Сегодня в России около 4 млн человек ждут квартиру от государства. В каждом регионе у очередника свой портрет: в Питере — это жители огромных коммуналок, в Москве — обитатели 5-этажек на рабочих окраинах, в Мурманской области — старики, когда-то уехавшие за "длинным северным рублем", на Дальнем Востоке — военные. Значительную часть очередников должны обеспечить жильем региональные власти. Они справляются с трудом: так, даже в благополучной Москве сейчас расселяют людей, вставших в очередь в 1989 году.
В этих условиях любая мера, ускоряющая движение очереди,— огромное облегчение. Особую надежду возлагали на новый закон "О госзакупках", который заставил региональных чиновников распределять заказы на социальное жилье на открытых аукционах: ведь в ходе публичного торга строители должны сбивать цены, бороться за госзаказ, а это позволит за те же деньги купить больше квартир. Но чиновники смогли обойти механизм и обратить его в свою пользу.
Торг здесь неуместен
Профессор Сергей Измалков и магистр Алексей Агрененко из Российской экономической школы (РЭШ) занимаются анализом аукционов. Недавно они решили посмотреть, как применяются аукционы при распределении социального жилья, и проанализировали последний аукцион по закупкам социального жилья, проведенный в Москве. Вывод исследователей: компании "СУ-155" и "ПИК-Регион" (всего в аукционах было три участника) поделили заказы города по части направлений поровну, цена в результате "торгов" практически не упала, а то, как проходил аукцион, показывает, что, видимо, застройщики и город заранее договорились об итогах аукциона.
Тендерный комитет Москвы проводил эти торги 19 декабря 2008 года: на трех аукционах город купил у застройщиков 380 тысяч квадратных метров, из них 362 тысячи в Подмосковье (по 54 тысячи рублей за метр) и 18 тысяч в Москве (по 65 тысяч рублей за метр). В торгах участвовало три компании: два гранда, ПИК-Регион и СУ-155, и небольшая фирма из подмосковного Одинцова, "Рантект-МФД". Итог: у СУ-155 город купил 18 тысяч метров в Москве и 272 тысячи в области (сумма сделки 15,858 млрд рублей), у ПИК-Региона — 85 тысяч метров в области (сумма сделки 3,446 млрд рублей), у "Рантект-МФД" — 5 тысяч метров в Одинцове (сумма сделки 486 млн рублей).
Казалось бы, конкуренция налицо. Однако стоит вникнуть в детали и выяснится — это иллюзия конкуренции.
Первая особенность торгов — ограниченное число участников. Еще 18 декабря представители тендерного комитета заявляли, что в аукционе примут участие пять компаний, однако в последний момент две, "Глобинвестстрой" и НБМ, не были допущены до него из-за недочетов в документах.
Вторая особенность: компании не торговались за лоты. У СУ-155 город купил жилье напрямую, без проведения торгов и по стартовой цене. На большинство лотов, на которые зарегистрировалось СУ-155, заявок от других участников аукциона не поступило. "Рантект-МФД" не смог бороться за них по объективным причинам — у маленькой компании нет таких объемов жилья, а то, что есть, сосредоточено в Одинцове. А вот "ПИК-Регион" мог подать заявки, но предпочел этого не делать. СУ-155 ответило любезностью на любезность: компания хоть и зарегистрировалась на те лоты, за которые боролся "ПИК-Регион", но торговаться за них не стала. В итоге "ПИК-Регион" продал городу свое жилье по ценам ниже максимума цены на 0,5 процента (минимальный шаг аукциона).
Третья особенность: СУ-155 и "ПИК-Регион" в ходе первых двух аукционов фактически получили равное количество лотов. Причем лоты разделились между ними в шахматном порядке (см. таблицу 1): на каждый лот, который "ПИК-Регион" получил на севере области, приходится один лот СУ-155 на юго-востоке, и наоборот — у всех лотов "ПИК-Региона" на юго-востоке есть "напарники" из СУ-155 на севере.
"Скорее всего такое разделение лотов не случайность, и мы имеем дело с предварительным сговором. Правительство Москвы, вероятно, провело перед аукционом какие-то переговоры со строителями,— говорит куратор исследования профессор РЭШ Сергей Измалков.— Поясню, почему мы так считаем. СУ-155 подало заявку на все лоты, а "ПИК-Регион" — только на те лоты, которые он в итоге выиграл. В таких условиях самая выгодная стратегия для СУ-155 — начать "войну ставок" на тех аукционах, где был зарегистрирован "ПИК-Регион". В такой ситуации "ПИК-Регион" либо потерял бы заказ, либо был бы вынужден резко снизить цену и продавать жилье по себестоимости. СУ-155 при этом ничем не рисковало — на большинстве аукционов оно было единственным претендентом, но не стало дожимать конкурента.
Наиболее вероятное объяснение — они обо всем договорились загодя".
"Итог аукциона был вполне ожидаем,— соглашается профессор Высшей школы экономики Алексей Скопин.— СУ-155 московское правительство поддержало бы обязательно, а "ПИК-Регион" скорее всего проявил гибкость и понимание ситуации и подстроился под предложенную схему проведения аукциона".
"Можно ли говорить, что это предварительный сговор на все 100 процентов?-- продолжает рассуждать Сергей Измалков.— Чисто теоретически такой итог аукциона мог получиться, угадай правительство Москвы цену, по которой все застройщики готовы продавать жилье. Но такое точное попадание, в принципе, маловероятно. В данном же случае оно практически невозможно: власти покупали квартиры в разных районах области, где отличаются и расходы на строительство, и рыночные цены на жилье".
Показывает Москва
В истории с распределением контрактов на социальное жилье работает уже привычная в стройкомплексе схема: Москва показывает, как надо работать, регионы смотрят и повторяют. Каждый на свой лад.
В Московской области, например, пошли по пути создания аффилированной с местными властями фирмы, которая должна была выполнить местную ипотечную программу. Учредители "ИКМО" — правительство Подмосковья и 14 муниципальных образований. Корпорация получила от Мособлдумы госгарантии на 750 млн рублей, с октября 2007 по июль 2008 года "ИКМО" выиграла в Подмосковье 30 аукционов по распределению земель. Как выяснила ФАС, все они были фиктивными: фактически власти раздавали землю "ИКМО".
Как это происходило, антимонопольщики объясняют на примере торгов, проходивших 18 апреля 2008 года в Сергиевом Посаде. "Информация об аукционе была недоступна потенциальным участникам, так как была опубликована в приложении к газете "Сергиевские ведомости" тиражом 20 экземпляров,— говорится в официальном сообщении ФАС.— Единственным конкурентом ипотечной корпорации на аукционе была фирма, чьи документы были абсолютно идентичны документам "ИКМО", так же оформлены и вложены в такие же конверты. Конечная цена контракта от начальной в результате отличалась всего на 0,5 процента".
Антимонопольная служба недавно завершила расследование дела в отношении "ИКМО", компания должна заплатить крупный штраф. Теперь ФАС расследует дело в отношении Мособлдумы, предоставившей компании госгарантии.
Внимание экспертов приковано и к аукционам по закупкам социального жилья в Северной столице. Петербургская администрация проводила торги одновременно с московскими властями — 19 декабря 2008 года. Но если в Москве чиновники и бизнес пришли к согласию, то в Петербурге строители устроили настоящий демарш: заявки на участие в конкурсе подала лишь одна компания, да и то только по части лотов. В итоге торги были перенесены на январь, а позже — на март. В марте городу удалось купить несколько сот квартир для блокадников, но приобрести все необходимое жилье опять не вышло.
Но, похоже, и тут торг закончен: власти Северной столицы решили пойти навстречу застройщикам и объявили: в августе — сентябре пройдут новые торги, максимальная цена квадратного метра на них повышена с 47,3 до 52,5 тысячи рублей, а строители смогут предлагать городу дома, готовые меньше чем на 70 процентов. Последнее условие, как считают эксперты, позволит участвовать в аукционах компании "Главстрой СПб", у которой очень мало объектов в высокой стадии готовности. Строители отреагировали на новые условия Смольного с энтузиазмом: так, директор "Главстроя СПб" Игорь Евтушевский уже заявил: в новом городском конкурсе его компания участвовать будет.
"Социальное жилье — это госзаказ, тут возможно два варианта развития событий,— говорит Алексей Скопин.— Первый: когда люди из администрации связаны со строительными компаниями. В таких регионах аукционы носят формальный характер и работают не на решение жилищных проблем, а на поддержку фирм, близких местной власти.
Второй вариант: между администрацией и компаниями нет связи. В этом случае администрация будет сбивать цену. Но это возможно только тогда, когда есть много строительных компаний, которые будут биться за заказ.
Первый вариант типичен для нашей страны, второй — исключение".
"Наш сукин сын"
При этом не стоит считать, что региональные власти банально наживаются на закупках социального жилья. Очень часто они идут на сговор, руководствуясь благими намерениями, а не коррупционными соображениями. Перефразируя Франклина Делано Рузвельта, отцы города могли бы сказать: этот застройщик монополист и сукин сын, но он наш сукин сын. Пусть дорого, но он построит.
Комментируя итоги декабрьского аукциона в Москве, Елена Черненко, директор консультационно-аналитического центра факультета экономики недвижимости АНХ при Правительстве РФ, говорит: "Не думаю, что правительство Москвы тянуло определенные фирмы, руководствуясь корыстными мотивами. Просто "придворные компании" — самые надежные. "Придворный" статус получить не так-то просто: необходимо не только снимать сливки с растущего рынка недвижимости, нужно обязательно развивать производство, что стоит огромного количества сил, времени, человеческих и финансовых ресурсов. Гиганты московского стройкомплекса делают это: у них есть производства полного цикла и они, безусловно, в состоянии выполнить тот заказ, который получают от города. И именно поэтому город к ним благосклонен".
Еще один аспект таких сделок — поддержка экономики в условиях кризиса. По словам Елены Черненко, в той же Москве продажи новостроек резко упали уже в начале 2008 года. В таких условиях город стал главным покупателем. Осенью, когда грянул финансовый кризис и банки закрыли лимиты на строителей, он стал еще и главным кредитором.
"Декабрьский аукцион приходился на пик кризиса и решал в том числе вопрос поддержки тех компаний, которые близки к администрации,— говорит Алексей Скопин.— Тогда строители оказались в очень непростой ситуации: им нужно было срочно гасить кредиты, в том числе и валютные, а рубль девальвировался, рефинансироваться же в банках было очень сложно. Держать цены в такой ситуации было рискованно, и компании согласились продать городу жилье по относительно низкой цене. Теперь ситуация не такая острая, и застройщики уже не готовы продавать жилье дешево. Именно поэтому с декабря аукционы в Москве не проводятся".
"Закупки жилья городом — это спасательный круг, который не дал застройщикам утонуть,— говорит Елена Черненко.— Основные платежи в бюджет города — налог на прибыль, НДС и земельная рента. С одной стороны, властям нужно привлекать инвесторов, с другой — нельзя опустошать городскую казну, с третьей — необходимо выполнять городские и федеральные целевые программы по расселению очередников, строительству социальной и дорожной инфраструктуры. Власти ищут баланс в решении этих задач.
Похожие проблемы и в других регионах. Так что я охотно могу поверить, что в Петербурге условия участия в аукционах подправили ради Главстроя — администрация просто не может позволить утопить флагманскую компанию отрасли!"
Как добиться гармонии? В марте первый зам мэра Москвы Юрий Росляк предложил еще один ответ: город будет сам строить дома, а не покупать готовые.
Собственно, строить будут те же компании, но на землях города, за счет бюджетных, а не заемных средств и по договору подряда. Это поможет сэкономить на проценте по кредитам. По оценкам Елены Черненко, экономия может достигать 25 процентов.
Однако недавно в СМИ появились сообщения: московские власти передумали и включили аукционы по закупкам 420 тысяч метров готового жилья в антикризисную программу города.
"В итоге с помощью аукционов московское правительство фактически перекачивает в крупные компании живые деньги,— говорит Сергей Измалков.— Это может быть не так плохо, ведь, если застройщики сейчас обанкротятся, это может привести к социальным проблемам. Но все это не имеет отношения к эффективности закупок социального жилья".
На неделе история получила развитие: "ПИК-Регион" обратился в правительство Москвы с просьбой расторгнуть контракт, заключенный на декабрьском аукционе. Компания хочет продать 40 с лишним тысяч метров в Долгопрудном и Химках на рынке — в нынешних условиях так можно получить живые деньги быстрее, чем от правительства Москвы. Правительство не возражает, что лишний раз доказывает: главной задачей декабрьских аукционов было поддержать строителей, расселение очередников отошло на второй план.
Расклад
В шахматном порядке
Распределение лотов между двумя ключевыми участниками аукционов
|
Средний размер лота — 10 тысяч квадратных метров