Строители сдали планы

Отложенный подъем

По данным управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, в первом квартале 2009 года общее количество сделок с жилыми объектами недвижимости на местном рынке сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 28%. По данным администрации Иркутска, итоги первых месяцев 2009 года показывают, что объемы реализации жилья в городе снизились в среднем на 60%. Застройщики также не скрывают, что столкнулись со значительным снижением продаж готового жилья. Главный аналитик департамента консалтинга РБК Людмила Симонова отмечает, что в аналогичном положении сегодня находятся строительные компании большинства регионов страны. «О снижении активности в отрасли свидетельствует и тот факт, что общий объем строительных работ в первом квартале этого года снизился и составил 87% к уровню прошлого года. В результате этого во второй половине года мы прогнозируем снижение объемов ввода на 25-30%», — рассказывает она.

При этом госпожа Симонова подчеркивает, что по итогам первых трех месяцев данные по вводу жилья в стране, напротив, демонстрируют рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Сейчас завершается возведение объектов, строительство которых было начато в прошлом и позапрошлом годах. На долю таких проектов приходится 80% вводимого сегодня в эксплуатацию жилья», — говорит аналитик РБК.

Местные строители, по данным Иркутскстата, также активно завершают начатые проекты. Так, по итогам первого квартала в области было введено в эксплуатацию 83,7 тыс. кв. метров жилья. Увеличение объемов ввода к уровню прошлого года составило 11%. Исполнительный директор Союза строителей Иркутской области Виктор Вашкялис считает, что наблюдаемое сейчас увеличение объемов ввода отнюдь не свидетельствует об улучшении ситуации в отрасли. «Сегодня компании пытаются выполнить ранее взятые обязательст­ва перед дольщиками, чтобы сохранить репутацию стабильных застройщиков», — полагает он.

Эту точку зрения разделяет и аналитик рынка недвижимости Александра Финкельштейн. «О причинах данного явления надо спрашивать не строителей, а ведомства, имеющие отношение к выдаче разрешительной документации на ввод домов в эксплуатацию. Ведь нередко оформление всех документов происходит через полгода или год, после того как фактическое строительство объекта было завершено», — добавляет она.

Квадратный эквивалент

Снижение объема продаж жилья на первичном рынке уже заставило большинст­во застройщиков значительно сократить планы будущего строительства или даже полностью отказаться от реализации новых проектов. Председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов подтверждает, что тенденция к снижению количества новых строек существует. При этом он считает, что для компаний-застройщиков это правильная стратегия, позволяющая минимизировать затраты, связанные с началом нового строительства.

Заместитель директора компании «Базис-Строй» Евгений Шпак придерживается иного мнения и считает, что проблемы с финансированием нового строительства заставят компании не «сворачивать» новые проекты, а растягивать сроки их реализации. При этом опрошенные „Ъ-Дом” эксперты уверены, что увеличение объема строительных работ произойдет одновременно с ростом платежеспособного спроса населения. «Любая экономика «запитана» на спрос. Именно он будет определять количество предложений на рынке», — говорит министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов.

Прогнозы по вводу жилья в этом году пока остаются неоднозначными. Так, в 2008 году в области было построено 575 тыс. кв. метров жилья. Ряд экспертов считают, что в 2009 году в Приангарье будет введено в эксплуатацию гораздо меньше площадей. Наиболее пессимистичного прогноза придерживается генеральный директор компании «Востcибcтрой» Виктор Ильичев: «На мой взгляд, в ближайшие два года объемы строительства коммерческого жилья сократятся примерно в пять раз». Между тем имеющиеся в настоящее время в строительной индустрии ресурсы и количество объектов, возведение которых было начато, позволяют, по мнению экспертов, в течение ближайших двух-трех лет сдавать около 700 тыс. кв. метров ежегодно.

Участники рынка уже откликнулись на сложившуюся ситуацию в отрасли снижением объемов производства строительных материалов. В начале года спад в секторе по различным оценкам составлял около 20-25%. Сегодня, по словам заместителя директора Восточно-Сибирского завода ЖБК Сергея Штырева, в связи с началом строительного сезона, увеличилось количество обращений от строительных организаций. «Однако изменилась предлагаемая форма оплаты: сегодня многие компании работают по бартерной схеме. В качест­ве оплаты за весь объем полученных материалов они предлагают квартиры», — рассказывает господин Штырев. Доля таких сделок на рынке сегодня составляет около 60%.

По мнению Людмилы Симоновой, дополнительно осложняет ситуацию тот факт, что снижение рентабельности строительного бизнеса происходит на фоне повышения стоимости кредитных ресурсов. Процентная ставка по кредитам для компаний-застройщиков, по оценкам экспертов, сегодня в среднем составляет 25-30%.

Все это заставляет компании все чаще задумываться об оптимизации затрат. Хотя, как признается Евгений Шпак, что-то оптимизировать в сложившейся ситуации сложно. «Стоимость строительных материалов и затрат на инженерные сети растет. При этом застройщики уже вынуждены были пойти на снижение цены квадратного метра», — объясняет он.

«Раньше было достаточно только объявить о том, что вы строите дом, и к вам шли люди и несли деньги. Сегодня ситуация изменилась», — говорит Руслан Болотов. В результате, как считает заместитель генерального директора финансово-строительной компании «Новый город» Галина Кузняная, строителям все равно придется пойти на оптимизацию затрат. «Новые подходы в строительстве, направленные на повышение рентабельности производства, будут разрабатываться с учетом совершенно иных инженерных решений и новых технологий, которые существенно повлияют на себестоимость жилья», — соглашается с коллегой господин Ильичев. В частности, сегодня компании рассматривают вариант отказа от монолитного строительства и перехода на технологии сборного каркаса. Преимуществом данной технологии является возможность круглогодичного возведения жилья с привлечением в два раза меньшего количества рабочей силы. Все это в итоге позволит снизить себестоимость жилья в среднем на 30%.

Ценовое давление

Вслед за снижением объемов реализации жилья в регионе упала и его стоимость. Средняя цена квадратного метра в Иркут­ске сегодня составляет около 49 тыс. рублей и колеблется в пределах от 35 до 55 тыс. рублей. Впрочем, эксперты уточняют, что объективную картину по стоимости жилья на первичном рынке сегодня нужно рассматривать и в разрезе каждого из районов города, и по конкретным объектам. Так, по словам Александры Финкельштейн, даже в пределах одного жилого комплекса стоимость квартир может существенно отличаться. «В первую очередь, это зависит от того, кто занимается реализацией жилья — компания-застройщик, подрядная организация (получившая площади по бартерной схеме в качестве оплаты за произведенные работы — „Ъ-Дом”) или частные инвесторы», — объясняет она.

В среднем снижение цен на первичном рынке составило около 15% по отношению к ценам середины прошлого года. «Однако в некоторых случаях падение стоимости квадратного метра может составлять до 30% и выше», — говорит госпожа Финкельштейн. Параллельно, по ее словам, меняется и количество сделок в общей структуре продаж недвижимости на первичном рынке. Так, 80% операций на первичном рынке недвижимости совершаются по готовым объектам либо находящимся в высокой степени готовности. Количество сделок о долевом участии, заключаемых на ранних стадиях строительства, минимально. Уже зафиксирован и первый факт приостановки строительства. Речь идет об ООО «Стройка», возводившем жилой дом в Ленинском районе Иркутска. Договоры о долевом участии в строительстве этого дома подписали 69 клиентов.

Сегодня иркутские строители всерьез озаботились вопросами повышения объема продаж недвижимости. Подтверждением этого является стартовавшая в апреле акция «ТОП 300», в рамках которой десять иркутских компаний-застройщиков намерены реализовать квартиры, возведение которых завершено более чем на 70%. Впрочем, строители и власти все-таки сходятся во мнении, что изменить ситуацию коренным образом сейчас может только увеличение платежеспособного спроса населения. Однако, по заявлениям опрошенных „Ъ-Дом” экспертов, реальная поддержка строителей властями в этой части сегодня осуществляется преимущественно за счет стимулирования ипотечного кредитования. Специалисты при этом уточняют, что в настоящее время программы кредитования строящейся недвижимости предлагают буквально два-три банка. Ставки по такого вида кредитам на 2-3% выше, чем по займам на покупку готового жилья. Сейчас они составляют в среднем 18-22%, по сравнению с 14-18% годовых, под которые банки выдавали ипотеку в середине прошлого года.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка (Санкт-Петербург) Игорь Жигунов считает, что в текущих условиях влияние ипотечных сделок на динамику рынка практически нулевое. «Ипотечные сделки даже в «хорошие» времена составляли не более 10-15%, в отдельных регионах страны до 20-25% от всех операций с недвижимостью. Сегодня объем выданных кредитов, как показывают итоги первого квартала 2009 года, сократился более чем в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Почти в десять раз уменьшилось число заявок на получение ипотечного кредита», — говорит господин Жигунов. В Иркутской области, по данным регионального управления Федеральной регистрационной службы, зафиксировано двукратное снижение количества ипотечных кредитов. Всего в течение первого квартала 2009 года в Приангарье было выдано около 950 жилищных кредитов.

Застройщики между тем также скептически смотрят на возможности «оживления» строительной индустрии с помощью ипотечного кредитования. «До сих пор крайне небольшой процент населения мог позволить себе приобрести квартиру с помощью заемных средств. Сегодня таких людей еще меньше», — говорит Александра Финкельштейн. Активизации программ ипотечного кредитования, по ее мнению, мешает несопоставимый со средними доходами населения рост процентных ставок по кредитам и общая финансовая нестабильность, которая также не способствует тому, чтобы люди брали серьезные финансовые обязательства на долгий срок.

Вместе с тем строители по-прежнему считают, что существует отложенный спрос. Что отчасти опровергает сведения о недостатке свободных средств у населения. «Сегодня люди, имеющие финансовые ресурсы и потребность в приобретении недвижимости, просто ждут снижения цены на нее», — говорит Виктор Ильичев.

Планы на вырост

«Государственные заказы не смогут удержать ситуацию, так как влияют на весьма незначительную долю рынка», — считает аналитик РБК. В результате сложившаяся в отрасли ситуация, по словам Людмилы Симоновой, уже привела к тому, что «каждая пятая девелоперская компания находится на грани банкротства». Игроки местного рынка предполагают, что через год количество компаний, которые будут продолжать работать, может сократиться вдвое. В результате, по самым оптимистичным прогнозам, выйти на объемы строительства 2007 года компаниям удастся не ранее 2011 года.

Впрочем, большинство опрошенных „Ъ-Дом” экспертов, единодушно заявляют, что сегодня сложно прогнозировать, что будет с рынком. «Компании в любом случае будут пытаться выжить. Стараясь сохранить доверие населения, они начнут строить быстрее и по более дешевым технологиям», — считает Виктор Вашкялис. Ситуация в строительном секторе Приангарья, по его мнению, несколько отличается от положения в других регионах. «Обеспеченность жильем в области ниже, чем в других субъектах. В последние годы, несмотря на объемы вводимого жилья, мы все равно строили меньше, чем в соседних регионах. Так что у нас остался значительный резерв покупательского спроса. Для строительной отрасли это, безусловно, позитивный момент», — говорит Виктор Вашкялис.

Эту перспективу под сомнение ставит Александра Финкельштейн. Она уверена, что кризис просто выявил давно существовавшие в отрасли болевые точки. «В прошлом году было куплено около 3 тыс. квартир. Если разделить эту цифру на количество жителей города, то мы увидим, что даже в благополучное время приобрести жилье могло не больше 1% населения. Сегодня число людей, потенциально способных купить квартиру, намного уменьшилось. Следовательно, о каком-то будущем спросе говорить не приходится», — считает госпожа Финкельштейн.