, образующаяся на пересечении этих трех показателей, в большинстве случаев удовлетворяет требованиям первичной оценки квартиры. Все остальные факторы — наличие телефона, отделка и прочее — имеют достаточно определенную цену, которую можно механически прибавить к базовой цене.
При определении тенденций развития рынка в целом приходится пользоваться эмпирическими закономерностями. Например, рост спроса на трех- и многокомнатные квартиры в престижном районе, исключая районы новостроек, может повлечь за собой рост спроса на однокомнатные квартиры в этом же районе в соотношении чуть меньшем, чем 1/1. Причина: спрос на большие квартиры удовлетворяется в большой степени за счет расселяемых коммуналок, а в каждой коммуналке наверняка найдется жилец, который пожелает остаться в том же районе, где он жил раньше.
Вообще самым характерным показателем активности рынка риэлтеры считают соотношение спроса и предложения квартир. Если в конце августа предложение превышало спрос в 5 раз, то к середине осени, по разным оценкам, этот показатель уменьшился до 2,8-3 раз, а сейчас он близок к 2/1. Последняя величина характерна для достаточно стабильного рынка с практически неизменным уровнем цен.
Ситуация на квартирном рынке
Сезонное оживление рынка недвижимости вылилось этой осенью в обычный для последних лет подъем цен на большинство типов квартир, однако прогнозы некоторых риэлтеров о, как минимум, семипроцентном росте цен на жилье не оправдались. Ситуация осенью обычно развивается накатанным путем: непрерывно растет количество заявок на покупку квартир, а следовательно и сделок. Риэлтеры начинают все более эффективно использовать базы предложений, накопленных в течение "мертвого сезона". К декабрю количество операций на рынке жилья стабилизируется. С другой стороны, осенью обычно увеличивается не только количество сделок, но и уровень цен на квартиры. Отличие нынешней осени от предшествующих лет состояло в том, что рост объемов операций слабо сказался на уровне цен.
В этом сезоне заметно выросло число операций, не относящихся напрямую к традиционным купле-продаже и равноценному обмену. Осенью за месяц в Москве обычно заключается 11-12 тыс. сделок с жилой недвижимостью. В то же время сделок купли-продажи жилплощади проводится не более 4 тысяч, остальные операции приходятся на дарение, переход собственности по наследству, залоговые операции, но прежде всего — обмены, большую часть которых составляют обмены неравноценной жилплощади с доплатой. Такой всплеск компенсационных обменов можно объяснить желанием определенной части населения сохранить имеющиеся сбережения в условиях массовой утраты доверия как к банковским структурам (после финансового кризиса), так и к доллару, зажатому "валютным коридором".
Таким образом, основной контингент граждан, выходящих сейчас на рынок недвижимости, представляют те, чьи сбережения превышают стоимость холодильника или автомобиля, но недостаточны для приобретения второй квартиры. Риэлтеры отмечают, что количество покупателей, готовых немедленно заплатить несколько сотен тысяч долларов за покупку целой квартиры, резко снизилось по сравнению с прошлым годом. Как правило, покупателя, приобретающего большую квартиру путем компенсационного обмена, можно отнести к среднему классу, а этот покупатель очень трепетно относится к качеству предлагаемого жилья и юридическому обеспечению сделки. При этом операции по покупке жилья становятся "многоходовыми" — реализация квартиры, поиск подходящего варианта (во многих случаях это коммуналка, которую надо расселять), расселение — покупатель при этом добавляет определенную сумму. Часто он желает заплатить определенную часть стоимости квартиры в рассрочку, поэтому многие риэлтеры задумываются о перспективах освоения ипотечных операций, которые сейчас осуществляются только очень небольшим числом крупных компаний.
Есть основания полагать, что такое развитие ситуации создает предпосылки для определенного роста ликвидности жилья в ближайшем будущем. Многие из тех, кто сейчас "расширяется" с доплатой (с целью сохранить сбережения в виде дополнительной площади) вполне способны реализовать эту площадь через некоторое время — так же как деньги, положенные на счет в банке, рано или поздно могут понадобиться владельцу.
Редкая риэлтерская компания занимается сразу всеми видами операций с недвижимостью. По мнению представителей большинства риэлтерских фирм, при увеличении количества видов деятельности свыше определенного предела эффективность работы резко снижается — из-за возрастания опасности непрофессионализма. Торговцы, например, неохотно берутся за посредничество при обмене. Если в такую компанию приходит клиент, желающий обменять квартиру, ему, скорее всего, предложат обмен через куплю-продажу: найдут покупателя на его квартиру и подберут варианты жилья, которое клиент мог бы купить. Это не очень удобный ход: во-первых, многие владельцы квартир до сих пор во вполне советской манере полагают обмен единственным удобным способом смены жилья и откровенно боятся любых торговых операций с квартирами, а во-вторых, попробуйте-ка провести такую операцию с неприватизированной квартирой! Кроме того, некоторые риэлтерские компании, несмотря на весьма солидный оборот, не собираются в ближайшем будущем заниматься ничем, коме чистого посредничества при купле-продаже квартир. Логика следующая: любой проект, требующий инвестирования средств компании, является заведомо более рискованным, чем посредничество — так зачем это нужно?
Penny saved is a penny gained
Риэлтерские компании периодически выходят на рынок с предложениями новых видов услуг. Этой осенью несколько крупных компаний начали оказывать довольно нетрадиционный вид услуг — покупку неприватизированных комнат в коммунальных квартирах. Предложение таких комнат очевидным образом вытекает из проблем, возникающих при расселении коммуналок. Представим себе ситуацию: в одной из комнат коммунальной квартиры прописана преклонных лет бабушка, и ее соседи противятся расселению: в случае смерти этой бабушки жильцы квартиры будут иметь преимущественное право на ее комнату. Но у бабушки есть дети (внуки), которые вовсе не желают отдавать комнату (какая-никакая, а почти собственность) в чужие руки. Найти покупателя на такую комнату очень тяжело, да и оформление сделки будет выглядеть довольно сложно — квартира не приватизирована.
Появилось несколько компаний, которые активно предлагают клиентам услуги по покупке такой комнаты. Юридически это будет выглядеть как обмен, вторым участником которого оказывается сотрудник риэлтерской компании. Сделка выгодна обеим сторонам — жильцы получают за свою "безнадежную" комнату хоть что-то, а компания получает возможность провести расселение квартиры с дополнительной выгодой для себя. Цена на неприватизированные комнаты не очень сильно зависит от места расположения квартиры и колеблется вокруг $800-1100 за 1 м2 жилой площади. В редких случаях (когда квартира выглядит чрезвычайно перспективной и хорошо расположена) цена может подняться до $1300 за 1 м2.
Интересно, что такая предварительная покупка одной из комнат в коммуналке способна принести риэлтеру весьма заметную экономию средств при ее последующем расселении. Посчитаем: при расселении коммуналки на Ленинском проспекте риэлтерская контора должна предоставить жильцу приватизированной комнаты площадью 20 м2 в кирпичном доме однокомнатную квартиру стоимостью как минимум $40 тыс. Если же эта комната была выкуплена у него заранее за $1300 x 20 = $26 000, риэлтер фактически имеет дополнительно к своей обычной комиссии в 10% от стоимости всей квартиры также и экономию в $14 000. Правда, предстоит сделать еще и ремонт, а лучше — "евроремонт".
Евроремонт
Точного определения, что есть "евроремонт", не существует. Опросив представителей нескольких крупных риэлтерских компаний, мы обнаружили, что разброс взглядов на "евроремонт" очень велик. Минимальные требования таковы: отделка квартиры новыми материалами, желательно импортными, импортная же сантехника и кухня. Некоторые фирмы утверждают, что обязательным признаком "евроремонта" должен являться подвесной потолок в ванной. В самом дорогом варианте требуется обогреваемый пол санузла (непременно совмещенного — перегородка между ванной комнатой и туалетом убирается практически во всех случаях), подвесные потолки во всей квартире и строительство второго санузла. Возможно, в ближайшее время риэлтеры введут какую-нибудь условную классификацию видов ремонта, поскольку "евроремонт" минимального и максимального типов отличается по стоимости (а значит, и по влиянию на конечную цену квартиры) по меньшей мере вдвое.
Большинство риэлтеров стремятся проводить ремонт под конкретного заказчика и хотя бы частично на его средства. Это ведет к достаточно большой экономии средств, поскольку отпадает необходимость кредитования. Кроме того, повышается ликвидность квартиры — ведь вероятность, что уже заплативший какую-то часть суммы покупатель откажется от сделки, довольно мала. Однако почти все крупные компании имеют в своем "эксклюзивном" портфеле по 2-3 готовые квартиры, в которых не только проведен дорогой ремонт, но зачастую и расставлена мебель. Цены таких квартир бывают совершенно фантастическими — более $4 тыс. за 1 м2. Одна из таких квартир весьма впечатлила корреспондентов Ъ — здесь в "комплект поставки" входили не только джакузи и два телефонных номера, но и эстетично развешенная на стене коллекция холодного оружия.
Крупные торговцы недвижимостью крайне скептически относятся к возможности продавать квартиры по такой цене. Кроме того, сама идея предлагать к продаже квартиру с мебелью выглядит довольно неудачной: у состоятельного покупателя обычно имеется собственный взгляд на то, как должна быть обставлена его квартира. В самом деле: покупатель платит прежде всего за местоположение квартиры, а мебель в общем объеме затрат занимает не более 10%. Так откуда же берутся заведомо неликвидные обставленные квартиры?
Наиболее достоверная точка зрения на этот вопрос следующая: это квартиры, сделанные под конкретного заказчика, который в силу тех или иных причин (банкротство, срочный переезд, близкое знакомство со снайпером в конце концов) вынужден с квартирой расстаться. И квартира поступает на рынок — авось кто купит.
Количество продаваемых "элитных" квартир определить сложно. Дело в том, что эти квартиры довольно неравномерно распределены на рынке. Как правило, их предлагают крупные риэлтеры, в то время как мелкие компании практически не имеют в своих базах квартир стоимостью свыше $3500 за 1 м2. По данным компании "Вавилон", на семь проданных "обычных" квартир приходится одна элитная.
Коттедж уже не роскошь
Во второй половине нынешнего года начали появляться признаки того, что некоторые секторы рынка недвижимости, пребывавшие ранее в зачаточном состоянии, стали развиваться и приобретать черты, свойственные нормально развитому рынку — массовость и доступный уровень цен. Прежде всего это можно сказать о рынке подмосковных (а зачастую и московских) коттеджей.
Еще в прошлогодний сезон вновь возводимые подмосковные индивидуальные жилые дома были "дорогими игрушками", рассчитанными на очень состоятельных покупателей, — кирпичные дома без особо богатой отделки продавались по $3-3,5 тыс. за 1 м2. Теперь это не проходит: в Подмосковье можно найти коттеджи из любых материалов и практически на любой вкус, сопоставимые по цене квадратного метра с московскими квартирами. И строители коттеджных поселков всеми силами стараются вывести продажные цены жилья на уровень $1500-2000 за 1 м2, а лучше — еще ниже.
Сейчас уже нельзя определенно утверждать, что единственный покупатель коттеджа — "новый русский" со сверхвысоким доходом. Диапазон предложения загородных домов (и диапазон цен на них) таков, что участниками рынка могут выступать достаточно широкие слои населения. В общей массе предлагаемых коттеджей непрерывно растет доля домов, квадратный метр в которых стоит $800-1500.
Разумеется, элитные загородные дома с рынка отнюдь не уходят. Однако состоятельные покупатели предъявляют к ним значительно более серьезные, чем раньше, требования. Практически покинули категорию элитных домов коттеджи, построенные на отдельных участках, тем более "в чистом поле". Элитарным теперь может считаться только дом, построенный в коттеджном поселке в престижном месте — желательно с охраной и соседями, относящимися к близкой покупателю социальной группе.
Заметный всплеск спроса на загородные жилые дома возникает — так же как и на рынке квартир — в начале осени, и тогда же начинается рост цен. Зимой следует спад, а в марте покупатели вновь активизируются. Правда, цены коттеджей чрезвычайно сильно привязаны к себестоимости строительства — это и неудивительно, ведь к продаже предлагаются в основном новые, только что построенные коттеджи.
Как сообщили нам сотрудники агентства "Альфа-эстейт", этой осенью спрос на коттеджи всех типов — в ценовом диапазоне от $100 тыс. до $300 тыс. — был примерно равным. Предложение дорогих элитных коттеджей сейчас, как ни странно, несколько отстает от спроса, несмотря на огромное количество кирпичных дворцов, возведенных в Подмосковье в последние годы. Дело в том, что большинство этих зданий является хроническим недостроем, и в доведение их до уровня, способного заинтересовать покупателя, необходимо вложить довольно значительные средства. Покупатели же, естественно, предпочитают получить готовый коттедж.
Кроме того, до сих пор застройщики обращали слишком мало внимания на место размещения коттеджного поселка. Разумеется, строили (и сейчас строят) в основном по западному направлению — Ленинградское, Рижское, Рублевское, Можайское шоссе. Однако большинство коттеджей возведено чуть ли не на обочинах довольно оживленных трасс, что вряд ли может доставить их потенциальным владельцам радостные ощущения. Видимо, не в последней степени из-за этого Рублевское шоссе сейчас по обилию плакатов "For Sale" сильно напоминает не столько аристократические предместья европейской столицы, сколько умирающие рабочие районы Бронкса.
Как мы уже говорили, цена коттеджа в первую очередь определяется себестоимостью строительства. Последняя же четко зависит от материала, из которого возводится здание. Дороже всего, естественно, привычный кирпич — такие дома обходятся строителям более чем в $1000 за 1 м2. Заметно дешевле дома, построенные из многослойных щитовых блоков — "сэндвича". Такие дома строятся обычно по готовому проекту из полностью импортных материалов и обходятся застройщикам в $600-800 за 1 м2. Еще минимум 20 процентов к себестоимости дома добавляет внутренняя отделка.
До сих пор самой желанной для застройщика является схема работы, при которой сначала делается проект, потом фирма ищет заказчика и конкретно под него начинается строительство. Такая форма финансирования является для фирмы-строителя наименее рискованной, но наиболее рискованной для покупателя: рост стоимости стройматериалов может на определенном этапе сделать невозможным дальнейшее финансирование проекта. В благоприятном положении находятся риэлтеры, входящие в состав финансово-промышленных групп, — они почти всегда могут найти богатого инвестора. Особенно это актуально для строительства больших поселков. Строить на кредитные ресурсы довольно сложно: деньги в строительстве оборачиваются в среднем за два года, а процентная ставка по валютному кредиту для застройщиков составляет от 23 до 30 процентов годовых. К тому же возникает проблема залога, ведь недостроенные здания наши банки в качестве залога не принимают практически никогда.
О наличии вторичного рынка коттеджей говорить пока не приходится, зато существует довольно своеобразное явление — вторичный рынок недостроя. Естественно, предложение на нем во много раз опережает спрос. Строители вроде бы и не прочь заниматься достройкой начатых поселков, однако владельцы последних до сих пор всерьез надеются оправдать затраченные на постройку деньги вместе с банковскими процентами — именно поэтому на рынке встречается недострой по цене в $4000 за 1 м2. Разумеется, на таких условиях браться за достройку никто не станет.
Специалисты многих риэлтерских компаний утверждают, что именно цена дома становится основным критерием покупательского выбора и в ближайший год спрос окончательно сместится в сторону дешевых коттеджей — стоимостью в $50-$100 тыс. Качественные коттеджи по такой цене могут быть построены только из "сэндвича". По сути дела, такой дом имеет только один недостаток по сравнению с кирпичным: срок службы коттеджа из многослойных плит составляет 50 лет. Кстати, коттеджи возводятся в основном на земле, находящейся в долгосрочной аренде, а обычный срок такой аренды — 49 лет. Кончается аренда — дом можно сносить, все равно дальше он начнет разваливаться сам. Просто мистика какая-то!
По оценкам специалистов, рынок коттеджей уже в ближайшем будущем по объему может достичь 1/10 от рынка квартир. В дальнейшем этот рынок будет только расти, а размах цен на нем будет становиться все более и более значительным — особенно после того, как сформируется вторичный рынок. Неновые сэндвичевые коттеджи из-за ограниченного срока службы будут только дешеветь, а удачно расположенные элитные кирпичные здания, наоборот, дорожать: во-первых, участки западного Подмосковья, удачные с точки зрения ландшафта, не беспредельны, а во-вторых, в престижных поселках типа Николиной Горы, Жуковки и Барвихи практически любые дома дорожают только из-за местоположения.